Il retail torna protagonista in Italia. E lo fa in grande stile. Secondo il report 2025 di Scenari Immobiliari, nel 2024 il mercato immobiliare commerciale ha raggiunto i 2,6 miliardi di euro di investimenti, più che triplicando i volumi del 2023. Milano e Firenze sono al centro di questa nuova ondata di interesse, grazie alla presenza di vie del lusso e negozi esclusivi che attraggono brand internazionali pronti a investire anche nell’acquisto di immobili storici.
In particolare, questo risultato straordinario è stato spinto da operazioni record come l’acquisto dell’edificio in via Montenapoleone 8, da parte del gruppo Kering per 1,3 miliardi di euro, che ha posizionato via Montenapoleone come la via commerciale più costosa al mondo, con affitti che toccano i 20.000 euro al metro quadrato.
Il lusso traina la ripresa, soprattutto nelle cosiddette high street, le vie commerciali di pregio. Milano e Firenze sono oggi i poli urbani più dinamici per gli investimenti: nei primi tre mesi del 2025 in Italia si sono superati i 550 milioni di euro di operazioni, tra outlet in Toscana e Liguria e negozi nelle vie centrali delle due città. «Milano resta dominante grazie al Quadrilatero della moda, ma anche Firenze, con via de’ Tornabuoni, sta attirando capitali importanti», ha osservato Federica Camurati di MF Fashion.
Centri commerciali moderni e outlet in rilancio
Non solo vie del lusso: tornano di moda anche i centri commerciali e gli outlet moderni. Gli investitori guardano con interesse a strutture ben posizionate e gestite in modo innovativo, capaci di offrire flussi di cassa stabili e servizi integrati. «I centri non possono più essere solo “macchine da incasso”, servono esperienze, ristorazione, coworking, aree verdi», ha sottolineato poi Roberto Zoia, presidente di Cncc. E gli esempi non mancano: nel 2024 si sono concluse importanti transazioni su outlet village in Toscana e Liguria, operazioni che hanno sostenuto i volumi complessivi.
Monte Napoleone regina mondiale delle vie del lusso
Via Monte Napoleone, cuore del lusso milanese, è oggi la strada commerciale più costosa del mondo, con canoni che toccano i 20.000 euro al metro quadrato. L’interesse per questi spazi non riguarda solo l’affitto: i grandi gruppi del lusso preferiscono sempre più acquistare immobili iconici per controllare il proprio spazio vendita e garantirsi un ritorno immobiliare stabile nel tempo. «Dopo Kering, ci aspettiamo mosse simili da Lvmh, Richemont e altri big del settore», prosegue Camurati.
Nel frattempo, anche le vie “secondarie” del lusso – come via Sant’Andrea o via Manzoni a Milano – offrono opportunità, soprattutto per brand emergenti. I contratti si fanno più flessibili, con formule ibride che permettono di testare nuovi mercati senza legarsi troppo.
L’interesse crescente degli operatori per il retail
“Le strategie di investimento degli operatori istituzionali sono in continua evoluzione e stanno sviluppando modelli di leasing innovativi che non si concentrano esclusivamente sullo spazio fisico di vendita ma includono servizi immobiliari a più elevato valore aggiunto, strumenti di comunicazione digitali e marketing partnership strategiche – ha spiegato Francesca Zirnstein, direttrice generale di Scenari Immobiliari – Le principali high street europee hanno vissuto negli ultimi anni una fase di rinascita guidata dal progressivo ritorno dei flussi turistici a livelli pre-pandemici e dal loro successivo superamento”.
Nord in testa, ma non solo. A livello territoriale, il Nord-Ovest continua a concentrare quasi la metà delle operazioni, ma anche il Centro (Toscana, Emilia-Romagna, Lazio) mostra un buon dinamismo. Il Sud e le Isole, pur con performance più contenute, registrano segnali positivi, soprattutto dove ci sono progetti di rigenerazione urbana in corso.
Secondo Giulia Comparini, di Cocuzza, «nelle aree secondarie serve un approccio su misura. Un negozio ben gestito può diventare motore di vitalità urbana, ma bisogna offrire più flessibilità e servizi condivisi». È qui che si sperimentano formule contrattuali nuove, come affitti brevi, partnership e accordi legati alla performance.
Prospettive 2025: +20% di investimenti retail
Le previsioni per il 2025 sono più che ottimiste. Scenari Immobiliari stima una crescita del 20% negli investimenti retail a livello europeo, fino a 35 miliardi di euro. L’Italia, subito dietro a UK, Germania e Francia, potrebbe arrivare a sfiorare i 3,2 miliardi. A spingere il settore sono il calo atteso dei tassi Bce, l’inflazione sotto controllo e un turismo internazionale in costante ripresa. E non va trascurata la leva Esg: gli investitori cercano immobili green, efficienti, certificati.
In parallelo, anche i canoni e le quotazioni sono in leggero aumento: +0,4% per i negozi e +0,6% per le grandi superfici nel 2024, con picchi più evidenti al Nord.
Il mattone retail torna strategico
In conclusione, l’Italia si conferma terreno fertile per gli investimenti retail, in particolare nel segmento lusso e nei centri rigenerati. Milano guida il mercato, ma anche Firenze e altre città storiche attraggono capitali. Vie dello shopping, outlet, centri multifunzionali: il commercio fisico non è affatto morto, anzi sta attraversando un periodo di rinascita. È diventato uno strumento chiave di rigenerazione urbana e valorizzazione immobiliare di lungo periodo.
