Il detto, di solito, recita così: il debito è un male solo se è insostenibile. Nel mondo finanziario, in verità, il debito è spesso un motore di crescita, e anche nella gestione della ricchezza familiare non tutto il debito va demonizzato, specialmente se serve a finanziare beni che guadagnano o mantengono il proprio valore. È questo il caso della prima casa. Il mutuo, del resto, è da sempre parte della cultura delle famiglie italiane, ancorate alla stabilità del possesso di un immobile, anche quando non è detto che un affitto ragionevole sia da escludere a priori.
Tuttavia, il debito fa paura: spesso si vuole contrarre il debito più piccolo possibile, per il periodo più breve possibile, a seconda della propria capacità economica immediata. Come vedremo, questo atteggiamento estremamente cauto è impregnato del timore di investire le proprie risorse, anche in titoli a basso rischio, che potrebbero offrire a lungo termine la prospettiva di costruire una ricchezza decisamente più solida.
Mutuo al 50% o all’80% del valore dell’immobile?
Per buona parte delle famiglie, contrarre un mutuo è una necessità, e non si può affatto decidere se comprare una casa in contanti, al 50% o al 100%. Evitare del tutto il mutuo, quando è possibile, offre un risparmio facile da capire: non si pagano interessi. Ma è davvero meglio non indebitarsi? Oppure può essere più conveniente ottenere il massimo prestito possibile e investire le risorse economiche non impiegate nella casa?
Buona parte delle risposte dipende da due fattori: quanto costano i mutui e quanto rendono i titoli obbligazionari più solidi a lungo termine. Abbiamo chiesto una simulazione alla società di consulenza finanziaria indipendente Consultique, che non essendo affiliata a nessuna banca può offrire una prospettiva neutrale su cosa sia più conveniente fare.
“Abbiamo elaborato un esempio tipico che coinvolge una coppia di lavoratori interessati ad acquistare una casa del valore di 300.000 euro. I due dispongono di 150.000 euro di liquidità e devono decidere se: utilizzare tutta la somma disponibile per ridurre il mutuo necessario a 150.000 euro (50% del valore dell’immobile), oppure conservare una parte della liquidità e accendere un mutuo più consistente, pari a 240.000 euro (80% del valore dell’immobile)”, spiega Daniele Duca, analista di Consultique.
Nella prima parte della tabella in basso è possibile osservare l’esito della simulazione. L’immediato beneficio è chiaro: anticipando più capitale, la rata sarebbe nettamente più bassa: 588 euro contro 948 euro al mese per un tasso fisso al 2,45-2,50%. Questo si traduce in un risparmio di 31.930 euro dopo trent’anni di mutuo. Per chi scegliesse il variabile, il risparmio simulato salirebbe a 42.241 euro.
Investire la liquidità: i numeri del confronto
Qual è il vantaggio di mantenere i 90.000 euro del nostro esempio, invece di utilizzarli per abbattere la rata del mutuo? Ovviamente investirli. Per chi desidera limitare i rischi, una possibilità è investire in titoli di Stato a 30 anni, che scadono in contemporanea con il mutuo. Giunti alla scadenza, si ritorna in possesso del capitale investito, avendo beneficiato per tutti gli anni delle cedole.
“Abbiamo valutato come alternativa investire la liquidità residua di 90.000 euro su strumenti obbligazionari a 30 anni”, spiega Duca. “La prima alternativa riguarda un BTP con scadenza nel 2054 (rating BBB), mentre la seconda un Bund tedesco di pari scadenza, ma con un rischio paese molto più basso (Rating AAA)”.
Risultati dell’analisi
Anche con il più sicuro Bund tedesco, considerato il titolo più sicuro dell’Eurozona, i proventi netti superano il risparmio sugli interessi derivante da un mutuo ridotto. Si parla di 59.062 euro contro 31.930 euro, un guadagno superiore dell’85%.
Con un BTP, il vantaggio aumenta ulteriormente, fino a 95.201 euro, grazie al rischio paese superiore e a una maggiore volatilità.
Combinare questi due titoli o altri titoli di Stato dell’Eurozona potrebbe diversificare il rischio e ottimizzare il profilo rischio-rendimento.
Il peso della rata e il rischio degli scenari avversi
Non è sempre detto che mantenere la liquidità per investirla sia la scelta migliore. La prima domanda da porsi è: quanto peso può sostenere il bilancio familiare? “La scelta deve partire dalla rata che si è disposti a sostenere: è consigliabile non superare un terzo del reddito familiare complessivo”, afferma Duca. Una rata troppo alta rispetto al reddito rischia di mettere in difficoltà il nucleo familiare in caso di imprevisti.
Il rischio di scenari avversi è concreto: una recessione, la perdita del lavoro o un crollo dei mercati potrebbero innescare una "tempesta perfetta". In questi casi, il mantenimento di una rata più alta unita a un investimento volatile potrebbe portare il bilancio familiare al limite. Ecco perché è essenziale valutare con attenzione il rapporto tra indebitamento e liquidità.
Non demonizzare il debito, ma usarlo in modo intelligente
Investire i risparmi residui invece di abbattere la rata del mutuo offre una flessibilità che l’anticipo iniziale non garantisce. Tuttavia, è essenziale valutare la sostenibilità del mutuo in base al reddito e alla propensione al rischio. In uno scenario di reddito stabile, buona liquidità per emergenze e la giusta freddezza nell’investimento, sfruttare il debito all’80% e destinare i risparmi a titoli sicuri potrebbe rappresentare la scelta più intelligente.
