Nel caos ordinato di una separazione coniugale, c’è un aspetto che spesso viene sottovalutato: la fiscalità dei trasferimenti immobiliari tra ex. Quando uno dei due coniugi riceve “in conto accordo” la casa o una quota della casa, tutto sembra risolto. Ma non è così semplice. Se poi decide di venderla, magari nel giro di un paio d’anni, può trovarsi a sorpresa con una plusvalenza da dichiarare e tassare.
La posizione dell’Agenzia delle Entrate: cosa dice l’interpello 153/2025
La risposta a interpello n. 153/2025 dell’Agenzia delle Entrate lo dice senza mezzi termini: anche i trasferimenti immobiliari derivanti da separazione o divorzio possono generare plusvalenze imponibili se l’immobile viene rivenduto entro cinque anni.
Ed è proprio su questo punto che vale la pena soffermarsi.
Il principio chiave: è un trasferimento “oneroso”
Nel caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate, un contribuente aveva acquistato con la moglie – in separazione dei beni – un immobile al 50% nel 2003. Nel 2023, a seguito della separazione consensuale, aveva acquisito anche l’altra metà dell’immobile dall’ex coniuge, senza versare denaro, ma in attuazione degli accordi patrimoniali.
La domanda all’Agenzia era chiara: se rivendo l’intero immobile oggi, devo pagare la plusvalenza?
La risposta è sì, ma solo sulla quota ricevuta nel 2023.
Perché quel trasferimento, anche se privo di corrispettivo in denaro, è considerato a titolo oneroso.
La ragione? È un atto che trova la sua causa nello scambio tra la quota immobiliare e la rinuncia dell’altro coniuge ad altre pretese economiche. Lo aveva già chiarito la risoluzione n. 22/1984, e l’Agenzia lo ribadisce oggi: il fatto che non ci sia denaro non cambia la natura del trasferimento.
Quando scatta la tassazione: attenzione al quinquennio (si conteggia da capo)
Ed è proprio perché l’acquisizione è considerata “onerosa” che scatta la regola del quinquennio prevista dall’art. 67, comma 1, lett. b), Tuir. Le plusvalenze su immobili ceduti entro 5 anni dall’acquisto sono considerate redditi diversi, e quindi tassabili, salvo eccezioni (successione, prima casa).
Nel caso in esame, il contribuente era già proprietario del 50% dal 2003, ma aveva acquisito il restante 50% nel 2023. Quindi, se vende tutto nel 2025, la plusvalenza si calcola solo sulla quota “nuova”. E quel quinquennio – agli occhi del Fisco – è appena iniziato.
Come si calcola la plusvalenza sulla casa ricevuta?
La risposta dell’Agenzia è molto chiara anche su questo. Ai sensi dell’art. 68 Tuir, la plusvalenza imponibile si calcola come differenza tra:
- la metà del prezzo di vendita dell’intero immobile,
- e il valore attribuito alla quota ricevuta in separazione, aumentato degli eventuali costi inerenti.
Un esempio pratico: nel 2023, ricevo il 50% dell’immobile dal coniuge separato, valore in atto: 30.000 €. Nel 2025, rivendo tutto l’immobile per 200.000 €. La mia metà del prezzo di vendita vale 100.000 € → la plusvalenza imponibile sarà 100.000 € – 30.000 € = 70.000 €.
Questa somma sarà soggetta a tassazione. Il contribuente potrà scegliere tra:
- tassazione ordinaria Irpef (quadro Rl della dichiarazione), oppure
- imposta sostitutiva del 26%, da versare direttamente tramite il notaio rogante al momento della vendita.
Cosa succede in caso di prima casa?
La “prima casa” può salvare, ma non sempre. L’art. 67 Tuir prevede che le plusvalenze non siano imponibili se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la cessione. In caso contrario, anche se l’immobile era stato comprato per andarci a vivere, la tassazione scatta.
Nel caso dell’interpello 153/2025, l’Agenzia non richiama questa eccezione perché non era stata richiesta dal contribuente. Ma in un’ottica di pianificazione fiscale, è fondamentale verificarne l’applicabilità, soprattutto nei casi in cui il coniuge che riceve l’immobile continua a viverci per anni.
Cosa succede alla “vecchia” quota già posseduta?
Il 50% già posseduto dal 2003 è fuori pericolo. L’Agenzia delle Entrate lo dice chiaramente: il quinquennio va calcolato per ciascun acquisto. Se la quota originaria è detenuta da oltre cinque anni, non genera plusvalenza tassabile, neppure se viene venduta insieme alla quota “nuova”.
Il risultato? Alla fine, l’imposizione colpirà solo metà del guadagno.
L’errore da evitare: confondere le imposte indirette con la plusvalenza Irpef
L’interpello in esame svela un errore ricorrente: pensare che l’esenzione da imposte indirette sugli atti di separazione (prevista dall’art. 19 L. 74/1987) implichi automaticamente l’esenzione Irpef in caso di rivendita. Ma le due sfere sono distinte.
La cessione della casa da un coniuge all’altro in sede di separazione è fiscalmente neutra solo nell’immediato. Ma se poi l’ex coniuge vende l’immobile entro cinque anni, l’imposta sulla plusvalenza può essere molto salata – e totalmente inaspettata.
Occhio alla pianificazione patrimoniale post-separazione
La Risposta n. 153/2025 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce in modo inequivocabile che il trasferimento di immobili o quote immobiliari tra coniugi in sede di separazione o divorzio, pur se fiscalmente esente da imposte indirette ai sensi dell’art. 19 della L. 74/1987, non esclude l’applicabilità delle regole sulla tassazione delle plusvalenze immobiliari in caso di successiva rivendita.
L’acquisizione dell’immobile, o di una sua quota, da parte di un coniuge in esecuzione di accordi patrimoniali, costituisce infatti un’operazione a titolo oneroso. Di conseguenza, in presenza di una cessione infraquinquennale, trova applicazione l’art. 67, comma 1, lett. b), Tuir, con conseguente tassazione della plusvalenza eventualmente realizzata.
È pertanto essenziale, in sede di pianificazione patrimoniale post-coniugale, valutare attentamente i profili fiscali dell’operazione, soprattutto in relazione:
- alla decorrenza del quinquennio per ciascuna quota di proprietà,
- all’effettivo utilizzo dell’immobile come abitazione principale,
- alla possibilità di fruire dell’imposta sostitutiva del 26%,
- alla corretta valorizzazione della quota acquisita in separazione.
Una gestione consapevole di questi aspetti consente di prevenire effetti impositivi inattesi e di strutturare l’eventuale dismissione dell’immobile in modo fiscalmente efficiente.
