Il mutuo variabile è tornato da qualche tempo la tipologia in grado di offrire la rata iniziale più bassa. Ma molti italiani preferiscono evitare il rischio di futuri rialzi e stanno tornando a orientarsi su forme di protezione in grado di combinare al variabile una certa sicurezza. Il tasso variabile con cap, ossia con tetto massimo, risponde proprio a questa esigenza: riuscire a beneficiare di eventuali ribassi dei tassi senza essere esposti al rischio di una fiammata che possa far lievitare la rata oltre la zona di comfort finanziario del bilancio familiare. Infatti, se i tassi superano una soglia determinata dal tetto (cap), la rata smette di crescere e si ferma al livello massimo stabilito dal contratto.

Secondo l’ultimo osservatorio di Mutuionline, il mutuo misto (che combina fisso e variabile) e il variabile con cap sono tornati a rappresentare oltre il 6% delle richieste – ancora poche in assoluto, ma in rialzo rispetto al recente passato, quando i mutui variabili erano praticamente scomparsi dal radar.

Ma come funziona un mutuo che prevede un tasso variabile con cap?

Questa tipologia di finanziamento, come i mutui variabili tradizionali, determina la rata mensilmente sulla base di due componenti: un tasso di riferimento, tipicamente l’Euribor, strettamente correlato alle politiche della Bce, e uno spread che rappresenta il margine di guadagno della banca. Se il mutuo prevede il cap, bisogna considerare che lo spread sarà più elevato e che, per tutta la durata del finanziamento, la protezione del tetto aumenterà il costo complessivo.

Per confrontare un mutuo con cap con un’alternativa puramente variabile o con un fisso bisogna guardare a due aspetti: quanto viene fatto pagare il cap sotto forma di spread aggiuntivo e, soprattutto, quanto in alto viene fissato il tetto oltre il quale il tasso d’interesse smette di salire in caso di rialzo. Idealmente, si dovrebbe cercare uno spread extra contenuto e un cap basso, in modo che la protezione abbia più probabilità di entrare in gioco. Naturalmente, la banca avrà un interesse opposto, quindi occorre prestare molta attenzione ai dettagli.

In generale, un variabile con cap potrebbe essere scelto per beneficiare di eventuali ribassi dei tassi d’interesse – vantaggio che il tasso fisso non offre, ma con minori benefici rispetto a un variabile puro in questo scenario. Tuttavia, dal momento che il cap è fissato più in alto rispetto a un corrispondente mutuo a tasso fisso, se i tassi salgono chi contrae un variabile con cap pagherà comunque di più, per un certo periodo, rispetto a chi ha scelto il fisso.

Un confronto

Per farsi un’idea dell’offerta sul mercato, abbiamo analizzato alcune proposte per un mutuo non green con LTV all’80%. Attualmente, Monte dei Paschi, per gli under 35, offre un mutuo a tasso variabile con uno spread di 30 punti base (0,30%) da sommare al tasso Euribor a 1 mese (al momento della pubblicazione, 15 settembre, sotto il 2%).
Cosa propone la stessa banca in caso di variabile con cap? Lo spread sale dallo 0,30 allo 0,90% per coprire eventuali tassi oltre quota 4,40% (comprensivi di spread). Di conseguenza, il cap inizia a far risparmiare il debitore solo se l’Euribor supera il 3,50% — uno scenario verificatosi fra il 2023 e il 2024 (con un picco al 3,9%) e, prima ancora, fra il 2006 e il 2008.
In un mutuo trentennale da 150 mila euro, qualora il cap non entrasse mai in azione (Euribor a 1 mese sotto il 3,5%), questa protezione farebbe salire il costo complessivo degli interessi da 57.792 euro a 74.762 euro — ipotizzando un Euribor stabile al 2% dall’inizio alla fine (più o meno il livello attuale).

E se volessimo surrogare da variabile a fisso, anziché pagare il cap?

Considerato che i mutui possono essere rinegoziati o surrogati, si potrebbe ipotizzare di sostituire il variabile con cap — in previsione di forti rialzi dell’Euribor — con una surroga verso un tasso fisso.
Può funzionare davvero?
Surrogare a costo zero, per i mutui casa, è possibile grazie alla legge Bersani del 2007; se si trova una banca disposta a offrire nuove condizioni. Idealmente si cercherebbe una via d’uscita dal variabile in previsione di un lungo periodo di tassi elevati, ma è risaputo che le scommesse sull’andamento futuro dei tassi sono estremamente difficili persino per i professionisti.

“Surrogare dal tasso fisso al tasso variabile o viceversa non è una scelta proprio banale. In particolare, il tasso fisso dei mutui è determinato sulla base del tasso swap (IRS) appropriato per la scadenza del prestito”, racconta a We Wealth Piermattia Menon, senior financial analyst di Consultique Scf, società di consulenza indipendente. “Il tasso swap rappresenta il tasso di equilibrio implicito da oggi fino alla scadenza per un’operazione che scambia flussi a tasso variabile con flussi al tasso IRS. Non è proprio corretto, ma si potrebbe dire che rappresenta le attese del mercato per l’evoluzione futura del tasso variabile. Quindi se nel futuro si verificano le condizioni ‘previste’ dal mercato, allora non ci dovrebbero essere possibili vantaggi nel passaggio da variabile a fisso o viceversa”.

Certo, il mercato sbaglia previsioni con una certa frequenza, ma è molto difficile (per non dire impossibile, per un normale mutuatario) capire in anticipo l’andamento futuro dei tassi non è prezzato in modo ‘giusto’. Inoltre, quando sale l’Euribor di solito sale anche l’Irs — perché un aumento dei tassi a breve termine si accompagna spesso a maggiori aspettative anche sui tassi a lungo termine, quelli più rilevanti per i mutui fissi. Passare da variabile a fisso significa quindi scommettere, “in ottica puramente speculativa, che il tasso variabile crescerà e rimarrà più elevato del fisso che rappresenta le attese del mercato”. Non esattamente una scommessa consigliabile, visto che le probabilità di sbagliare sono alte e, spesso, il debito in gioco nei mutui casa rappresenta una parte rilevante del patrimonio familiare.

“In situazioni ‘normali’, il tasso fisso è più elevato del variabile (o meglio, un tasso a lungo termine è più alto di uno a breve termine) per via del premio di liquidità”, ricorda Menon. E se accade il contrario, come dopo la fiammata dei tassi del 2022-2023 — con i variabili più costosi dei fissi — è perché il mercato riteneva che i tassi a breve sarebbero tornati a scendere, cosa che poi si è effettivamente verificata fra 2024 e 2025.

Quindi il variabile con tetto massimo ha senso?

“Il mutuo con cap è da considerare a tasso variabile, ma si paga una sorta di assicurazione (sotto forma di spread maggiore) per evitare che il tasso salga oltre un certo livello. Dal punto di vista della pianificazione, la soluzione ha un suo senso, perché evita che il debitore possa trovarsi in difficoltà se il tasso variabile cresce significativamente. Ovviamente il limite principale è che costa di più, perché va pagata l’opzione di copertura”, afferma Menon.

“Chi opta per un variabile con cap è probabilmente un debitore più ‘ordinario’ rispetto a chi sceglie il variabile puro e pensa a possibili surroghe future. Un debitore a cui interessa essere sicuro di non avere problemi di liquidità se i tassi salgono molto ma ritiene troppo caro il tasso fisso e quindi è disposto comunque ad accettare una certa variabilità delle rate”, conclude Menon. “All’estremo opposto vi sarebbe chi opta per il tasso fisso e surroga solamente se trova un tasso fisso inferiore”.