Immobile in comproprietà: le conseguenze sul canone di locazione

Quando più eredi ricevono in eredità un medesimo immobile sono molti gli aspetti che entrano in gioco, tanto dal punto di vista dei costi, delle attività di amministrazione e gestione, delle opportunità da valutare per far fruttare questo bene.

È questo il caso, ad esempio, di un immobile con più comproprietari ceduto in affitto ad un locatario.

Poiché la locazione rientra tra le attività di ordinaria amministrazione che i proprietari di una cosa in comune possono compiere sul bene, l’eventuale contratto di locazione potrà essere concluso anche da un solo comproprietario.

Come ritenuto da costante giurisprudenza, infatti, il contratto di locazione anche quando stipulato da un solo comproprietario dell’immobile ha piena validità in considerazione del fatto che nelle vicende del rapporto di locazione l’eventuale pluralità di locatori, nei confronti del locatario, integra una parte unica, di modo che i singoli atti compiuti da un proprietario si intendono presuntivamente accettati anche dagli altri. Salvo prova contraria.

Ciò considerato, prescindendo ora dalle questioni contrattuali, occorre soffermare l’attenzione sull’ambito fiscale, cercando di comprendere a chi spetta pagare le tasse se il contratto di locazione è firmato da un solo comproprietario.

Per un verso, secondo l’Agenzia delle Entrate, il reddito che ne deriva andrà dichiarato pro-quota da ciascun comproprietario.

Esiste, tuttavia, un diverso orientamento della giurisprudenza, secondo il quale, quando il canone è riscosso da un solo locatore che non divide il prezzo con gli altri contitolari spetta solo a questi l’obbligo di dichiarazione del reddito percepito per intero.

Inoltre, come messo in evidenza da una recente pronuncia di merito, n. 1733 del 12 aprile 2022, è pacificamente ammissibile un’autonoma imputazione del reddito di locazione rispetto al titolo reale di possesso ove ne risulti concretamente differenziata la percezione, non essendoci ostacolo alcuno ad attribuire il reddito derivante dalla concessione in locazione non solo in capo a soggetto del tutto diverso dal legittimo proprietario ma anche in capo ad alcuni soltanto dei comproprietari che risultino essere effettivi locatari e percettori dei redditi di locazione.

Ebbene, anche alla luce di questa differenza di posizioni, dal punto di vista pratico, è consigliabile rivolgersi ad un consulente esperto per un’analisi specifica del caso volta a verificare quando i redditi da locazione dovranno essere ripartiti pro-quota in caso di comproprietà dell’immobile e quando, invece, saranno riconducibili ad un solo comproprietario, con tutte le conseguenze che ne derivano dal punto di vista dichiarativo e fiscale.