Anche il settore immobiliare di lusso è stato profondamente contagiato dall’esplosione del coronavirus
In attesa di avere previsioni più precise, alcune piazze (New York) sembrano meglio posizionate di altre (Dubai) in ottica di ripresa del settore
Pessimi segnali arrivano anche dai valori dei canoni delle locazioni che negli ultimi mesi – anche nelle zone più prestigiose tipo Dubai Marina – hanno perso almeno il 10%.
Dubai vive praticamente di turismo e real estate: se vengono a mancare le entrate provenienti da questi comparti il bilancio dello stato si complica ulteriormente. Anche le entrate nel “settore del greggio” – pur avendo un incidenza minima sul pil emiratino – sono venute a mancare in questi mesi.
E ora cerchiamo di guardare in avanti, quali sono le proiezioni per i prossimi 12/24 mesi? Molti studi autorevoli prevedevano una flessione dei prezzi del 5-6% nell’anno in corso e un assestamento con cali minimi nel 2021. Ritengo che queste stime – redatte prima dell’esplosione dell’emergenza – debbano essere riviste prevedendo invece un calo dei valori degli immobili nell’anno 2020 dell’ordine almeno del 20% e un 10% nel 2021 a causa della spropositata offerta. Nel primo trimestre 2020 i valori immobiliari hanno già visto una contrazione media del 15% e purtroppo andrà ancora peggio con i canoni di locazione. Bisogna poi aggiungere che queste previsioni vengono espresse nell’eventualità che il governo riesca a risollevare le proprie finanze; in caso contrario, infatti, le stime andranno riviste ulteriormente al ribasso”.
È un cattivo segnale? Personalmente ritengo che mai come in questo momento – in qualunque città o paese del mondo – si debba osservare il mercato senza aggredirlo con peripezie da equilibristi.
Un mercato immobiliare maturo e trasparente – come sicuramente è quello statunitense – prevede anche dei momenti si stop.
Quanto durerà questo momento “attendista”? Almeno un paio di mesi prima di poter nuovamente aprire le danze. Quanto alle previsioni future sul real estate newyorkese ritengo che, a fine emergenza, il trend potrebbe essere mantenuto: ovvero stimo una ripresa del numero delle transizioni con qualche ritocco dei numeri al ribasso. Personalmente – e ripeto personalmente – vedo ancora un mercato immobiliare sul quale poter puntare in futuro (nell’ottica “safe”), anche se previsioni più precise si potranno fare forse, tra un paio di mesi”.
Che sta succedendo ora?
Knight Frank ha diramato, nei giorni scorsi, uno studio che prevede un crollo del 38% del numero delle transazioni a Londra nell’anno in corso. Un numero pesantissimo che – nel caso trovasse conferma – metterebbe in serio pericolo equilibri finanziari mondiali, visto che nella città della Regina Elisabetta si concentrano investitori provenienti da ogni angolo della terra con impiego di somme a molti zeri.
Se ci chiediamo: “Ci sarà un ribasso dei prezzi proporzionato a questo paventato calo del 38%?” La risposta immediata sembrerebbe essere “no”. Anche Knight Frank prevede, infatti, una flessione dei prezzi non superiore al 3% a Londra con esclusione delle zone centrali dove – secondo la società – non scenderanno. Certo, se già generalmente è sempre difficile fare previsioni, in questo momento storico, così delicato, lo è ancor di più. Se ci guardiamo indietro, delle indicazioni possiamo trovarle nel corso della storia.
Nel 2008/2009 – anni orribili per tutti i mercati immobiliari del mondo – a Londra i prezzi sono diminuiti, infatti, soltanto del 4%. Le speranze sono quindi che anche in questo caso il Regno Unito riesca a reagire meglio di altri paesi a questa pandemia. E le ingenti risorse messe in campo dal governo per l’aiuto economico di piccole e grandi aziende vanno a rafforzare questa speranza. Inoltre c’è un altro fattore che potrebbe avvalorare questa ipotesi: a Londra le case sono care… molto care e quindi il loro acquisto è appannaggio di pochi. Gli stessi pochi che – forse – risentiranno meno della crisi in corso”.
Negli ultimi anni, infatti, il numero delle transazioni nazionali (edifici residenziali) si è assestato tra le 550 e 600 mila unità annue, pari alle reali quantità che il mercato riesce ad assorbire.
Diminuiranno? Secondo le stime sì. La pensa, per esempio, così Nomisma che ipotizza scenari decisamente negativi con cali nei prossimi 12/24 mesi del 30% del numero delle transazioni, ovvero pari a quelle del 2014 (circa 400 mila unità l’anno). Credo che nel post emergenza, Milano – e a maggior ragione anche le altre città del Belpaese – ne usciranno con le ossa rotte.
L’Italia paga inoltre il caro prezzo di un mercato immobiliare poco trasparente e maturo. La difficoltà di ottenere dati precisi su andamento passato, fiscalità e costi di mantenimento previsti non permette pianificazione e scoraggia gli investitori stranieri nell’investimento organizzato e strutturato nel settore residenziale-abitativo.
Il paese Italia potendo contare su poche risorse proprie non sarà in grado di aiutare aziende e cittadini; quindi anche il mercato immobiliare “Italia su Italia” (che già non godeva di ottima salute) precipiterà in un vortice negativo, che è possibile stimare in un calo medio dei prezzi del 10%”.
L’acquisto di importanti quantità di unità immobiliari residenziali da mettere a reddito (da locazione) risulta essere da sempre – grazie a normative che facilitano la gestione di questo tipo di business – appetibile. Il tasso di tedeschi che abita in casa di proprietà è molto più basso rispetto, ad esempio, all’Italia. Tale valore penso sarà destinato a scendere a causa della crisi economica che colpirà anche la Germania andando appunto a spingere un mercato già molto appetibile. La qualità dei conduttori e della loro solvibilità sarà garantito dalla capacità di rispettare le regole e dalle importanti e imponenti misure messe in atto dal governo a garanzia dei cittadini e dell’economia che – anche in questo caso – ben si differenziano rispetto all’Italia. Personalmente, mi attendo una diminuzione delle transazioni per “utilizzi personali” o a opera dei piccoli risparmiatori, ma una importante iniezione di capitali da parte degli investitori”.