Real estate in mezzo alla tempesta: città a confronto

Quella che si sta abbattendo sul mercato real estate è una vera e propria tempesta. Dagli Stati Uniti, agli Emirati Arabi, passando per l’Europa: tutte le principali città internazionali sono colpite dalla diffusione del coronavirus. Quali gli impatti e quali le attese sul real estate internazionale?

We Wealth lo ha chiesto a Gianluca Santacatterina, ceo di Luxury & Tourism, società che aiuta i clienti – soprattutto italiani – a investire in immobili all’estero offrendo il servizio di property finding.

“L’emergenza covid-19 darà presumibilmente il colpo di grazia al già agonizzante mercato immobiliare dell’Emirato. Bloomberg e Cnbc (che prendendo in esame i dati rispettivamente di S&P e Capital Economics) paventano infatti un ritorno ai valori immobiliari del 2010, ovvero post rischio default del paese del Middle East. A fronte di un aumento quasi del 10% del numero delle transazioni del primo trimestre del 2020 rispetto allo stesso periodo del 2019, i prezzi sono in continuo calo, avendo perso quasi il 40% negli ultimi cinque anni. Nemmeno Expo2020 (manca ancora l’ufficializzazione ma sicuramente verrà posticipato di 12 mesi) ha portato benefici al comparto immobiliare, tenuto conto che – dall’aggiudicazione – i prezzi degli immobili sono stati in continua contrazione.
Pessimi segnali arrivano anche dai valori dei canoni delle locazioni che negli ultimi mesi – anche nelle zone più prestigiose tipo Dubai Marina – hanno perso almeno il 10%.
Dubai vive praticamente di turismo e real estate: se vengono a mancare le entrate provenienti da questi comparti il bilancio dello stato si complica ulteriormente. Anche le entrate nel “settore del greggio” – pur avendo un incidenza minima sul pil emiratino – sono venute a mancare in questi mesi.
E ora cerchiamo di guardare in avanti, quali sono le proiezioni per i prossimi 12/24 mesi? Molti studi autorevoli prevedevano una flessione dei prezzi del 5-6% nell’anno in corso e un assestamento con cali minimi nel 2021. Ritengo che queste stime – redatte prima dell’esplosione dell’emergenza – debbano essere riviste prevedendo invece un calo dei valori degli immobili nell’anno 2020 dell’ordine almeno del 20% e un 10% nel 2021 a causa della spropositata offerta. Nel primo trimestre 2020 i valori immobiliari hanno già visto una contrazione media del 15% e purtroppo andrà ancora peggio con i canoni di locazione. Bisogna poi aggiungere che queste previsioni vengono espresse nell’eventualità che il governo riesca a risollevare le proprie finanze; in caso contrario, infatti, le stime andranno riviste ulteriormente al ribasso”.

“I segnali positivi c’erano tutti: nonostante la flessione dei prezzi del 12,9% a piede quadrato, nel primo trimestre del 2020 – a Manhattan – il numero delle transazioni aveva fatto segnare un rialzo del 13,5%; si erano ridotti, finalmente, i tempi di vendita e il numero di unità presenti sul mercato. Poi, però, le cose sono cambiate. In particolare, il mese di marzo – primo periodo che veramente ha risentito dell’emergenza covid-19 – ha fatto segnare una diminuzione dell’8% delle unità disponibili sul mercato. Un dato che dimostra quanto i venditori abbiano deciso di fermare e bloccare ogni possibile trattazione delle loro case.
È un cattivo segnale? Personalmente ritengo che mai come in questo momento – in qualunque città o paese del mondo – si debba osservare il mercato senza aggredirlo con peripezie da equilibristi.
Un mercato immobiliare maturo e trasparente – come sicuramente è quello statunitense – prevede anche dei momenti si stop.
Quanto durerà questo momento “attendista”? Almeno un paio di mesi prima di poter nuovamente aprire le danze. Quanto alle previsioni future sul real estate newyorkese ritengo che, a fine emergenza, il trend potrebbe essere mantenuto: ovvero stimo una ripresa del numero delle transizioni con qualche ritocco dei numeri al ribasso. Personalmente – e ripeto personalmente – vedo ancora un mercato immobiliare sul quale poter puntare in futuro (nell’ottica “safe”), anche se previsioni più precise si potranno fare forse, tra un paio di mesi”.

“Era tutto così bello… Lo “spauracchio Brexit” non aveva condizionato di fatto il mercato immobiliare. I prezzi a Londra – pur non rappresentando secondo il rapporto annuale di Ubs un “rischio bolla” continuavano a salire. Dico continuavano perché dal 2008/2009 di fatto non erano mai scesi. Un mercato soprattutto – nelle zone “centrali e storiche” – frizzante con numero delle transazioni in continua crescita e con una domanda che spesso superava l’offerta. Anche gli sviluppi nelle “nuove aree” londinesi stavano dando ottimi risultati e ritorni. Pure nelle aree meno blasonate del Regno Unito i segnali erano ottimi.
Che sta succedendo ora?
Knight Frank ha diramato, nei giorni scorsi, uno studio che prevede un crollo del 38% del numero delle transazioni a Londra nell’anno in corso. Un numero pesantissimo che – nel caso trovasse conferma – metterebbe in serio pericolo equilibri finanziari mondiali, visto che nella città della Regina Elisabetta si concentrano investitori provenienti da ogni angolo della terra con impiego di somme a molti zeri.
Se ci chiediamo: “Ci sarà un ribasso dei prezzi proporzionato a questo paventato calo del 38%?” La risposta immediata sembrerebbe essere “no”. Anche Knight Frank prevede, infatti, una flessione dei prezzi non superiore al 3% a Londra con esclusione delle zone centrali dove – secondo la società – non scenderanno. Certo, se già generalmente è sempre difficile fare previsioni, in questo momento storico, così delicato, lo è ancor di più. Se ci guardiamo indietro, delle indicazioni possiamo trovarle nel corso della storia.
Nel 2008/2009 – anni orribili per tutti i mercati immobiliari del mondo – a Londra i prezzi sono diminuiti, infatti, soltanto del 4%. Le speranze sono quindi che anche in questo caso il Regno Unito riesca a reagire meglio di altri paesi a questa pandemia. E le ingenti risorse messe in campo dal governo per l’aiuto economico di piccole e grandi aziende vanno a rafforzare questa speranza. Inoltre c’è un altro fattore che potrebbe avvalorare questa ipotesi: a Londra le case sono care… molto care e quindi il loro acquisto è appannaggio di pochi. Gli stessi pochi che – forse – risentiranno meno della crisi in corso”.

“Per Milano va fatta subito una precisazione: dal punto di vista immobiliare Milano non è l’Italia. A fronte di un mercato caratterizzato su base nazionale da un continuo calo dei prezzi e da un numero delle transazioni in leggera – ma continua – crescita, Milano si è sempre dimostrata una “vera fuoriclasse”: richieste immobiliari superiori all’offerta e prezzi e transazioni in aumento; elementi (tutti questi) che non si verificavano in nessun’altra zona o città d’Italia.
Negli ultimi anni, infatti, il numero delle transazioni nazionali (edifici residenziali) si è assestato tra le 550 e 600 mila unità annue, pari alle reali quantità che il mercato riesce ad assorbire.
Diminuiranno? Secondo le stime sì. La pensa, per esempio, così Nomisma che ipotizza scenari decisamente negativi con cali nei prossimi 12/24 mesi del 30% del numero delle transazioni, ovvero pari a quelle del 2014 (circa 400 mila unità l’anno). Credo che nel post emergenza, Milano – e a maggior ragione anche le altre città del Belpaese – ne usciranno con le ossa rotte.
L’Italia paga inoltre il caro prezzo di un mercato immobiliare poco trasparente e maturo. La difficoltà di ottenere dati precisi su andamento passato, fiscalità e costi di mantenimento previsti non permette pianificazione e scoraggia gli investitori stranieri nell’investimento organizzato e strutturato nel settore residenziale-abitativo.
Il paese Italia potendo contare su poche risorse proprie non sarà in grado di aiutare aziende e cittadini; quindi anche il mercato immobiliare “Italia su Italia” (che già non godeva di ottima salute) precipiterà in un vortice negativo, che è possibile stimare in un calo medio dei prezzi del 10%”.

“Nella seconda metà del 2019 Parigi insidiava Londra nella classifica delle capitali europee maggiormente interessante dagli acquisti immobiliari da parte di stranieri benestanti. L’interesse per la capitale francese aveva fatto crescere ininterrottamente i prezzi dal 2015 pur non rappresentando – per Ubs – un altissimo rischio bolla. Parigi veniva collocata al 7° posto “in crescita”. Probabilmente l’emergenza in corso rallenterà o bloccherà questa crescita dei prezzi – che (forse) si sarebbe ridimensionata comunque – ma rimarrà un mercato stabile e interessante su cui puntare sempre nell’ottica “safe”. Pur nella piena emergenza in corso sono state effettuate delle importanti transazioni immobiliari – soprattutto nel settore uffici – a testimonianza della maturità del mercato che riuscirà, ovviamente con qualche correttivo, a non ricevere importanti scossoni”.

“Secondo il rapporto sul “rischio bolla” – diffuaso da Ubs nel settembre 2019 – Monaco veniva indicata come una tra le città al mondo con il più alto rischio bolla. Questo pericolo, forse, oggi andrebbe ridimensionato alla luce dell’ottima gestione sanitaria – ed economica – dell’emergenza covid19 da parte della Germania. Anche in questo paese è prevista una riduzione delle transazioni nell’ordine del 30%, ma penso che il mercato delle locazioni – particolarmente sviluppato e strutturato – attirerà investitori stranieri.
L’acquisto di importanti quantità di unità immobiliari residenziali da mettere a reddito (da locazione) risulta essere da sempre – grazie a normative che facilitano la gestione di questo tipo di business – appetibile. Il tasso di tedeschi che abita in casa di proprietà è molto più basso rispetto, ad esempio, all’Italia. Tale valore penso sarà destinato a scendere a causa della crisi economica che colpirà anche la Germania andando appunto a spingere un mercato già molto appetibile. La qualità dei conduttori e della loro solvibilità sarà garantito dalla capacità di rispettare le regole e dalle importanti e imponenti misure messe in atto dal governo a garanzia dei cittadini e dell’economia che – anche in questo caso – ben si differenziano rispetto all’Italia. Personalmente, mi attendo una diminuzione delle transazioni per “utilizzi personali” o a opera dei piccoli risparmiatori, ma una importante iniezione di capitali da parte degli investitori”.