La questione del momento è quella di comprendere se l’investimento immobiliare sia ancora un baluardo a difesa dell’inflazione, sul quale poter puntare per la difesa e per l’impiego della liquidità, che giace ingente nelle banche italiane.
I prezzi delle case scenderanno o aumenteranno?
Conviene affrettarsi se si vuole investire in un’immobile?
Le opinioni, anche molto autorevoli, sono spesso fortemente discordanti.
C’è chi prevede un cedimento della bolla immobiliare, soprattutto nei mercati che hanno visto l’esplosione dei prezzi, come quello di Milano, a causa dell’aumento dei costi dei finanziamenti e della stretta creditizia già avviata. Scarsità e incremento dei costi delle materie prime, costi dell’energia senza rete e lo spauracchio di una riforma catastale e fiscale non equilibrata possono costituire ulteriori fattori depressivi di un mercato già complesso.
Altri, al contrario, affermano che il valore degli immobili sia destinato comunque a crescere, forte della spinta della domanda abitativa, della forte propensione italiana a investire nel mattone e della corsa all’acquisto di beni rifugio da parte di una platea di investitori che in alcune aree geografiche, Milano in testa, si è allargata a molti stranieri che la ritengono una valida alternativa ai mercati ormai troppo costosi e competitivi di altre capitali europee, come Londra o Parigi.
Il premio Nobel per l’economia Robert Shiller ha sempre sostenuto che nel medio termine l’inflazione è il principale motore dei prezzi immobiliari. Dopo la crescita delle quotazioni nel recente passato, nei prossimi trimestri assisteremo quindi a un’ulteriore accelerazione del trend?
Il premio Nobel per l’economia Robert Shiller ha sempre sostenuto che nel medio termine l’inflazione è il principale motore dei prezzi immobiliari. Dopo la crescita delle quotazioni nel recente passato, nei prossimi trimestri assisteremo quindi a un’ulteriore accelerazione del trend?
Le fasi del mercato immobiliare dal 1927 ai giorni attuali
Per avere qualche elemento di valutazione ulteriore, proviamo a considerare se storicamente gli immobili sono stati veramente un investimento a tenuta d’inflazione.
In uno studio molto interessante pubblicato da Bankitalia è stata analizzata l’epopea del mattone italiano dal lontano 1927 al 2016. Secondo i dati raccolti, i prezzi reali delle abitazioni, in quasi novant’anni, sono pressoché triplicati, arrivando a quintuplicarsi in alcune grandi città.
In termini reali i prezzi delle case calano dal 1927 all’inizio degli anni Quaranta, mentre dal 1946 alla seconda metà degli anni Sessanta i prezzi reali segnano una lenta risalita.
La fase di stabilità (anni 1950-60) e boom economico fanno aumentare esponenzialmente le compravendite e i prezzi reali.
Il primo periodo di calo dei prezzi (1975- 1977) può essere considerato come una breve pausa tra le due fasi fortemente ascendenti. Il fenomeno è dovuto allo shock petrolifero del 1973-74.
Segue un’ulteriore fase di crescita che durerà fino al 1980.
Nel 1985 si parla di “nausea del mattone”: a partire dagli ultimi mesi del 1985 in pochi sceglievano la casa come investimento a causa dell’offerta di Bot e Cct.
Nel 1990, causa il crollo delle Borse dell’ottobre 1986, l’immobile torna a essere il “bene rifugio” per eccellenza rispetto a un mercato finanziario eccessivamente volatile.
I prezzi tendono a risalire dal 2000 per sette anni, sino punto di massimo del ciclo immobiliare, quasi triplicando i prezzi in termini reali.
A settembre 2022, l’inflazione in Italia era andata oltre il 7%. Secondo la serie storica dell’Istat, si tratta del dato più alto dal 1985. Dobbiamo tornare indietro di 37 anni, dunque, per trovare una crescita tendenziale dei prezzi così impetuosa e ancora più nel passato per trovare una situazione simile a quella odierna.
Era il 1973 e l’Occidente entrava in una lunga fase di stagflazione a causa della crisi petrolifera. I paesi dell’Opec guidati dall’Arabia Saudita tagliarono la produzione per fare quadruplicare le quotazioni del petrolio e punire Usa ed Europa per il loro sostegno a Israele nella guerra dello Yom Kippur (i parallelismi con la situazione odierna sono evidenti).
In quell’anno, i tassi reali, già leggermente negativi negli anni precedenti, sprofondarono fino a colare a picco al -16,5% alla fine del 1974. Tornarono positivi solamente nel 1981 con il “divorzio” tra Tesoro e Bankitalia allora guidata da Ciampi.
Negli anni dal 1973 ai primi anni Ottanta l’inflazione galoppante determinava aumenti dei prezzi a doppia cifra praticamente su ogni tipologia di bene e servizio acquistato. Chi aveva dei risparmi non sapeva come collocarli e farli rendere. Per mettersi al riparo dai timori di instabilità politica e alla repressione finanziaria, molti risparmiatori portarono i loro capitali all’estero, mentre la maggioranza si rifugiò nel mattone. Ciò determinò un’esplosione dei prezzi delle case, che divennero il vero “bene rifugio”.
Cosa fare oggi sul mercato immobiliare?
I tassi di interesse oggi sono fissati dalla Bce e non è più Bankitalia, ma non si è vista ancora una vera politica centrale a difesa dell’inflazione. I tassi sugli investimenti stanno crescendo ma non così vertiginosamente come i costi dei beni primari, infiammati da penuria di materie prime e da un mercato dell’energia senza controllo. Non ci sono per il momento avvisaglie di proteste sociali diffuse, ma il disagio e l’impoverimento del ceto medio è sempre più evidente in Europa e nel Regno Unito. I prezzi delle abitazioni, in questa fase, stanno consolidando il loro valore e, in molte aree, stanno crescendo rapidamente.
L’aumento inevitabile del costo dei mutui farà sterzare molti verso una locazione e una stagione di nuovi investimenti in immobili da mettere a reddito, nella speranza che il problema non divenga poi farsi pagare il canone.
Il settore immobiliare, quindi, tra qualche mese si troverà tra l’incudine e il martello: sarebbe auspicabile l’immissione di nuova liquidità per arginare la crisi, ma l’inflazione odierna richiede allo stesso tempo un aumento dei tassi per calmierare i prezzi che non accennano a diminuire. E un intervento adeguato della Banca centrale sarà quantomai essenziale.
Per dirla come Warren Buffet: “Non conta predire la pioggia, conta costruire l’arca”.
