Ai fini dell’agevolazione l’estensione dell’area pertinenziale è rilevante
Il mero censimento dell’immobile come autonomo rispetto al fabbricato non esclude di fatto che questo sia pertinenza dell’immobile
Con una recente sentenza n. 24589/2022, la Corte di Cassazione ha messo in evidenza che, a certe condizioni, è possibile decadere dal bonus prima casa.
In particolare, come è dato leggere nel riferimento giurisprudenziale ora citato, questo è vero quando l’immobile acquistato – anche per via dei terreni circostanti che afferiscono alla proprietà –, a differenza di quanto dichiarato, risulta ricadere in una delle categorie catastali che, almeno nella previgente disciplina, escludono il diritto al beneficio fiscale sulla prima casa.
Nel caso di specie, due coniugi si erano visti revocare l’agevolazione “prima casa”, con conseguente recupero dell’Iva (fino a quel momento assolta in misura agevolata) e sanzione, in quanto l’immobile da questi acquistato, risultava possedere i requisiti di abitazione lusso (esclusa dal novero bonus prima casa dalla previgente disciplina ex art. 5 Dm n. 1072/1969), trattandosi di unità abitativa avente una superficie utile superiore a 200 mq e, quale pertinenza un’area della superficie di 5.020 mq.
Proponendo ricorso, i coniugi (insieme al venditore), sostenevano che il terreno agricolo circostante la villetta unifamiliare non poteva ricadere nel novero delle aree utili e pertinenti l’immobile, in quanto non solo detto terreno era censito autonomamente in catasto rispetto al fabbricato ma non vi era alcuna volontà, da parte dei proprietari, di destinarlo, in modo durevole e funzionale, a servizio del fabbricato.
Tuttavia, anche in considerazione del fatto che, come emergeva in corso di causa, in sede di rogito notarile erano stati gli stessi coniugi a qualificare il terreno come pertinenza della casa, i giudici di merito prima e della Corte di Cassazione poi, hanno rilevato come:
- se il terreno circostante l’abitazione costituisce pertinenza di questa, aumentandone di fatto l’estensione e la superficie utile, si ricade nel novero di immobili di lusso
- il mero censimento dell’immobile come autonomo rispetto al fabbricato non esclude di fatto che questo sia pertinenza dell’immobile
- l’area pertinenziale è rilevante ai fini dell’agevolazione in quanto, al superamento di certi limiti, come previsto dall’articolo 5, del Dm /10721969, si considerano abitazioni di lusso le unità abitative aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta.
Ebbene. Occorre segnalare che la disciplina vigente ha escluso dal novero delle categorie catastali che non ricadono nel beneficio le abitazioni considerate di lusso. Tuttavia, la modifica normativa non agisce retroattivamente, di modo che la questione appena posta è più che mai rilevante per coloro che hanno acquistato un immobile, unitamente alle pertinenze, fruendo del bonus, in quanto l’acquisto può rientrare nella categoria di immobili di lusso.
Il concetto di pertinenza ai fini del bonus
Quanto al concetto di pertinenza, che nel caso in esame ha fatto la differenza rispetto alla decadenza del bonus prima casa, i giudici hanno rilevato che:
- non è rilevante che le parti abbiano acquistato autonomamente e separatamente il terreno circostante e neppure che sullo stesso non si siano esplicitamente avvalse del bonus prima casa
- l’estensione del terreno circostante l’immobile è rilevante per la determinazione complessiva della superficie dell'”area scoperta” e quindi per stabilire se l’abitazione abbia o meno natura “lussuosa”
- ai sensi dell’art. 817 del codice civile, si ha pertinenza quando un bene risulta essere funzionalmente collegato ad un altro e come tale ne segue, anche dal punto di vista fiscale, il medesimo regime.
Bonus prima casa: in cosa consiste?
Come noto, per le persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, e che acquistano un immobile a titolo oneroso e che questo immobile sia a titolo di prima casa vi è un regime fiscale favorevole.
In buona sostanza, per l’acquisto a titolo oneroso della prima casa è prevista l’applicazione di un’aliquota Iva ridotta, a seconda dei casi, dal 10% al 4%, e l’applicazione dell’imposta di registro ridotta al 2% (anziché nella misura ordinaria del 9%).
La disciplina attuale prevede che l’agevolazione non possa essere fatta valere sulle prime abitazioni che tuttavia appartengono a determinate categorie catastali, segnatamente:
- A/1 (abitazioni di tipo signorile)
- A/8 (abitazioni in ville)
- A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).
La stessa agevolazione spetta, anche, ove previsto, per l’acquisto delle pertinenze classificate nelle seguenti categorie catastali:
- C/2 (magazzini e locali di deposito)
- C/6 (per esempio rimesse e autorimesse)
- C/7 (tettorie chiuse o aperte).