James Seppala, Head of Real Estate Europe, e Greg Blank, Chief Executive Officer di Blackstone Infrastructure Strategies, raccontano a We Wealth come real estate e infrastrutture possano svolgere un ruolo sempre più rilevante nei portafogli, offrendo esposizione sia alla crescita strutturale sia alla ripresa ciclica e rispondendo alla ricerca di diversificazione, reddito, potenziale di rendimento e protezione dall’inflazione.
Cosa sono gli asset reali e perché sono sempre più importanti oggi?
G.B. Gli asset reali, come le infrastrutture e il settore immobiliare, supportano la circolazione di dati, beni, energia e persone. La loro rilevanza viene amplificata dai cambiamenti strutturali in atto nell’economia, tra cui l’adozione dell’intelligenza artificiale, il crescente consumo di dati, l’e-commerce, la riconfigurazione delle catene di approvvigionamento e l’aumento della domanda di energia, in un contesto globale sempre più orientato alla resilienza e allo sviluppo della capacità domestica nei sistemi energetici, nelle supply chain e nelle infrastrutture critiche.
J.S. Nel settore immobiliare, una ripresa ciclica incrementa le opportunità: un periodo prolungato di capitali e nuova offerta limitati ha di fatto migliorato le dinamiche di domanda e offerta in alcuni settori specifici. Nel tempo, ciò dovrebbe portare a canoni di affitto più elevati, maggiore occupazione e valori più alti. Siamo solo all’inizio di questa evoluzione che riteniamo possa sostenere una ripresa pluriennale.
In questo contesto, gli investitori guardano sempre più agli asset reali per ottenere diversificazione, reddito, potenziale di rendimento e protezione dall’inflazione. Alla luce dell’attuale volatilità geopolitica, gli asset reali possono anche offrire maggiore resilienza in un mondo incerto, confermato dal fatto che gli investitori istituzionali nel corso del 2026 stanno aumentando le allocazioni al settore immobiliare, portandole ai livelli più alti degli ultimi quattro anni.
Come possono gli asset reali migliorare la diversificazione e la resilienza del portafoglio?
G.B. Il settore immobiliare privato e le infrastrutture private hanno storicamente mostrato una bassa correlazione sia con le asset class quotate sia tra di loro, contribuendo a rafforzare la resilienza dei portafogli. L’allocazione a queste asset class ha storicamente migliorato i risultati di portafoglio, aumentando il potenziale di rendimento e riducendo al contempo la volatilità rispetto alle tradizionali
allocazioni in azioni e obbligazioni, oltre a sostenere nel tempo rendimenti corretti per il rischio più solidi¹. Negli ultimi 20 anni, un portafoglio con un’allocazione del 30% in asset reali ha registrato una volatilità inferiore di circa il 20% rispetto a un portafoglio tradizionale 60/40².
A nostro avviso, infrastrutture e real estate possono fungere da componenti complementari in un portafoglio, offrendo esposizione sia alla crescita strutturale sia alla ripresa ciclica, con una bassa correlazione tra le due asset class.
Quali sono i principali megatrend che plasmano le opportunità negli asset reali?
G.B. I megatrend stanno ridefinendo il funzionamento dell’economia, anche se il loro impatto varia a seconda delle asset class.
Le infrastrutture abilitano la crescita strutturale, sostenendo i sistemi energetici, digitali e di trasporto in un contesto di domanda crescente di connettività, energia e mobilità. I temi di investimento principali includono la digitalizzazione e l’elettrificazione dell’economia, oltre allo sviluppo di reti di trasporto su larga scala.
J.S. Allo stesso modo, siamo investitori tematici ad alta convinzione, focalizzati su segmenti del real estate sostenuti da trend secolari di lungo termine, tra cui data center e logistica, che riteniamo continueranno a beneficiare della rivoluzione dell’intelligenza artificiale e dell’accelerazione della domanda legata all’e-commerce.In alcune aree, le due asset class si sovrappongono, in particolare laddove gli asset supportano l’infrastruttura digitale e l’attività industriale. A nostro avviso, svolgono ruoli distinti e complementari all’interno di un’allocazione diversificata.
Perché i mercati privati sono importanti e quanto conta la selezione del gestore?
J.S. Gli asset reali sono accessibili principalmente attraverso i mercati privati. Guardando, ad esempio, agli Stati Uniti, il real estate commerciale statunitense rappresenta un mercato che vale circa $22.000 miliardi, di cui oltre il 90% è detenuto privatamente. Anche le infrastrutture offrono un’opportunità significativa: si stima che entro il 2040 saranno necessari investimenti globali per $106.000 miliardi, a fronte di una base di asset infrastrutturali privati pari a $1.600 miliardi nel 2025.
Nei mercati privati, i risultati dipendono in larga misura dalla selezione del gestore: la dispersione della performance tra i manager del primo e dell’ultimo quartile è significativamente più ampia rispetto ai mercati pubblici³. Blackstone investe in questi settori da decenni, impiegando capitale con disciplina attraverso i diversi cicli di mercato. A nostro avviso, il contesto attuale presenta un’opportunità interessante, sostenuta dall’espansione della domanda di infrastrutture e dal miglioramento dei fondamentali del real estate.
(1) Morningstar Direct, NCREIF, Cambridge, periodo di 20 anni terminato il 30 settembre 2025.
(2) Le performance passate non sono indicative dei rendimenti futuri. Fonte: Morningstar Direct, NCREIF, Cambridge, al 30 settembre 2025. Il portafoglio 60/40 è composto per il 60% dall’indice S&P 500 e per il 40% dal Bloomberg US Aggregate Bond Index. Il portafoglio con il 30% di asset reali include 15% immobiliare privato, 15% infrastrutture private, 45% S&P 500 e 25% Bloomberg US Aggregate Bond Index. L’immobiliare privato è rappresentato dall’indice NFI-ODCE; le infrastrutture private dal Cambridge Associates Private Infrastructure Index.
(3) Fonte: Cambridge Associates, Morningstar, periodo 1° gennaio 2015-31 dicembre 2024. Per i gestori privati sono riportati gli IRR; per i gestori pubblici, i rendimenti annui composti al netto delle commissioni.
(Articolo tratto dal n. 92 del Magazine di We Wealth)
