Chiunque desideri acquistare casa o gestire il proprio mutuo si trova di fronte a un delicato equilibrio tra il peso delle rate e la necessità di risparmiare per il futuro. Berkshire Hathaway HomeServices, la società immobiliare di Warren Buffett, ha espresso in diverse guide le sue indicazioni su come affrontare l’acquisto di una casa e la gestione di un mutuo senza rischiare di compromettere la propria sicurezza finanziaria. Sebbene pensata per il mercato statunitense, molte delle regole suggerite si applicano perfettamente anche all’Italia.
L’importanza di una regola semplice per il mutuo
Secondo la guida di Berkshire Hathaway HomeServices, la prima regola, ovvia, ma importantissima può essere sintetizzata con l’italiano “non fare il passo più lungo della gamba”. La guida della società di Buffett lo afferma a chiare lettere: “L’acquisto di una casa non deve essere un ostacolo alla costruzione di una sicurezza finanziaria a lungo termine“.
In inglese il concetto viene reso come il rischio di diventare “house poor”, ossia proprietari di casa poveri, schiacciati dal peso delle rate del mutuo e da una serie di altri costi che, in fase d’acquisto vengono spesso sottostimati. Tasse sulla proprietà (in Italia l’Imu sulla prima casa è prevista solo sulle residenze di lusso), premi assicurativi, utenze, riparazioni, mantenimento. La regola del dipartimento Usa, che Berkshire Hathaway fa propria, è che le spese abitative, comprensive di tutte le voci sopra menzionate, non superino il 30% delle entrate famigliari.
Anche in Italia, se ci si presenta in banca per ottenere una pre-approvazione del mutuo, questa regola di sostenibilità viene applicata per determinare se un soggetto può essere finanziato o meno. Questo equilibrio dovrebbe consentire di lasciare sufficiente spazio per mettere da parte anche denaro per la pensione o altri obiettivi di lungo termine. Presentarsi in banca per capire quanto potrebbe essere finanziato è una scelta saggia: “Sapere in anticipo quanto si può spendere aiuta a evitare scelte sbagliate e garantisce una maggiore tranquillità”, afferma Bhhs. Questo approccio permette a chi intende comprare casa di non perdere tempo su immobili fuori budget e di negoziare con più sicurezza.
Ci sono poi costi una tantum da mettere in conto. In Italia, oltre al prezzo dell’immobile, bisogna prevedere imposte di registro, spese notarili, provvigioni per l’agenzia immobiliare e assicurazioni obbligatorie per il mutuo. “Non sottovalutare i costi accessori”, avverte Bhhs prepararsi significa evitare sorprese e gestire il budget con maggiore sicurezza”.
Tasso fisso o variabile? Una scelta strategica
Immaginando di avere fatto bene i calcoli e di avere una rata sostenibile: meglio un tasso fisso o variabile? Il tasso fisso è l’opzione più amata perché permette di sapere con certezza quanto si paga dall’inizio alla fine, con una rata che per contratto non può mai aumentare – al massimo diminuire a seconda dell’opportunità di rinegoziazione o surroga che si apre. Talvolta, però, il contesto favorisce nell’immediato il variabile: è quello che accade quando i tassi di riferimento sono bassi e le probabilità che salgano superano di molto quelle che possano scendere in futuro. In questo caso, la rata variabile sembra più sostenibile, la società di Buffett invita prudenza: “I tassi d’interesse possono sembrare bassi oggi, ma potrebbero salire in futuro. Valutare il proprio orizzonte temporale è fondamentale“. Se il mutuo ha vita lunga, si può mettere in conto con ragionevole certezza che prima o dopo i tassi saliranno. In un contesto in cui i tassi, invece, sono alti, il variabile può offire buone leve negoziali nella fase di successiva discesa: serve però un monitoraggio attento e azione nei momenti favorevoli.
La casa una sicurezza, con dei limiti
Per l’italiano medio l’acquisto di una casa è un po’ come una sicurezza per la pensione: può generare reddito oppure sollevare dall’onere degli affitti in tarda età. Bhhs mette in guardia da questa mentalità: “Affidarsi esclusivamente al valore della propria casa per la sicurezza finanziaria può essere rischioso: la diversificazione è essenziale”. E’ un principio comune, ma il rischio è quello di concentrare troppa ricchezza sull’abitazione principale, perdendo flessibilità di fronte a imprevisti. In più, quest’onere può ridurre il risparmio disponibile per la costruzione della pensione, che dipenderà sempre di più da una componente di risparmio privato, alla luce delle difficoltà del sistema previdenziale pubblico. In sintesi, destinare tutto il proprio patrimonio alla casa può limitare la flessibilità finanziaria in futuro, specialmente se si ha bisogno di liquidità in età avanzata.
Il valore della casa nel tempo: pazienza e strategia
“L’investimento immobiliare è un gioco a lungo termine”, afferma Berkshire: storicamente, il valore degli immobili tende a salire, ma il mercato immobiliare ha i suoi alti e bassi. Per questo, nella scelta di comprare e non affittare un grosso ruolo è ricoperto dalla stabilità che si prevede nella propria vita: “Ci vuole tempo per costruire patrimonio immobiliare. Quando acquisti una casa, pianifica di viverci per almeno sette anni”. Il periodo dei sette anni può coincidere con un primo significativo abbattimento degli interessi pagati sul mutuo, perché la quota capitale inizia a essere più rilevante (con l’ammortamento alla francese, si pagano più interessi all’inizio e meno alla fine).
“Comprare casa è una delle decisioni finanziarie più importanti della vita. Prendere decisioni informate oggi significa vivere più serenamente domani”, conclude la guida di Berkshire Hathaway HomeServices: un principio ovvio (e saggio) tanto negli Stati Uniti quanto in Italia.
