Private debt immobiliare: perché il mid-market attira gli investitori

Il private credit immobiliare sta guadagnando spazio nei portafogli alternativi, soprattutto nel segmento mid-market. In un contesto di stabilizzazione dei tassi e maggiore cautela delle banche, prestiti garantiti da asset reali offrono rendimenti interessanti e durate più brevi. Il punto con Antonio Borgonovo (Yeldo) e Paolo Federici, imprenditore e advisor

Negli ultimi anni il private credit immobiliare, cioè il finanziamento di progetti real estate tramite prestiti garantiti da immobili anziché l’acquisto diretto degli asset, ha iniziato a ritagliarsi uno spazio sempre più rilevante nei portafogli degli investitori alternativi.

Il contesto macroeconomico ha contribuito a rafforzare questa tendenza. Dopo la fase di repricing seguita al rialzo dei tassi, il mercato immobiliare europeo sembra aver raggiunto una nuova fase di stabilizzazione. «Negli ultimi 18-24 mesi abbiamo visto una stabilizzazione sia dei tassi sia dei valori immobiliari – ha spiegato Antonio Borgonovo, CEO di Yeldo – nel 2025, per esempio, gli investimenti immobiliari in Europa sono cresciuti di circa il 13%. Tuttavia le banche restano molto prudenti e i volumi di credito sono ancora inferiori a quelli precedenti al 2022». Proprio questa cautela degli istituti tradizionali ha aperto nuovi spazi per operatori alternativi, soprattutto nella fascia intermedia del mercato.

Il gap del mid-market

Il segmento mid-market rappresenta oggi uno dei punti più interessanti del private credit immobiliare. Si tratta di operazioni di dimensione intermedia, tipicamente tra i 5 e i 30 milioni di euro, troppo grandi per investitori privati ma spesso troppo piccole per i grandi fondi internazionali. Secondo Borgonovo il gap nasce da due dinamiche convergenti.

«Da un lato gli sviluppatori hanno bisogno di capitale alternativo perché il sistema bancario ha ridotto fortemente la capacità di erogare credito. Dall’altro lato cresce la domanda degli investitori per asset alternativi, in particolare debito con collaterale reale». In altre parole, un mercato in cui domanda e offerta si incontrano sempre più spesso fuori dal perimetro bancario tradizionale.

I vantaggi in portafoglio

Dal punto di vista dell’asset allocation, il private credit immobiliare può offrire diversi benefici. «Prima di tutto aumenta l’efficienza del portafoglio», ha spiegato Paolo Federici, imprenditore e investitore con una lunga esperienza nel private banking. I rendimenti attesi – spesso tra il 6% e il 10% – risultano infatti significativamente più elevati rispetto a molte obbligazioni tradizionali. A questo si aggiunge un elemento spesso apprezzato dagli investitori: la durata relativamente breve.

«In un contesto geopolitico incerto – osserva Federici – molti investitori preferiscono accorciare l’orizzonte temporale. Operazioni con durata di 12 o 24 mesi possono quindi risultare particolarmente interessanti». Un altro aspetto rilevante è la decorrelazione rispetto ai mercati finanziari. Investire come creditore, e non come proprietario dell’immobile, significa infatti ridurre l’esposizione diretta alla volatilità dei prezzi immobiliari.

Come nasce un’operazione

Le operazioni di private credit immobiliare sono generalmente strutturate come prestiti garantiti da ipoteca sull’asset. Borgonovo ha citato l’esempio di un progetto alberghiero in Spagna finanziato dalla piattaforma: «Si trattava di un developer specializzato in boutique hotel di lusso che aveva bisogno di capitale per completare la ristrutturazione e avviare l’attività. Abbiamo strutturato un senior mortgage con loan-to-value intorno al 50% e un rendimento del 10%. Dopo circa 18 mesi l’hotel è stato rifinanziato da una banca e gli investitori sono usciti dall’operazione». In questi casi il prestito svolge spesso una funzione di bridge financing, cioè di finanziamento ponte in attesa del rifinanziamento bancario.

I rischi da non sottovalutare

Come ogni investimento, anche il private credit immobiliare presenta elementi di rischio. Borgonovo individua due categorie principali: rischio di controparte, legato all’affidabilità dello sviluppatore; rischio legato al collaterale, cioè all’andamento e alla realizzazione del progetto immobiliare. «Il rischio di execution diminuisce man mano che il progetto si avvicina alla fase operativa», ha spiegato.

Federici sottolinea invece un rischio spesso meno evidente: l’inerzia dell’investitore. «Molti investitori restano ancorati a un immobile che rende il 2-3% senza chiedersi se esistano alternative. Il vero rischio, in molti casi, è non porsi la domanda».

Un trend destinato a durare?

Il boom del private credit degli ultimi anni è stato definito da molti una “golden era”. Ma secondo Borgonovo non si tratta di un fenomeno temporaneo. «Credo che sia un trend strutturale. Il private credit continuerà a crescere e, all’interno di questo universo, le strategie asset-backed con garanzie reali avranno probabilmente un ruolo sempre più importante nei portafogli».

Un’evoluzione che riflette una trasformazione più ampia del sistema finanziario: meno credito bancario tradizionale e più spazio per capitali privati capaci di colmare i vuoti lasciati dal sistema