Le tendenze negative si manifesteranno anche nella prima parte del 2021, seppur con un’entità “decisamente più contenuta rispetto a quella registrata nell’anno in corso”
Se il calo delle transazioni è un fenomeno ampiamente pronosticato, a sorprendere è l’immediatezza con cui i valori si sono allineati, quantomeno nell’orientamento, al nuovo contesto.
Per il 2021, infatti, Nomisma ipotizza il permanere di tendenze negative nella prima metà dell’anno, di entità decisamente più contenuta rispetto a quelle registrate nell’anno in corso, peraltro controbilanciate dall’evoluzione prevista nella seconda metà del prossimo esercizio, tanto da determinare una sostanziale stabilità delle transazioni nello scenario “base” (499 mila compravendite, +1% rispetto al 2020). Lo scenario peggiore prevede che la ripresa della seconda parte del 2021 non sia in grado di recuperare quanto perso nel corso della prima metà dell’anno, con un risultato complessivo di 460 mila transazioni concluse; quello “soft” vede invece un recupero delle transazioni già nella prima parte del 2021, portando la risalita a fine anno a quota 537 mila.
Non è solo una questione di dimensioni del mercato, di numero di transazioni. L’indice di performance (che è un indice che mette insieme i principali indicatori del mercato immobiliare: tempi di vendita, gli sconti, le compravendite, la domanda e i prezzi) ha avuto un balzo repentino interrompendo quel trend favorevole ed è tornato in territorio negativo, È chiaro che chi era in territorio molto positivo, come Milano e Bologna, è rimasto in territorio positivo, ma ha bruscamente interrotto quella spinta favorevole; allo stesso modo, chi era negativo ha visto peggiorare relativamente la propria situazione.
Se per certi versi, un allungamento dei tempi medi di vendita era atteso (e forse era inevitabile che ci fosse, visto che tutti noi siamo stati oggettivamente impossibilitati a svolgere delle compravendite), “i prezzi hanno evidenziato un adeguamento, in termini di riduzione, più significativo di quelle che erano le nostre aspettative”, ha aggiunto Dondi, che ha parlato di un riflesso di “ricomposizione del mercato a favore della parte che sta sotto la mediana dei valori”, valido per ogni tipologia e per ogni zona. “Questo fa sì che ci sia una riduzione dei valori medi che tenderà ad accentuarsi nella seconda parte dell’anno e che caratterizzerà anche i prossimi due anni. Una dinamica che interesserà tutti i mercati: i mercati prime, quelli che correvano di più, come Milano e Bologna, ma anche i mercati che invece erano tra le retrovie – ha aggiunto – Tra il pre e il post covid, stimiamo in termini di prezzo una differenza di circa il 3% , tra quella che sarebbe stata l’evoluzione dei prezzi e quella che è stata l’evoluzione effettiva”. Le dinamiche in atto portano infatti Nomisma a prevedere una contrazione dei valori media annua per il 2020 (secondo lo scenario “base”) del -2,6% nel segmento abitativo, e del -3,1% e -3,2% rispettivamente nei settori direzionale e commerciale. Lo scenario più favorevole (“soft”) presenta per le abitazioni una contrazione per il 2020 di 2 punti percentuali, a fronte di una flessione di 4 punti percentuali nello scenario “hard”.
Un calo destinato a proseguire. “È l’inizio di un percorso di riflessione che tenderà ad accentuarsi, ma da questo punto di vista vedremo che la reattività dell’offerta ad adeguarsi alle condizioni di mercato sarà l’unico elemento di salvaguardia del mercato possibile. La rigidità dei prezzi, troppo spesso salutata con favore, è un elemento che in qualche modo allunga i tempi delle crisi e rende più complicate le fasi di risalita; è un elemento di sostanziale inefficienza che ci fa stare in recessione 7 anni a fronte dei 2-3 anni attesi di mercati diversi”, ha concluso Dondi.
