Impatto dei criteri Esg sugli investimenti immobiliari

Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini
25.1.2021
Tempo di lettura: 3'
Gli immobili possono essere considerati, da sempre, una sorta di “ossatura” della nostra società e della nostra economia. Utilizzare criteri Esg rappresenta, anche nel mondo real estate, una possibilità concreta per affrontare e superare la crisi
L'esperienza della pandemia ha sicuramente mutato la percezione comune dei rischi per la salute umana e delle loro conseguenze per l'intero sistema sociale ed economico – avendone dimostrato l'impatto diretto e immediato su tutti noi – ben oltre i tradizionali confini legati in larga misura al mutamento climatico. L'intera società sta acquisendo sempre più coscienza sulla necessità di un cambio strutturale dei modelli economici e sociali che hanno contraddistinto la crescita degli standard di vita di buona parte del mondo.
Questo mutamento, unito alla centralità assunta dal tema della sostenibilità, dovrà essere avvertito e considerato sempre più dalla comunità finanziaria e da coloro che sono responsabili degli investimenti, in particolare nell'immobiliare, che sono per loro natura di lungo periodo e quindi necessariamente connessi e condizionati dalla società futura.

Ecco dunque evidenziarsi l'importanza anche per gli investitori nel real estate dei criteri Esg - Environmental, social e governance – quali nuova misura del concetto di sostenibilità dell'investimento, tradizionalmente basato esclusivamente sulla capacità di produrre valore e che oggi deve altresì tener conto del beneficio per l'intera società e per l'ambiente.

Gli immobili possono essere considerati da sempre una sorta di “ossatura” della nostra società e della nostra economia: soddisfano bisogni essenziali come ad esempio quello dell'abitare, dell'aggregazione e del fornire idoneo spazio a lavoro e impresa, ma, al contempo, costituiscono una delle testimonianze più importanti della nostra evoluzione, della nostra arte e del nostro pensiero.

Ma gli esperti – come il World green building council – sottolineano che il business immobiliare è tra i maggiori responsabili dell'impatto su scala globale, in particolare per il climate change. Le nuove costruzioni non sono solo tra le maggiori “consumatrici” di suolo e di risorse naturali, ma generano da sole la maggior quantità di rifiuti solidi e oltre l'11% delle emissioni globali di Co2 già nei processi di costruzione e durante l'intero ciclo di vita dell'edificio. Se poi consideriamo le risorse necessarie alla loro gestione, l'energia utilizzata per riscaldare, raffreddare e illuminare l'impatto arriva a oltre il 40% delle emissioni globali.

Già oggi nelle città, che occupano il 2% della superficie terrestre, è concentrato più del 50% della popolazione mondiale e viene prodotto più del 60% del Pil mondiale. Le previsioni indicano che questa densità abitativa accrescerà e che con le nuove costruzioni il patrimonio edilizio mondiale è destinato a raddoppiarsi entro il 2060.

Appare quindi cruciale affrontare adeguatamente queste sfide, facendo sì che il settore real estate da un problema diventi una vera opportunità - e auspicabilmente una soluzione – soprattutto per combattere la grave crisi derivante dalla pandemia.

Per fare questo occorrerà perseguire i criteri Esg mirando alla creazione di un ecosistema virtuoso in cui il profitto non si pone necessariamente in contrasto con elementi dall'alto valore etico - come la salvaguardia dell'ambiente o l'inclusione sociale - ma che, al contrario, si fonde con il concetto generale di sostenibilità.

Per fare qualche esempio concreto:

  • Criteri environmental: in questo ambito si inserisce non solo la lotta al cambiamento climatico, privilegiando l'investimento in immobili poco energivori e anzi maggiormente autonomi possibile, ma anche la riqualificazione dell'esistente al posto di nuove edificazioni e tutti gli investimenti nelle opere pubbliche – estremamente necessarie in Italia – per una migliore gestione di risorse vitali come l'acqua e l'aria, il rispetto della biodiversità, la sicurezza agroalimentare e il contenimento delle emissioni di anidride carbonica.

  • Criteri social: il business del real estate può fare molto e guidare verso questi obiettivi, sia attraverso investimenti specifici in alcune asset class come ad esempio scuole, case di riposo, ospedali, social housing, ma anche con progetti di riqualificazione di aree urbane che diano nuova linfa a parti di tessuto urbano abbandonato o depresso e con investimenti in infrastrutture per una mobilità diffusa e sostenibile, tale da rendere le città inclusive e ridurre le distanze, non solo fisiche.

  • Criteri governance: anche quest'ultimo criterio è particolarmente importante poiché la governance di una società di investimento fornisce agli osservatori esterni – e, in particolare, ai potenziali investitori – oltre agli stakeholder indicazioni cruciali sull'identità aziendale e sui criteri di scelta e di remunerazione dei manager e dei decision maker.


Nel mondo della post-pandemia - che speriamo arrivi presto, pur se verosimilmente complesso e molto difficile a causa della crisi – il settore del real estate potrebbe risultare strategico per salvare e creare nuovi posti di lavoro e non dissipare ulteriormente ricchezza. L'auspicio è che tutti avvertano tale importanza e l'affermarsi, lento ma costante, di nuovi fondi Esg, per ora ci fa ben sperare.
Opinione personale dell’autore
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Avvocato del Foro di Milano e Parigi, è partner dello studio Plusiders. Si occupa di M&A, real estate e private equity. Ha una consolidata esperienza nella strutturazione e realizzazione di operazioni
societarie straordinarie e, in particolare, nella gestione dei differenti aspetti degli investimenti e della contrattualistica nel settore real estate.

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