“Investire nel real estate significa focalizzarsi su tre aspetti fondamentali: specializzazione, disciplina nell’analisi degli investimenti e capacità di generare impatto in ottica Esg e valore attraverso una gestione proattiva degli asset”. Con questa visione nasce Greywall Capital Partners, asset manager indipendente, fondato con l’obiettivo di valorizzare un solido track record e una lunga esperienza nel settore, offrendo agli investitori — in particolare family office e Uhnwi — un partner affidabile, caratterizzato da una gestione proattiva degli asset, un approccio disciplinato e una forte attenzione al controllo dei rischi. A illustrare la filosofia e le strategie della società è Filippo Belvederi, managing partner e ceo di Greywall Capital Partners.
Belvederi, qual è il vostro approccio e quali sono le ragioni per investire nel real estate?
Il nostro è un approccio value-add, focalizzato sull’acquisizione e il riposizionamento di asset con potenziale di creazione di valore. Il real estate rappresenta una valida protezione contro l’inflazione nei contesti inflazionistici e, inserito in un portafoglio diversificato, contribuisce a migliorare la diversificazione complessiva riducendo la correlazione con azioni e obbligazioni.
Nel lungo periodo, il settore immobiliare ha garantito performance competitive rispetto ai mercati azionari globali, ma con una minore volatilità, risultando quindi particolarmente interessante per gli investitori orientati a redimenti sostenibili.
Inoltre, il real estate consente di cogliere e capitalizzare i macro-trend di lungo periodo — globali nella portata ma con effetti concreti a livello locale — come i cambiamenti demografici e la migrazione urbana, la transizione energetica, la digitalizzazione e la trasformazione degli spazi occupati, la crescita dei flussi turistici e il reshoring delle filiere industriali e logistiche.
Quali fattori rendono il momento attuale particolarmente favorevole per questo tipo di investimento?
Secondo noi, è una delle fasi di mercato più favorevoli per investire dell’ultimo decennio per i seguenti motivi:
- (i) il private real estate mostra segnali di solida ripresa, con volumi di transazioni in crescita, in particolare in Italia, delineando un contesto più favorevole;
- (ii) un allentamento delle restrizioni creditizie nel settore immobiliare, con banche più propense a finanziare e una prospettiva di discesa dei tassi di interesse;
- (iii) solidi fondamentali di mercato, sostenuti dal persistente squilibrio tra domanda e offerta in alcune asset class, in cui la domanda cresce più rapidamente dell’offerta.
In tali contesti, i valori, i canoni e i prezzi tendono ad aumentare, soprattutto nei mercati caratterizzati da barriere all’ingresso — normative, geografiche o economiche.
Quali asset class mostrano oggi le migliori prospettive di crescita nel real estate italiano ed europeo?
Gli asset immobiliari con solidi fondamentali, concentrati in settori trainati da trend globali strutturali, offrono oggi le migliori prospettive di crescita. Questi settori sono in grado di preservare i rendimenti anche in un contesto di volatilità e incertezza macroeconomica. In particolare, infrastrutture digitali, senior living, student housing, residenziale, logistica e hospitality si confermano tra i settori relativamente più resilienti.
La concentrazione e la crescita si osservano negli asset “green” o ad alta efficienza: gli immobili allineati agli standard futuri tendono a ottenere un premio di mercato. Per questo, riteniamo che la creazione di valore derivi dal ripositioning degli immobili da brown a green.
Quando valutate una nuova operazione, quali criteri ritenete più rilevanti nella selezione delle opportunità? Ci sono settori o trend che considerate oggi più coerenti con la vostra filosofia di investimento?
Il timing di ingresso nel mercato e nel ciclo immobiliare è fondamentale, così come investire in immobili con solidi fondamentali: localizzazione, accessibilità e presenza in sotto-mercati caratterizzati da squilibrio tra domanda e offerta di prodotto immobiliare.
Vediamo inoltre opportunità in situazioni con strutture di capitale inefficienti o squilibrate, dove è possibile riequilibrare la leva finanziaria, generando valore e crescita sostenibile.
Il real estate è un settore sempre più complesso e sofisticato: la creazione di valore non deriva più dal semplice affidarsi alla crescita del mercato, ma da una gestione attiva, supportata da competenze tecniche e operative specializzate, orientata alla crescita del reddito e dei flussi di cassa.
Come Greywall, siamo attivi nel settore hospitality, un comparto che oggi mostra performance solide in Italia ed è dalla crescita strutturale del turismo e dal cambiamento delle abitudini dei consumatori, sempre più orientati al benessere, al tempo libero e all’esperienzialità. In questo contesto, l’Italia si conferma uno dei Paesi più attrattivi e interessanti in Europa e nel mondo per il turismo internazionale.
Investiamo inoltre nel residenziale, sia in affitto che in vendita, sostenuto da forti trend demografici di urbanizzazione.
I vostri principali investitori sono family office e Uhnwi, quali sono gli obiettivi che guidano questi soggetti nei loro investimenti immobiliari? Quali settori risultano oggi maggiormente ricercati?
I family office considerano il real estate una componente chiave dei propri portafogli, con un focus sulla crescita, sull’apprezzamento e sulla protezione del capitale. Apprezzano il real estate per i suoi diversi profili di rischio-rendimento e per la percepita stabilità dei prezzi in termini reali, grazie anche alla minore volatilità rispetto ad azioni e obbligazioni.
Esiste inoltre un valore emozionale associato all’investimento immobiliare, in particolare per gli immobili trophy e situati in location prime: un asset reale, tangibile e concreto possiede infatti un valore percepito molto diverso rispetto a un titolo finanziario o a un fondo.
Per i family office e le famiglie che affrontano transizioni generazionali o incertezze legate alla successione, il real estate rappresenta una soluzione capace di supportare la governance, coinvolgere le nuove generazioni e preservare la ricchezza nel lungo periodo.
I settori più ricercati sono il residenziale e l’hospitality, spesso con strategie value-add e ritorni levered double digit, basate sull’acquisto di proprietà da ristrutturare o riposizionare, con il coinvolgimento di operatori e partner specializzati.
I club deal stanno diventando una formula sempre più diffusa, quali vantaggi offrono per chi investe?
Il club deal immobiliare combina controllo, trasparenza, diversificazione e allineamento di interessi, offrendo agli investitori qualificati un modello efficace per generare rendimenti interessanti e sostenibili.
La proprietà diretta dell’immobile e i club deal immobiliari restano le modalità più diffuse tra gli Uhnwi e i family office, poiché consentono un maggiore controllo sulla gestione e una più stretta connessione con l’asset reale.
Il club deal promosso da sponsor specializzati immobiliari rappresenta una formula intermedia tra l’investimento diretto e quello collettivo: questo modello permette di mitigare il rischio, distribuendolo tra più soggetti, pur mantenendo un elevato livello di coinvolgimento decisionale/strategico e trasparenza sull’asset sottostante.
