- Bonus facciate: si tratta di un credito d’imposta spettante nella misura del 90% dell’importo di determinate spese sostenute nel biennio 2020-2021 per il rifacimento, recupero e restauro di facciate esterne (incluse anche la sola pulitura o tinteggiatura) di edifici dotati di particolari caratteristiche e siti in date zone. Il credito è erogato in 10 rate annuali di pari importo.
- Bonus mobili: è un credito d’imposta nella misura del 50% delle spese sostenute per l’acquisto di grandi elettrodomestici nuovi di classe non inferiore ad A+ (A se si tratta di forni da cucina) destinati ad arredare immobili oggetto di ristrutturazione. Il credito spetta su una spesa massima di 10mila euro (per il 2021 il tetto di spesa è elevato a 16mila euro) ed è erogato in 10 rate annuali di pari importo. Sono escluse le spese sostenute per porte, pavimenti, tende ed altri complementi di arredo.
- Ecobonus: si tratta di un credito d’imposta che varia, a seconda delle circostanze, dal 50% al 65% (e fino all’80% o all’85% per certi interventi riguardanti i condomini) delle spese sostenute per la riduzione del fabbisogno energetico per riscaldamento, per il miglioramento termico dell’edificio (coibentazione, pavimenti e finestre ed infissi), per l’installazione di pannelli solari, per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale e per altri interventi aventi analoghe finalità in relazione ad immobili esistenti. Il credito è erogato in 10 rate annuali di pari importo.
- Credito d’imposta per ristrutturazioni edilizie: è l’agevolazione fiscale più conosciuta, esistendo già da molti anni e consiste in un credito d’imposta del 36% calcolato sull’importo delle spese sostenute per interventi di ristrutturazione. Il credito d’imposta spetta, per ciascuna unità immobiliare per la quale si è proceduto a ristrutturazione, su un massimo di spesa agevolabile pari a 48mila euro. Per alcuni interventi di ristrutturazione, la misura del credito e il massimale di spese agevolabili sono innalzati rispettivamente al 50% e a 96mila euro. Anche in questo caso il credito è erogato in 10 rate annuali di pari importo. Tale credito spetta anche a chi acquista un immobile ristrutturato, a condizione che l’impresa edile venditrice abbia concluso la ristrutturazione entro 18 mesi dalla vendita. In questo caso, la detrazione è calcolata sul 25% del prezzo di compravendita dell’immobile (con il tetto di 96mila euro).
- Superbonus: si tratta dell’agevolazione più recente, essendo stata introdotta con il pacchetto di misure straordinarie volte a far fronte all’emergenza covid-19 e consiste nell’aumento della misura del credito d’imposta al 110% in relazione alle spese sostenute a fronte di determinati interventi di riqualificazione energetica o antisismica, dell’installazione negli edifici di pannelli solari fotovoltaici e di impianti per la ricarica di veicoli elettrici. Il credito spetta per determinati interventi (detti trainanti, ad esempio l’isolamento termico degli involucri, la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale su parti comuni di edifici, su edifici unifamiliari o su unità indipendenti di edifici plurifamiliari, determinati interventi antisismici) e, nel caso di esecuzione di questi, copre anche l’esecuzione di interventi accessori (detti trainati, ad esempio interventi di efficientamento energetico, l’eliminazione di barriere architettoniche, etc.). Se un dato intervento rientra sia nel superbonus sia in un’altra agevolazione, il beneficiario deve decidere quale agevolazione applicare. Se, invece, nel contesto di una data ristrutturazione sono realizzati più interventi, alcuni ammessi al superbonus e altri che ne sono esclusi, ma che rientrano in altra agevolazione, il beneficiario potrà cumulare i relativi benefici. L’importo massimo delle spese sulle quali va calcolato il credito d’imposta da superbonus dipende dal tipo di intervento edilizio realizzato (sono previsti massimali diversi) ed è concesso per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022. Tale ultimo termine è prorogato al 31 dicembre 2022 se alla data del 30 giugno 2022 è stato completato almeno il 60% dei lavori, in relazione a interventi su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate.
- Sisma bonus: si tratta di un credito d’imposta concesso a fronte del sostenimento di spese per l’esecuzione di lavori antisismici su edifici localizzati in zone aventi determinati livelli di rischio sismico. Il credito spetta in misure diverse a seconda della zona sismica in cui sorge l’edificio oggetto di intervento.
Modalità di fruizione dei crediti di imposta
La tradizionale modalità di fruizione dei crediti d’imposta di cui sopra è l’utilizzo del credito in compensazione delle imposte dovute dal beneficiario. Siccome, tuttavia, questi crediti sono erogati a rate nel corso di un periodo pluriennale (di 5 o 10 anni a seconda dei casi), il loro recupero integrale è possibile solo al termine di tale periodo.
Per ovviare a ciò, il decreto Rilancio ha previsto che per le agevolazioni qui in commento, il beneficiario possa, in alternativa all’utilizzo diretto del credito d’imposta nel modo sopra descritto:
- chiedere uno sconto al fornitore o appaltatore in misura pari all’intero credito d’imposta spettante (con il limite, per il superbonus, del 100% del credito). In tal caso il fornitore o appaltatore avrà la possibilità di utilizzare direttamente l’intero credito (quindi, per il superbonus l’intero 110%) per compensare, senza gli ordinari limiti alla compensazione, le proprie imposte dovute, oppure ritrasferire tale credito a soggetti terzi, incluse banche e intermediari finanziari; ovvero, in alternativa
- cedere direttamente il proprio credito d’imposta a soggetti terzi, incluse banche e intermediari finanziari.
In caso di cessione, è previsto che l’acquirente del credito sia responsabile solo per il modo in cui lo utilizza in compensazione, ma non risponde (salvo casi particolari di concorso in illecito commesso dal cedente) circa l’effettiva esistenza del credito d’imposta, talché se tale credito dovesse risultare inesistente post cessione, il cessionario lo considererebbe comunque valido ai fini della compensazione e il fisco avrebbe rivalsa solo sul primo cedente.
La prima alternativa (sconto in fattura) potrebbe avere un utilizzo limitato, soprattutto con riferimento a lavori di ristrutturazione effettuati da imprese piccole, tenuto conto sia del fatto che in momenti di crisi la liquidità è naturalmente essenziale sia della circostanza che un’impresa di dimensioni contenute potrebbe non avere un carico fiscale sufficiente per assorbire i crediti d’imposta acquisiti in questo modo (va ricordato, infatti, che, se la quota di credito d’imposta relativa a un dato anno non è effettivamente compensata con altre imposte dovute, l’eccedenza viene definitivamente persa, non potendo essere riportata all’anno successivo né chiesta a rimborso).
La seconda alternativa, invece, è molto interessante, soprattutto perché vede l’intervento esplicito di banche e intermediari finanziari (incluso l’ente Poste Italiane) che possono rendersi disponibili ad acquistare i crediti d’imposta in oggetto, di fatto anticipandone la fruizione da parte del beneficiario.
In proposito, molti istituti di credito hanno messo a punto programmi di questo genere, formulando proposte commerciali che, al netto delle differenze fra istituto e istituto, prevedono i seguenti elementi:
- acquisto a sconto del credito d’imposta. Gli sconti sono naturalmente variabili a seconda della banca e del tipo di credito da trasferire. Molte banche offrono prezzi di acquisto intorno al 91-92% dell’importo del credito per i crediti da superbonus, e al 78-80% per gli altri crediti d’imposta. Per questi ultimi, alcune banche differenziano l’offerta proponendo prezzi più alti (intorno al 90%) per crediti d’imposta fruibili in 5 anni e più bassi (intorno al 78-80%) per crediti fruibili in 10 anni;
- concessione di finanziamenti (con tassi intorno al 2-3%) per l’esecuzione dei lavori. Tali finanziamenti sono concessi immediatamente, in modo da anticipare l’importo necessario per procedere all’esecuzione degli interventi edilizi e sono rimborsabili in linea capitale mediante il trasferimento alla banca, al prezzo pattuito, del credito d’imposta che origina dall’esecuzione dei lavori in oggetto. Nel caso in cui l’importo del credito d’imposta risulti insufficiente a permettere l’estinzione del finanziamento mediante la cessione del credito, molti istituti prevedono il consolidamento dell’eccedenza e il suo ammortamento in un periodo pluriennale.
La combinazione di questi elementi favorisce molto l’esecuzione di interventi immobiliari agevolabili, perché ne riduce in misura molto significativa l’iniziale esborso, finanziato dalla banca a un tasso reso contenuto dalla garanzia rappresentata dal credito trasferito.
Facendo un esempio numerico, ipotizzando lavori di ristrutturazione della durata di 12 mesi per 100mila euro da pagare anticipatamente, tutti qualificanti per il superbonus del 110%, l’acquisto del credito d’imposta al 92% del suo importo complessivo da parte della banca, un finanziamento di 100mila euro al 2,5% e spese di istruttoria e servizi vari per 2mila euro, si otterrebbe quanto segue:
Spese per interessi: 2,4% x 100.000 euro = 2.400 euro.
Credito d’imposta: 110.000 euro.
Prezzo di cessione del credito d’imposta: 110.000 x 92% = 101.200 euro.
Spese di istruttoria e varie: 2.000 euro.
Costo complessivo della ristrutturazione: 100.000 – 101.200 + 2.400 + 2.000 = 3.200 euro.
Si tratta, chiaramente, del caso più favorevole (superbonus al 110% e spese di ristrutturazione interamente agevolabili), ma il vantaggio è estremamente evidente: la ristrutturazione verrebbe, infatti, effettuata senza necessità di anticipare risorse finanziarie e a un costo effettivo irrisorio rispetto a quello complessivo della ristrutturazione. Interventi diversi, agevolati in misura minore rispetto al superbonus, comporteranno ovviamente benefici inferiori, ma comunque significativi.
Al netto delle complessità applicative e procedurali che caratterizzano la fruizione di queste agevolazioni, questa finanziarizzazione dei crediti d’imposta per interventi edilizi sembra un intervento che avvantaggia tutti: il soggetto che intende ristrutturare casa, il settore edilizio nel suo complesso che beneficia di uno stimolo in un periodo di crisi e il settore bancario che vede aprirsi un nuovo canale di credito.
