Scenari avversi si aprono sul mercato immobiliare residenziale italiano, “dove prevale un atteggiamento di prudenza, rispetto a una situazione di mercato tranquillizzante, ma che rischia di non esserlo se si guarda in prospettiva”. A dirlo è Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, che ha presentato l’Osservatorio sul mercato immobiliare, aggiornato a marzo 2023, nel quale si stima, per l’anno in corso, un calo delle compravendite di quasi 15 punti percentuali (esattamente 14,6%) e una diminuzione dei nuovi mutui a doppia cifra (-18% annuo).
L’andamento del mercato residenziale italiano del 2022
“Il mercato arriva da due anni eccezionali, due anni di autentica e inaspettata ubriacatura. Noi per primi eravamo molto scettici rispetto alla capacità di risalita del mercato dopo lo scossone pandemico, ma siamo usciti da quella vicenda con una voglia di miglioramento della condizione abitativa che ha impattato positivamente sulle dinamiche del settore immobiliare”, ha commentato Dondi, che poi ha ricordato che i livelli delle compravendite del 2019 erano intorno alle 600mila unità e che le 784mila del 2022 sono un dato straordinario che viene dopo un periodo di pandemia prolungato e molto complesso.
“Questa dinamica però, coerentemente con l’evoluzione del contesto, si sta attenuando. Il tasso di variazione tendenziale dell’ultimo trimestre 2022 è negativo, – 2,1%, e questo, in qualche modo, ci fa entrare nel nuovo anno con una inerzia meno favorevole rispetto al passato”, ha proseguito Dondi.
La situazione immobiliare di Milano
C’è un dato peggiore che è quello di Milano. Il capoluogo lombardo, che anticipa solitamente gli andamenti e le dinamiche del settore immobiliare italiano, già da due trimestri è in negativo. “Questo vuol dire che la locomotiva che ha corso tanto e più della media del mercato, tende a battere in testa e a dare colpi di freno. Colpi di freno che caratterizzeranno anche il 2023 proprio in coerenza con l’evoluzione del contesto – ha spiegato l’ad di Nomisma – E non si tratta solo delle compravendite: ci sono altri indicatori, che in qualche modo, inducono a ritenere che almeno per la prima parte dell’anno sarà una prima parte meno brillante rispetto al recente passato.
I fattori che evidenziano la contrazione del mercato immobiliare
Ci sono dei fattori, che riguardano soprattutto l’andamento delle grandi città, che sono in anticipo rispetto alle dinamiche complessive, e che fanno vedere che il tasso di crescita si sta riducendo.
Si stanno contraendo, infatti, sia le compravendite, sia l’intensità della domanda, sia la dinamicità dei prezzi. Purtroppo i dati che escono in Italia vengono dati con ritardo e anche il dato diffuso solo qualche giorno fa dall’Ista (+3,8%) racconta una storia vecchia; c’è un mercato che si muove più rapidamente di quanto si muovesse rispetto al passato e che, in ritardo rispetto alla diffusione dei dati, restituisce un’immagine distorta rispetto a quelle che sono le dinamiche del settore.
Il mercato non sta accelerando: il mercato aveva già accelerato e ora sta frenando. Il problema è che facciamo riferimento a dati e metriche che sono già superati dai fatti.
Se i mercati principali anticipano, i mercati intermedi seguono con ritardo quello che avviene sulle piazze maggiori. In questi mercati, c’è ancora un residuo di crescita, però la curva si sta appiattendo e ancora una volta è la domanda delle compravendite a far registrare un peggioramento rispetto ai periodi precedenti.
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C’è poi da aspettarsi che questi elementi si riflettano anche sulle altre componenti del mercato. Si parte, infatti, dalla domanda e dalle compravendite per arrivare agli altri indicatori. “Anche i prezzi delle grandi città stanno incominciando a stabilizzarsi con una crescita che tenderà a proseguire dal punto di vista dei valori nominali ma che – dal punto di vista dei valori reali – rappresenta una perdita in conto capitale. Si vede un incremento di prezzi del 3,1% che però racconta la storia di un anno e la storia di un anno significa che c’è una fase di crescita accentuata che collochiamo fino all’estate 2022, dopo la quale inizia una fase di stabilizzazione”, ha detto Dondi.
Proprio dal punto di vista dei valori, secondo Nomisma ci sarà quindi un sostanziale appiattimento della curva di crescita, con una stabilità, in termini nominali, dei prezzi che sconteranno con ritardo le dinamiche registrate in precedenza sulla domanda e sulle compravendite. E questa evoluzione dei prezzi nominali ha poi una risposta, negativa, sui valori reali. Il tasso di inflazione molto accentuato porterà, infatti, a una riduzione di valori in termini reali prossima al 5%.
Ma come? Si è sempre detto che, nelle fasi di crescita dell’inflazione, l’immobiliare era un elemento che garantiva una copertura delle dinamiche inflattive. E ora?
“In realtà in questa circostanza non è così”, ha risposto Dondi, che ha spiegato che ci sono dei fatti nuovi.
“Il primo elemento relativamente nuovo è la mancata indicizzazione dei salari. Da una parte abbiamo, infatti, livelli di inflazione abbastanza consistenti (superiori al 2% negli ultimi 5 anni e quasi a due cifre nell’ultimo anno) a fronte di un tasso di crescita dei salari che però non arriva, negli ultimi cinque anni, all’1% (o comunque è vicino all’1%), con un evidente scollamento quindi tra l’aumento del costo della vita e l’aumento della capacità reddituale”, ha spiegato l’ad di Nomisma.
Un altro elemento che non va perso di vista è il fatto che c’è poca offerta di nuovo prodotto e la riduzione della componente del nuovo in qualche modo si riflette sulla dinamica dei prezzi.
Non deve stupire poi che arriviamo da anni di crescita molto consistente da un punto di vista di domanda e andamento delle compravendite e molto più contenuto da un punto di vista dei prezzi. Se escludiamo il caso di Milano (che è una partita a parte, con logiche e dinamiche molto diverse dal resto del paese).
L’andamento del mercato delle locazioni
A fronte delle difficoltà riscontrate sulle due componenti delle compravendite negli acquisti di case, c’è invece un grande dinamismo sulla parte locativa, che beneficia di una serie di elementi, tra cui la ritrovata vitalità della componente studentesca, della componente turistica, di una domanda che per scelta si rivolge alla locazione e di una domanda che non potendo rivolgersi alla proprietà transitoriamente passa necessariamente alla locazione. Tutti questi elementi si addensano su di un mercato caratterizzato da un’offerta molto contenuta e in molti casi insufficiente rispetto alle esigenze e con valori che tendono a crescere e a escludere la componente redditualmente più fragile che non ha alternative.
Inoltre, avendo un patrimonio residenziale pubblico totalmente insufficiente rispetto alle esigenze c’è un problema di accessibilità che è legato alla saturazione del mercato della locazione, soprattutto nelle grandi città di attrattività turistica. Problema che si sta presentando soprattutto nei mercati principali (come Milano e Bologna).
Il supporto del credito
Se anche il credito viene meno o si riduce è chiaro che aumenta la distanza rispetto alla possibilità di accesso al mercato, quindi il potere di acquisto si contrae perché non c’è una indicizzazione dei salari e perché non c’è un elemento di surroga rappresentata dal credito che può consentire di colmare il gap .
Come sarà il 2023?
“Sarà un anno di flessione significativa dal punto di vista delle compravendite. La previsione che facciamo è di un calo del 14,6%, una contrazione che ci riporterà sui livelli analoghi a quelli che erano le previsioni che facevamo a fine 2019 per il 2023, in assenza di covid”, ha concluso Dondi, che stima per l’anno in corso “circa 670.000 compravendite, un livello tutto sommato molto buono perdendo di vista per appunto gli eccessi degli ultimi due anni. E la nostra previsione è che si rimanga su questi livelli anche per il biennio successivo”.
