Per quanto attiene ai canoni imputati ai fini del godimento dell’immobile, trovano applicazione le disposizioni previste per i contratti di locazione
Il conduttore può, passato un certo periodo di tempo, decidere di acquistare l’immobile detraendo dal prezzo di vendita una parte dei canoni già pagati
Contratto di godimento con diritto d’acquisto: cos’è
Il contratto c.d. di rent to buy identifica un negozio giuridico in cui il proprietario consegna l’immobile al conduttore, il quale oltre a pagare il canone, può, passato un certo periodo di tempo, decidere di acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.
Il contratto rent to buy si articola in due fasi:
- quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile
- quella del trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore.
Tuttavia, la seconda fase è meramente eventuale: l’obbligo di acquistare o di vendere non è automatico. Si tratta di una possibilità rimessa al conduttore che viene in evidenza una volta trascorso un certo periodo di tempo, indicato nel contratto.
Sul punto, l’Agenzia delle entrate, con la risposta a interpello n. 597/2021 ha reso chiarimenti in merito alla fiscalità del contratto c.d. rent to buy, vale a dire il contratto mediante il quale un soggetto concede in godimento un determinato bene, nel caso di specie immobile, da cui sorge, a favore di colui che lo ha in godimento, un diritto di acquisto da esercitare a partire da un determinato tempo.
Al riguardo, l’Agenzia, richiamando la circolare n. 4/E del 2015, e rispondendo ai quesiti dell’istante, mette in evidenza che i contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato sono negozi giuridici, caratterizzati:
- dal godimento dell’immobile, per i periodi precedenti l’esercizio del diritto di acquisto
- dall’imputazione di una quota del canone a corrispettivo della successiva compravendita dell’immobile
- dall’esercizio del diritto di acquisto (o eventuale mancato esercizio del diritto) dell’immobile.
Implicazioni fiscali
Per quanto attiene al godimento dell’immobile, osserva l’Agenzia, si ritiene che esso debba essere assimilato, ai fini fiscali, alla locazione e, pertanto, per la quota di canone imputata al godimento troveranno applicazione le disposizioni previste, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i contratti di locazione.
Più nello specifico, con riferimento ai canoni corrisposti nel periodo precedente all’esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, rileva l’effetto giuridico derivante dalla cessione in godimento dell’immobile e, dunque, ai fini fiscali, è applicabile la disciplina prevista per i contratti di locazione.
Tuttavia, una parte della quota del canone versata dal conduttore nel mentre del godimento ha natura di anticipazione del corrispettivo del trasferimento e, ai fini fiscali, essa è assimilata alla disciplina degli acconti sul prezzo della successiva vendita dell’immobile.
In sostanza, il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore deve essere diversificato in considerazione della funzione (godimento dell’immobile e acconto prezzo) per la quale dette somme sono corrisposte.
Agevolazioni per il proprietario
L’Agenzia, inoltre, parlando dal punto di vista del proprietario dell’immobile ha specificato che per i soggetti concedenti che non agiscono in regime di impresa il canone derivante dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze può essere assoggettato, su opzione del locatore, al regime della “cedolare secca”.
L’opzione comporta l’assoggettamento del canone di locazione ad una imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione.
