La Legge di Bilancio 2026 dimezza la soglia per restare nel regime privato degli affitti brevi e delle locazioni turistiche. Dal terzo appartamento affittato a breve termine scatta infatti l’obbligo di aprire partita Iva, con tutte le implicazioni fiscali e contributive del caso. Una stretta pensata per distinguere il piccolo investitore dal gestore professionale, che avrà un forte impatto su chi gestisce patrimoni immobiliari destinati agli affitti brevi su Airbnb.
Nuova stretta sugli affitti brevi: cosa cambia dal 2026 per i proprietari
Mettere a reddito una seconda casa affittandola a turisti o trasfertisti è diventato comune per molti privati. Tuttavia, dal 2026 il Fisco italiano cambia marcia: chi affitta più di due appartamenti con contratti brevi (meno di 30 giorni) sarà automaticamente considerato un imprenditore nel settore degli affitti turistici. In altre parole, con tre case in affitto breve scatta l’obbligo di partita Iva e non si potrà più usufruire del semplice regime della cedolare secca sugli affitti privati.
L’obiettivo dichiarato del legislatore è tutelare il mercato e la concorrenza – in particolare nel settore turistico-alberghiero – facendo emergere le attività di affitto breve più strutturate. Per i proprietari immobiliari questo significa dover valutare attentamente come gestire il proprio portafoglio: la normativa 2026 introduce nuovi limiti e adempimenti che potranno influire significativamente sulla redditività degli investimenti immobiliari a breve termine. Vediamo nel dettaglio cosa prevede la nuova disciplina, come funziona il regime fiscale degli affitti brevi e quali sono le opzioni pratiche per i soggetti coinvolti.
Cosa sono le locazioni brevi e come funzionano gli affitti brevi
Quando parliamo di locazioni brevi ci riferiamo ai contratti di affitto di immobili ad uso abitativo con durata inferiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa. Questa definizione, introdotta dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017, comprende anche formule simili come sublocazioni o affitti concessi da comodatari, purché rispettino i requisiti di durata e siano effettuati da privati (anche tramite intermediari immobiliari o piattaforme online). In pratica, l’affitto breve è pensato per chi, da privato, affitta per periodi brevi una casa vacanze o una stanza senza aprire una struttura ricettiva vera e propria.
Quali servizi si possono offrire negli affitti brevi
La normativa ammette che nelle locazioni brevi il proprietario offra alcuni servizi accessori di base ai suoi ospiti. Per esempio, è permesso fornire biancheria, pulizia iniziale, utenze incluse, Wi-Fi o aria condizionata, senza per questo trasformare l’attività in impresa. Sono servizi ritenuti “essenziali” o comunque compatibili con una gestione privata dell’immobile. Al contrario, servizi extra non indispensabili – come la colazione o pasti, il trasporto con navetta, il noleggio di bici/monopattini o altri servizi tipici di un hotel – segnalano un’organizzazione di tipo imprenditoriale. In presenza di queste attenzioni aggiuntive, l’attività di affitto rischia di richiedere l’apertura di partita Iva anche se riguarda un singolo immobile. In sostanza, più l’offerta si avvicina a quella di una struttura ricettiva professionale, più aumenta la possibilità che il Fisco la inquadri come attività d’impresa.
Va detto che, fino a pochi anni fa, individuare il confine tra gestione “privatistica” e attività d’impresa negli affitti brevi non era affatto semplice. Si dovevano considerare diversi elementi (numero di immobili affittati, organizzazione dei servizi, frequenza delle locazioni) e norme di varia natura: dal codice civile in tema di attività commerciale, alle disposizioni fiscali del Tuir e dell’Iva, fino alle normative regionali sul turismo. Per fare chiarezza, il legislatore ha introdotto una presunzione legale di imprenditorialità basata sul numero di immobili affittati: oltre una certa soglia di appartamenti dati in locazione breve, scatta automaticamente la qualificazione dell’attività come impresa, indipendentemente da altri fattori. Questa presunzione – inizialmente fissata a un livello piuttosto alto – è proprio quella che la nuova legge di Bilancio ha reso più stringente a partire dal 2026.
Affitti brevi: dal terzo immobile scatta l’attività d’impresa
In origine la normativa prevedeva una soglia di quattro appartamenti oltre la quale l’attività di locazione breve si presumeva svolta in forma imprenditoriale. A partire dal 1° gennaio 2026, tale limite è stato significativamente ridotto: già dal terzo immobile locato per brevi periodi scatta la presunzione legale di attività d’impresa, con conseguente obbligo di apertura della partita Iva.
Affitti brevi e partita IVA: i chiarimenti dei commercialisti
Per chiarire le modalità applicative della nuova disciplina, il Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili (Cndcec) e la Fondazione Nazionale Commercialisti, con documento del 16 febbraio 2026, hanno fornito alcuni importanti chiarimenti operativi.
Calcolo per anno solare e per contribuente
Il numero di immobili si determina su base annuale, con riferimento al singolo contribuente. Ciò significa che, se nel corso del 2026 un proprietario concede in locazione breve tre abitazioni, anche in periodi diversi dell’anno, la soglia risulta superata. Non assume rilievo il numero dei contratti o la loro durata: ciò che conta è il numero complessivo di unità immobiliari destinate a locazione breve nel periodo d’imposta.
“Appartamento” come unità immobiliare autonoma
Il termine “appartamento” utilizzato dalla norma non ha natura tecnica, ma va interpretato come unità immobiliare abitativa autonoma censita in categoria catastale A (con esclusione della categoria A/10). Di conseguenza, l’affitto di più stanze all’interno dello stesso appartamento costituisce comunque un’unica unità immobiliare ai fini del conteggio. Diversamente, concedere in locazione anche una sola stanza situata in una terza abitazione distinta comporta il superamento della soglia.
Superamento della soglia nel corso dell’anno
Qualora il contribuente inizi l’anno con uno o due immobili destinati a locazione breve e nel corso dello stesso anno avvii la locazione di un terzo immobile, l’obbligo di apertura della partita Iva sorge da quel momento. Secondo i chiarimenti dei commercialisti, l’avvio dell’attività d’impresa può essere fatto coincidere con la data di inizio della terza locazione (o con l’incasso del relativo canone nei casi di sublocazione o comodato). Fino al giorno precedente, i redditi derivanti dalle locazioni brevi restano qualificati come redditi fondiari o redditi diversi, tassabili con cedolare secca (21% o 26%) o Irpef ordinaria; dal momento del superamento della soglia, invece, i proventi successivi assumono natura di reddito d’impresa. In concreto, nello stesso anno fiscale può quindi verificarsi una duplice qualificazione del reddito: inizialmente da locazione privata e successivamente da attività imprenditoriale.
Contratti a cavallo d’anno
Particolare attenzione va prestata ai contratti che si estendono tra due anni solari. Ai fini del conteggio rileva infatti il periodo in cui l’immobile è effettivamente locato nel nuovo anno. Ad esempio, un contratto stipulato dal 25 dicembre 2025 al 5 gennaio 2026 relativo a un terzo immobile, anche se pagato integralmente nel 2025, contribuisce comunque al superamento della soglia nel 2026. Non assumono invece rilevanza elementi preparatori, come la semplice pubblicazione dell’annuncio online o la predisposizione dell’immobile: ciò che conta è l’effettiva locazione breve nel periodo d’imposta considerato.
Codice Cin obbligatorio per gli affitti brevi
Accanto alle novità fiscali, il legislatore ha introdotto anche strumenti volti a mappare e rendere più trasparente il mercato delle locazioni brevi. In questa direzione si colloca la Banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazioni brevi (Bdsr), operativa dal 2024 presso il Ministero del Turismo.
Attraverso il portale telematico dedicato, ogni proprietario o gestore è tenuto a richiedere per ciascun immobile un Codice identificativo nazionale (Cin) univoco. Il codice viene rilasciato previa comunicazione dei dati catastali dell’unità abitativa e presentazione di una dichiarazione attestante la conformità degli impianti ai requisiti di sicurezza previsti dalla normativa vigente.
A partire dal 1° gennaio 2025, il Cin è diventato obbligatorio: deve essere esposto all’esterno dell’immobile e riportato in tutti gli annunci pubblicitari, sia online sia offline. Le piattaforme di intermediazione – come Airbnb, Booking e analoghe – sono inoltre tenute a verificare la presenza del codice e a impedire la pubblicazione o la permanenza degli annunci privi di Cin valido.
L’introduzione del codice nazionale ha anche una funzione di razionalizzazione del sistema: il Cin sostituisce e unifica gli eventuali codici identificativi regionali o locali precedentemente adottati, dando vita a un registro nazionale unico che consente alle autorità di monitorare il fenomeno delle locazioni turistiche e rafforzare i controlli, anche sotto il profilo fiscale.
Affitti brevi: le nuove regole dei comuni
Accanto alla disciplina fiscale e amministrativa di livello nazionale, si registra un progressivo irrigidimento anche a livello locale. Numerosi comuni – in particolare nelle città d’arte e nei centri storici caratterizzati da forte pressione turistica – stanno introducendo regolamenti volti a limitare l’espansione degli affitti brevi o a mitigarne gli effetti sul tessuto urbano.
Le misure adottate sono diverse: alcuni enti locali hanno previsto limiti al numero massimo di giorni annui in cui un immobile può essere destinato a locazione turistica, mentre altri stanno valutando restrizioni territoriali, arrivando a vietare nuove locazioni brevi in determinate zone residenziali particolarmente esposte al fenomeno.
Un passaggio decisivo si è registrato alla fine del 2025, quando la Corte costituzionale, con la sentenza n. 186/2025, ha ritenuto legittima la normativa della Regione Toscana che attribuisce ai comuni ulteriori poteri regolatori. In particolare, la disciplina consente agli enti locali di subordinare l’esercizio delle locazioni brevi, in specifiche aree del territorio, al rilascio di un’autorizzazione comunale quinquennale, nonché di richiedere – nei casi di utilizzo stabile a fini turistici – il cambio di destinazione d’uso dell’immobile.
La pronuncia ha di fatto aperto la strada a un rafforzamento del ruolo di Regioni e comuni nella regolazione del settore. Nel rispetto delle competenze in materia di turismo e governo del territorio, gli enti locali possono infatti introdurre limitazioni mirate per tutelare l’equilibrio urbanistico, favorire un turismo sostenibile e preservare la disponibilità di alloggi per i residenti.
Per i proprietari ciò significa che, oltre agli obblighi fiscali e amministrativi nazionali, sarà sempre più necessario verificare le regole specifiche adottate dal comune in cui si trova l’immobile, che possono prevedere permessi, limiti territoriali o tetti quantitativi alle locazioni brevi.
Affitti brevi: le nuove regole europee dal 2026
Il processo di regolamentazione degli affitti brevi non riguarda soltanto il livello nazionale. Anche l’Unione europea è intervenuta sul settore con il Regolamento (Ue) 2024/1028, che entrerà in applicazione dal 20 maggio 2026 e introdurrà un quadro uniforme di trasparenza per le locazioni turistiche di breve durata in tutti gli Stati membri.
Il regolamento non stabilisce direttamente limiti quantitativi o requisiti per i proprietari, ma mira soprattutto a rafforzare la raccolta e la condivisione dei dati relativi alle attività di locazione breve.
In particolare:
- comunicazione dei dati da parte delle piattaforme: i portali online di intermediazione – come Airbnb, Booking o Vrbo – saranno tenuti a trasmettere periodicamente alle autorità pubbliche informazioni sulle prenotazioni effettuate tramite le loro piattaforme, tra cui il numero di pernottamenti, il numero di ospiti e gli identificativi dell’annuncio e dell’alloggio (ad esempio il codice di registrazione o il Cin);
- punto di accesso digitale unico: ogni Stato membro dovrà istituire un punto di accesso nazionale nel quale confluiranno i dati trasmessi dalle piattaforme. Tali informazioni saranno rese disponibili alle autorità competenti, consentendo controlli più efficaci sul rispetto delle normative fiscali, urbanistiche e di pubblica sicurezza;
- obbligo di registrazione degli alloggi: il regolamento prevede inoltre l’introduzione di numeri di registrazione unici per gli immobili destinati a locazioni brevi, sul modello del Codice Identificativo Nazionale (Cin) già adottato in Italia. Questi codici dovranno essere chiaramente indicati negli annunci online e le piattaforme avranno l’obbligo di verificarne la validità prima di consentire la pubblicazione delle inserzioni.
L’obiettivo dichiarato della normativa europea è aumentare trasparenza e tracciabilità del mercato delle locazioni turistiche. Grazie alla disponibilità di dati standardizzati, le autorità fiscali e amministrative potranno contrastare più efficacemente gli affitti non dichiarati e verificare il rispetto delle eventuali limitazioni introdotte a livello locale.
Il nuovo sistema europeo si affiancherà agli strumenti già previsti dalla normativa italiana – come il Cin e la banca dati nazionale delle strutture ricettive – favorendo un monitoraggio più efficace e uno scambio di informazioni più fluido tra gli Stati membri.
Affitti brevi: cosa devono fare ora i proprietari
La nuova presunzione legale introdotta dal 2026 impone a molti proprietari di ripensare la gestione degli affitti brevi. Chi fino al 2025 operava in una zona grigia, gestendo tre o quattro immobili senza assumere formalmente lo status di impresa, dovrà ora confrontarsi con limiti più stringenti e con un quadro regolatorio decisamente più strutturato.
In definitiva, la stretta normativa sulle locazioni brevi punta a far emergere le attività più organizzate, richiedendo loro un inquadramento formale come attività d’impresa. Per investitori e proprietari privati si tratta di un cambiamento rilevante, ma non necessariamente penalizzante. Con un’adeguata consulenza e una pianificazione consapevole, è possibile adattarsi al nuovo contesto normativo e continuare a valorizzare il proprio patrimonio immobiliare.
La chiave sarà muoversi per tempo, comprendere le implicazioni pratiche delle nuove regole e scegliere la soluzione più efficiente: restare sotto la soglia operando come privati oppure gestire gli affitti brevi con un approccio pienamente imprenditoriale.
