Nel settore immobiliare, la combinazione tra digitalizzazione e finanza alternativa sta aprendo nuove porte agli investitori, offrendo non solo rendimenti interessanti, ma anche opportunità di diversificazione che riducono l’esposizione alla volatilità del mercato finanziario.
Per capire l’evoluzione del mercato, abbiamo intervistato Antonio Borgonovo, ceo e founder di Yeldo Group – gruppo europeo specializzato nella raccolta di capitali per operazioni immobiliari di livello istituzionale – che ci ha raccontato come si stanno muovendo family office, banker e Hnwi e quali asset immobiliari offrono oggi le migliori prospettive di crescita.
Borgonovo, Yeldo ha un approccio decisamente innovativo nel mondo real estate. Qual è la mission della società?
La mission di Yeldo è rendere gli investimenti alternativi, in particolare nel real estate, più accessibili e trasparenti. In un contesto di volatilità dei mercati finanziari, abbiamo notato che gli investitori istituzionali allocano percentuali significative dei loro portafogli in asset reali, come il real estate e il private debt, per garantirsi una decorrelazione dai mercati azionari.
Nel mondo istituzionale – soprattutto anglosassone – infatti l’allocazione verso l’economia reale o i private market è spesso del 30-40%.
Nel wealth management privato siamo ancora sotto il 5%, in Italia forse anche meno. Ma qualcosa sta cambiando.
Perché oggi è strategico diversificare nell’immobiliare anche con asset alternativi?
Viviamo in un contesto in cui la volatilità è una costante e gli strumenti alternativi offrono esposizione all’economia reale con ritorni meno correlati ai mercati finanziari. Soprattutto il debito immobiliare consente una mitigazione del rischio interessante data dalla possibilità di strutturare e attivare garanzie legate a collaterali reali, con rendimenti più stabili e spesso con cedole periodiche.
Quali sono le principali opportunità di investimento che vedete emergere nel settore immobiliare?
Sicuramente l’interesse maggiore è per il residenziale di alta gamma e per l’hospitality, che in Italia e nel sud Europa continua a mostrare una buona performance. Inoltre, c’è una crescente attenzione verso i segmenti di co-living, micro-living e studentati, che rispondono a esigenze abitative specifiche in contesti urbani sempre più dinamici. Al contempo, la logistica e i data center stanno diventando asset cruciali, grazie alla crescente domanda legata alla digitalizzazione.
Qual è la vostra proposta di prodotto nel real estate?
Il Gruppo Yeldo opera attraverso un processo integrato e digitalizzato, che rendiamo disponibile a clientela professionale tramite la nostra piattaforma proprietaria.
La nostra proposta si focalizza su due tipologie di prodotti: singole operazioni e prodotti diversificati, come fondi, e, più di recente, portafogli a breve termine con scadenze tra 6 e 18 mesi e cedole periodiche.
Il nostro focus è su operazioni di finanziamento immobiliare tra i 5 e i 100 milioni di euro: una fascia troppo grande per i classici club deal e troppo piccola per i grandi fondi istituzionali.
Recentemente, però, grazie a partnership con investitori istituzionali internazionali, possiamo arrivare anche a operazioni in joint venture da 200 milioni.
Quanto dura mediamente un investimento, qual è il ticket d’ingresso e che tipo di rendimenti possiamo aspettarci?
La media della durata di un investimento è 2-3 anni, quindi molto breve rispetto alla durata di un investimento in un fondo di private equity, che è di circa 7-10 anni.
In caso di investimenti diretti in single deals, normalmente il rimborso di capitale e rendimento avviene a scadenza, ma stiamo valutando soluzioni che permettano di aumentare la liquidabilità del portafoglio.
Ci rivolgiamo a tre categorie di clienti: gli investitori istituzionali, gli advisor B2B2C (family office, multi-family office, banche private, consulenti finanziari) e i clienti privati (Hnwi). In particolare, molti family office e private banker cercano operazioni off-market esclusive, in grado di diversificare i portafogli dei loro clienti senza dover rinunciare al rendimento. Inoltre, grazie alla nostra piattaforma digitalizzata, questi intermediari possono offrire ai propri clienti un’ulteriore opportunità di investimento conservando le masse in gestione, poiché l’investimento rimane nel portafoglio titoli del cliente, anche se con una asset class alternativa.
Il ticket minimo di investimento è di 100.000 euro. Quanto ai rendimenti, questi dipendono dalla tipologia di investimento. Nel private debt, attualmente oscillano tra il 6% e il 15%, con un range medio che si aggira intorno all’8-10%. Gli investimenti con profilo rischio/rendimento più moderato, tipicamente con una posizione senior e solido security package, tendono a conseguire rendimenti più stabili, mentre quelli più speculativi, ad esempio in ambito development o opportunistic, possono generare ritorni superiori, ma con un livello di rischio più elevato.
Infine, due parole su Yeldo: che risultati avete ottenuto finora?
Abbiamo lanciato Yeldo nel 2019, ma l’attuale modello è attivo dal 2021. Da allora abbiamo completato circa 60 operazioni, per un controvalore di circa 1,3-1,4 miliardi di euro di asset finanziati. Il rendimento storico per l’investitore è stato intorno al 14% annuo.
Il Gruppo Yeldo opera in Italia, Svizzera, Spagna, Portogallo e Principato di Monaco. Il nostro focus resta il Centro-Sud Europa su progetti selezionati.
E per il futuro?
Stiamo lavorando al lancio di un nuovo Eltif real estate (European Long-Term Investment Fund) conforme alla normativa aggiornata Eltif 2.0. Il fondo è concepito per essere accessibile anche a investitori non professionali, nel rispetto dei requisiti regolamentari previsti. L’obiettivo è ampliare le opportunità di accesso a strumenti di investimento alternativi, mantenendo al contempo elevati standard di trasparenza, solidità e governance. La nostra direzione strategica punta a favorire l’integrazione di soluzioni di investimento con sottostante real estate nei portafogli di investitori privati con un profilo evoluto, anche attraverso il supporto qualificato dei loro consulenti finanziari.
(Articolo tratto dal Family Office e Family Business n.3 di We Wealth)
