A certe condizioni, il mutuo ipotecario contratto per l’acquisto della prima casa consente di beneficiare di alcune agevolazioni fiscali.
Ad esempio, il contribuente potrà fruire della riduzione dell’imposta di registro nel caso l’acquisto sia effettuato tra privati, o della riduzione Iva se l’acquisto è tra imprese. Ma non è tutto. In caso di ‘prima casa’, si potrò beneficiare dell’esenzione dell’imposta di bollo e, soprattutto, della detrazione dall’Irpef degli interessi passivi dei mutui ipotecari.
In particolare, ai sensi dell’art. 15 TUIR, la detrazione può essere fatta valere nella misura del 19% entro un limite di 4.000 euro di spesa annui. Il che, si può tradurre in un risparmio fiscale massimo di 760 euro all’anno.
Cos’è il mutuo prima casa?
Per prima casa si intende l’abitazione in cui il contribuente che intende beneficiare della detrazione dimora abitualmente (o adibita a tale uso entro un anno dall’acquisto).
Per accedere all’agevolazione, è necessario che:
- il mutuatario sia una persona fisica
- il fabbricato sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha, o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza
- il fabbricato sia ubicato nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività
- se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni, il fabbricato sia ubicato nel Comune di nascita o in quello in cui il contribuente aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento
- l’immobile non ricada nelle categorie catastali ‘prestigiose’: A/1, A/8 E A/9. Ciò vuol dire che, al contrario, l’agevolazione opera su “villini”, “abitazioni di tipo rurale”, “abitazioni di tipo civile”.
- il beneficiario non sia al momento della richiesta della detrazione anche proprietario di altri immobili acquistati con l’agevolazione prima casa (il beneficio invece vale se il contribuente, ove già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, venda l’altro immobile entro due anni dal nuovo acquisto).
Quali documenti servono per ottenere la detrazione
Per ottenere la detrazione degli interessi passivi del mutuo occorre conservare la seguente documentazione:
- il contratto del mutuo stipulato con l’istituto di credito
- la certificazione della banca riguardante gli interessi pagati nel corso dell’anno e la relativa quota capitale residua
- i documenti concernenti gli oneri accessori e le altre spese legate alla stipula del mutuo
- atto di acquisto dell’immobile.
Chi può beneficiare della detrazione
Possono beneficiare della detrazione tanto il soggetto acquirente dell’immobile, titolare del mutuo ipotecario, quanto il coniuge superstite, a condizione che provveda a regolarizzare l’accollo del mutuo, posto che in caso di morte del mutuatario, il diritto alla detrazione si trasmetterà all’erede, al legatario o all’acquirente a patto che si sia accollato il mutuo.
Nel caso in cui il mutuo risulti intestato a più soggetti, ognuno potrà beneficiare della detrazione in proporzione della spettante quota di interessi.
Occorre notare, infine, che le detrazioni spetteranno anche in caso di stipula di un contratto di mutuo per l’acquisto di un’abitazione in nuda proprietà.
Durata della detrazione
La detrazione spetta solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato come abitazione principale.
Al mutare della destinazione o uso il diritto viene meno, a partire dal periodo d’imposta successivo, a meno che il contribuente sia stato costretto a trasferirsi per motivi di lavoro. Il trasferimento per motivi lavorativi, infatti, non fa perdere il diritto alla detrazione
Quali imposte si pagano?
Nell’acquisto tra privati di un immobile da adibire a prima casa si paga:
- imposta di registro: 2%, con un minimo di 1.000 euro;
- imposta ipotecaria: 50 euro;
- imposta catastale: 50 euro.
Quando si perde il beneficio?
L’agevolazione viene meno quando risulta che l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto.
Tuttavia, la perdita del beneficio fiscale rimane se, entro un anno, il contribuente acquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire a propria abitazione principale.
L’agevolazione, altresì, si perde se il contribuente non sposta, come richiesto, la residenza nel comune in cui si trova l’immobile, entro 18 mesi dall’acquisto.
Infine, l’agevolazione viene meno se entro due anni dall’acquisto del nuovo immobile su cui si intende far valere l’agevolazione non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.
