Sempre più spesso i proprietari di patrimoni immobiliari scelgono di accentrare la gestione degli immobili attraverso la costituzione di una holding, soluzione che consente una più efficace razionalizzazione del patrimonio sotto il profilo organizzativo e gestionale.
Perché costituire una holding immobiliare
Uno dei principali vantaggi del conferimento degli immobili in una società holding è rappresentato dalla possibilità di dalla separazione patrimoniale tra la sfera personale del conferente e il patrimonio immobiliare conferito. Il trasferimento della proprietà dei beni alla società consente, infatti, di attenuare il rischio di aggressione diretta sugli immobili, circoscrivendo l’eventuale azione esecutiva al valore della partecipazione detenuta nella holding.
Holding immobiliare e pianificazione successoria
Ulteriori benefici emergono in ambito di pianificazione successoria e passaggio generazionale. La gestione unitaria del patrimonio immobiliare permette di evitare la frammentazione tipica delle successioni con pluralità di eredi, rendendo possibile il trasferimento dell’intero complesso immobiliare mediante la cessione o la donazione delle partecipazioni societarie. Ne derivano evidenti vantaggi non solo in termini di semplificazione, ma anche sotto il profilo della continuità gestionale.
Conferimento degli immobili in holding: valutazioni fiscali preliminari
A fronte di tali opportunità, l’operazione di conferimento richiede tuttavia un’attenta valutazione preventiva dei riflessi fiscali, sia in termini di imposizione diretta sia, soprattutto, di imposizione indiretta, che spesso rappresenta l’elemento maggiormente incidente nella valutazione complessiva della convenienza dell’operazione.
Tassazione diretta del conferimento immobiliare
Conferimento di immobili da parte di persone fisiche
Con riferimento alle persone fisiche non titolari di reddito d’impresa, il conferimento di singoli immobili in società è assoggettato al regime del realizzo, in analogia a quanto previsto per le cessioni a titolo oneroso. In tale ipotesi, l’eventuale plusvalenza realizzata rientra nella categoria dei “redditi diversi”, ai sensi dell’articolo 67 del Tuir, ed è determinata come differenza tra il valore attribuito al bene conferito e il relativo costo fiscalmente riconosciuto. Il reddito così determinato è assoggettato a imposta sostitutiva nella misura del 26%.
Plusvalenze immobiliari e Superbonus
È tuttavia opportuno precisare che la plusvalenza risulta imponibile esclusivamente nel caso di conferimento di immobili detenuti per un periodo non superiore a cinque anni, con esclusione degli immobili acquisiti per successione e di quelli adibiti ad abitazione principale del conferente o dei suoi familiari. L’articolo 67 del Tuir al suo comma 1 lett. b-bis ha inoltre introdotto una specifica disciplina per gli immobili ristrutturati con il cosiddetto “Superbonus”, per i quali la plusvalenza è imponibile se il trasferimento avviene entro dieci anni dalla fine lavori.
Conferimento immobiliare e reddito d’impresa
Per quanto concerne, invece, i soggetti titolari di reddito d’impresa che conferiscono singoli immobili, diversi quindi dai complessi aziendali per i quali può trovare applicazione il regime di neutralità di cui all’articolo 176 del Tuir, il trattamento fiscale è disciplinato dall’articolo 9 del Tuir. In tali casi, le plusvalenze o minusvalenze derivanti dal conferimento concorrono alla formazione del reddito complessivo in funzione della natura del soggetto conferente, risultando imponibili rispettivamente ai fini Irpef, in caso di tassazione per trasparenza o per gli imprenditori individuali o ai fini Ires e Irap, nel periodo d’imposta in cui l’atto di conferimento produce effetti.
Imposte indirette nel conferimento di immobili in holding
Il regime impositivo indiretto applicabile alle cessioni di immobili varia, in primo luogo, in funzione della tipologia del bene trasferito e della natura del soggetto che pone in essere l’operazione.
Conferimenti effettuati da persone fisiche
Nel caso di conferimenti effettuati da persone fisiche non titolari di reddito d’impresa, l’operazione si qualifica come fuori campo Iva e sconta l’imposta di registro in misura proporzionale, applicando, in via generale, l’aliquota del 9% sul valore del bene conferito. A ciò si aggiunge l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 50 euro ciascuna.
Conferimento effettuato da un soggetto passivo Iva
Qualora, diversamente, l’atto di conferimento sia realizzato da un soggetto passivo Iva, si realizza il presupposto impositivo dell’imposta sul valore aggiunto, ferma restando la possibile applicazione dei regimi di esenzione previsti dalla normativa vigente.
Conferimento immobiliare e Iva: fabbricati abitativi
Con riferimento ai fabbricati abitativi, l’operazione risulta esente da Iva qualora non rientri tra le fattispecie previste dall’articolo 10, comma 1, n. 8-bis del Dpr 633/1972, ossia le operazioni poste in essere dalle imprese di costruzione o ristrutturazione entro cinque anni dalla data di ultimazione dell’immobile. In tali ipotesi, in applicazione del principio di alternatività tra Iva e imposta di registro sancito dall’articolo 40 del Dpr 131/1986, il conferimento immobiliare sconta l’imposta di registro in misura proporzionale, con aliquota del 9% e nella misura minima di 1.000 euro. Le imposte ipotecaria e catastale sono invece dovute in misura fissa, pari a 50 euro ciascuna.
Conferimento di immobili strumentali: regime fiscale
Anche con riferimento ai fabbricati strumentali, l’articolo 10, comma 1, n. 8-ter del Dpr 633/1972 prevede l’esenzione da Iva per le operazioni diverse da quelle effettuate dalle imprese di costruzione o ristrutturazione entro cinque anni dall’ultimazione dell’immobile. In tali casi, il conferimento è assoggettato a imposta di registro in misura fissa, pari a 200 euro, mentre le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura proporzionale, rispettivamente con aliquote del 3 e dell’1%.
Holding immobiliare o trust immobiliare? Valutazioni finali
La costituzione di una holding immobiliare mediante conferimento di beni immobili rappresenta oggi una soluzione sempre più diffusa nella gestione e nella riorganizzazione dei patrimoni immobiliari, in ragione dei molteplici vantaggi che essa può offrire sotto il profilo patrimoniale, organizzativo e successorio.
Sotto il profilo dell’imposizione diretta, il conferimento risulta nella prassi spesso fiscalmente sostenibile. Nei casi in cui l’operazione sia effettuata da persone fisiche non titolari di reddito d’impresa, il conferimento frequentemente non determina l’emersione di materia imponibile, essendo lo scopo della norma quello di tassare unicamente le operazioni che sottintendano un fine speculativo.
Per i soggetti titolari di reddito d’impresa, invece, la normativa consente, in presenza di plusvalenze, anche la rateizzazione dell’imposizione, con un conseguente contenimento dell’impatto finanziario.
Diversamente, l’aspetto che richiede una valutazione particolarmente attenta in sede di pianificazione è rappresentato dall’imposizione indiretta e, in particolare, dall’imposta di registro.
Nei casi in cui quest’ultima sia applicata in misura proporzionale, l’aliquota ordinaria del 9%, calcolata sul valore del bene conferito, può incidere in modo significativo sul costo complessivo dell’operazione, soprattutto nell’ipotesi di costituzione della holding mediante il conferimento di un numero rilevante di immobili.
Holding immobiliare: rischi fiscali e società di comodo
Inoltre, occorre valutare con particolare attenzione cose ne verrà fatto degli immobili conferiti nella holding, poiché si può incorrere nel rischio delle cosiddette “società di comodo”. Altro aspetto non indifferente riguarda la tipologia di immobili conferito considerato che è prevista la c.d. cedolare secca relativamente agli affitti percepiti da persone fisiche su immobili abitativi locati.
Alla luce di tali considerazioni, risulta fondamentale procedere a un’attenta valutazione complessiva, bilanciando il trade off tra i vantaggi patrimoniali, gestionali e successori derivanti dalla costituzione della holding immobiliare e l’onere fiscale connesso al conferimento, affinché la scelta risulti sia coerente con gli obiettivi perseguiti che, soprattutto, sostenibile in un periodo di medio-lungo termine. A tal riguardo, un validissimo strumento alternativo per raggiungere le finalità qui trattate – caratterizzato anche da una diversità relativamente ai profili fiscali dell’operazione – è il trust immobiliare.
(Articolo scritto in collaborazione con la dott.ssa Asia Zaltron, collaboratrice di Studio Righini)
