Real estate: in Italia il mattone frena. È a rischio bolla?

“Non siamo in una fase di bolla immobiliare. I valori degli immobili sono aumentati, in alcuni casi anche in maniera significativa, ma è una crescita relativamente giovane. Il mercato (italiano, ndr) ha incominciato a riprendersi qualche anno fa, quindi ha alle spalle pochi anni di crescita”. Lo ha detto Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, presentando il Terzo rapporto sul mercato immobiliare 2022, dal quale è emerso un peggioramento delle prospettive del settore real estate italiano, con un ridimensionamento rimandato al 2023, ma dei livelli comunque superiori al periodo pre-covid.

I trend del Terzo rapporto sul mercato immobiliare 2022 di Nomisma 

Le intenzioni delle famiglie 

 “Ciò che si evidenzia è una riduzione delle intenzionalità, sia delle famiglie, a chiedere finanziamenti e a voler effettuare acquisti immobiliari, sia delle banche, a concedere i finanziamenti richiesti”, ha spiegato Dondi. 

Le compravendite 

“I dati del 3° trimestre sono migliori delle aspettative di qualche mese fa. Questo comporta un 2022 all’insegna del miglioramento rispetto ai dati eccezionali del 2021, con un differimento però degli effetti negativi, perché l’entusiasmo e la crescita che si sono registrati nel corso dell’anno si sono protratti qualche mese oltre rispetto alle aspettative degli operatori”, ha commentato l’ad di Nomisma, che poi ha aggiunto che, dal punto di vista del mercato immobiliare, queste dinamiche si traducono in un ulteriore lieve incremento delle compravendite nel 2022. 

“Quest’anno – ha detto – avremo, infatti, solo un 4° trimestre negativo, mentre i primi tre saranno positivi, anche se si assisterà a una riduzione del tasso di crescita tendenziale. Si tratta però di un differimento al 2023 delle conseguenze relative alle mancate intenzionalità di questa seconda parte del 2022 e questo si scaricherà sul mercato del prossimo anno, anche se in misura leggermente più contenuta rispetto a quanto si era ipotizzavamo prima dell’estate visto che questo peggioramento di clima macroeconomico per ora si è tradotto esclusivamente in una riduzione delle intenzioni di acquisto”, ha aggiunto. 

Sul piano delle compravendite di abitazioni, infatti, nel primo semestre del 2022 in Italia si è registrato un aumento tendenziale del 10,1%, leggermente inferiore al +11% rilevato in corrispondenza degli immobili per l’impresa. Il preconsuntivo elaborato da Nomisma, relativamente al solo segmento abitativo, ha evidenziato poi un calo delle transazioni nel secondo semestre rispetto al primo pari all’8,9%, riconducibile perlopiù alla performance del quarto trimestre dell’anno. Una frenata che però non inverte il trend rialzista tuttora in atto e che porta Nomisma a stimare per l’intero 2022 un numero di 767mila transazioni, in aumento rispetto alle 750mila dello scorso anno. 

I prezzi 

Sul fronte dei prezzi, i 13 maggiori mercati hanno registrato nel 2° semestre del 2022 un aumento dei valori delle abitazioni dello 0,5%, in frenata però rispetto al +2,3% del 1° semestre. Nello stesso periodo, gli uffici hanno registrato una flessione dello 0,6%, mentre i negozi sono rimasti pressoché stabili (0,1%). 

Le previsioni del mercato immobiliare italiano per il 2023

Il 2023 sarà un anno di flessione delle compravendite con volumi che “poi tenderanno a stabilizzarsi e si manterranno su livelli piuttosto elevati se guardati con gli occhi del pre-covid, quando si era su livelli di compravendite inferiori rispetto agli attuali”, ha illustrato Dondi. 

Il mercato delle locazioni 

Nel periodo gennaio – giugno 2022, i canoni di locazione delle abitazioni sono aumentati in media dell’1% circa, a fronte della stasi registrata nel segmento degli uffici e della lieve flessione in quello dei negozi. “Nel mercato della locazione si sta trasferendo una parte di domanda che ha bisogno di una soluzione abitativa ma che non trova sbocco sul mercato della compravendita”, ha commentato Dondi, precisando che in questo segmento si è registrato un incremento delle intenzioni che si è tradotto anche in un aumento dei canoni residenziali che hanno evidenziato un’accelerazione, anche se lieve, rispetto alla prima parte dell’anno. 

“Anche in questo settore c’è un problema di qualità e quantità di offerta, che va soprattutto a scapito delle fasce di popolazione che non sono locatarie per una questione momentanea e congiunturale ma che lo sono per necessità non avendo la possibilità di accedere al mercato della proprietà”, ha proseguito l’ad di Nomisma.
I mercati che guidano, sia dal punto di vista dei canoni, che da quello dei prezzi, sono – oltre a Milano – Bologna e Torino, che stanno andando molto bene. 

La pianificazione patrimoniale 

Il legame degli italiani con il mattone è sempre stato molto stretto. Non tutti gli immobili però sono redditizi, di qui la necessità di mettere in atto una seria pianificazione patrimoniale
“Dal nostro osservatorio privilegiato di banca private numero uno in Italia, costatiamo l’interesse da parte della nostra clientela a ragionare sempre più in termini di una riorganizzazione complessiva del proprio patrimonio immobiliare”, ha dichiarato Andrea Ghidoni, direttore generale di Intesa Sanpaolo private banking (Ispb). Che poi ha concluso dicendo: “L’immobiliare diventa così un argomento di riflessione importante per i nuclei familiari, non solo in un’ottica di passaggio generazionale ma anche da un punto di vista fiscale e giuridico. La qualità dei dati elaborati da Nomisma – insieme al ruolo strategico dei nostri banker e al presidio specializzato della direzione wealth management di Intesa Sanpaolo Private Banking – rappresentano elementi fondamentali per guidare in modo consapevole i nostri clienti nelle loro scelte di investimento o di valorizzazione del patrimonio immobiliare”.