Che sia per diversificare il proprio portafoglio a livello geografico o per asset class, il real estate dell’Estremo Oriente ha saputo attrarre a sé gli investitori immobiliari. Non è un caso: secondo i dati del Global Real Estate Fund Index (GREFI), infatti, i rendimenti immobiliari annualizzati nella regione APAC (Asian Pacific) hanno sovraperformato la media globale di settore dal 2005 ad oggi. Tuttavia, nonostante il suo fascino, i timori legati al rallentamento dell’economia globale e al deterioramento degli equilibri geopolitici hanno spinto le nubi anche sulle coste del Pacifico orientale: l’immobiliare dell’Estremo Oriente saprà dimostrarsi resiliente? Secondo gli esperti di PGIM Real Estate sì, per almeno due ragioni: il dinamismo dei mercati asiatici e una minore sensibilità all’inflazione.
APAC, Il vantaggio di un mercato altamente differenziato
“Gli investitori immobiliari globali – spiegano gli esperti di PGIM Real Estate – vengono spesso in Asia alla ricerca di maggiore crescita e diversificazione rispetto ai mercati nazionali”. Il dinamismo delle condizioni di mercato dell’Estremo Oriente, infatti, permette agli operatori del real estate di godere della diversificazione intra-regionale delle singole economie asiatiche e ciò aiuta i portafogli globali a evitare un declino sincronizzato durante le fasi di flessione del mercato. Questo è già accaduto in passato: “l’Asia Pacifico, come regione, ha resistito piuttosto bene durante periodi di crisi sia a livello regionale che globale. Durante l’epidemia di Sars del 2003-2004, ad esempio, circa la metà dei mercati asiatici ha continuato a crescere; ancora, nel caso della Grande crisi finanziaria del 2008 nonostante vi siano state contrazioni diffuse (in oltre 9 mercati asiatici su 10) non sono mai state superiori al 10%.”
C’è da dire però che quest’area non rimane completamente immune dai timori globali di recessione, aumento dell’inflazione e dell’incremento dei tassi d’interesse da parte delle banche centrali volto a contenerla. “Sebbene con intensità differenti, anche le economie asiatiche stanno risentendo delle conseguenze del rallentamento della domanda globale, in particolar modo quelle che dipendono fortemente dall’export come, Hong Kong, Singapore e Corea del Sud”, osservano gli esperti di PGIM Real Estate.
Tuttavia, Cina e Giappone rappresentano un’altra storia, ossia un’altra espressione del dinamismo della regione dell’Asia Pacifica. Il paese del Sol Levante, infatti, continua a mantenere la sua benevolente politica monetaria, potendo allo stesso tempo beneficiare della riapertura delle frontiere avvenuta nell’ottobre dello scorso anno. Per quanto concerne la Cina, invece, la sua economia potrebbe riguadagnare forza in seguito all’allentamento della zero covid policy, che ne ha ostacolato lo sviluppo negli ultimi due anni. “Entrambi i paesi – precisano gli esperti – non sono particolarmente soggetti alle pressioni inflazionistiche. Sebbene non si possa né escludere un cambio sulle politiche dei tassi da parte di Tokyo né che la riapertura di Pechino al mondo si realizzi senza complicazioni, riteniamo comunque che le proiezioni per questi due paesi differiscano da quelle dalle altre economie dell’APAC ”, aggiungono gli esperti di PGIM Real Estate.
E tutto questo come si riflette sul settore immobiliare di questa parte del mondo? “La dinamica di crescita dovrebbe rallentare nei prossimi trimestri e, allo stesso tempo, il possibile inasprimento della politica monetaria dovrebbe creare maggior pressione sui mutui c.d. “capped rate”, (ossia quei finanziamenti a tasso variabile con un delta massimo predeterminato, oltre il quale il tasso d’interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo), con una conseguente ricaduta sugli asset immobiliari. Tuttavia, riteniamo che alcuni mercati, in particolare Giappone e Singapore, vedranno i valori del proprio mercato immobiliare reggere relativamente bene”.
In conclusione
Sebbene il valore degli asset immobiliari possa probabilmente andare incontro a una lieve diminuzione nell’area APAC, l’elevata differenziazione delle sue economie dovrebbe restituire agli investitori un’ampia gamma di risultati differenti per ciascun singolo mercato.
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