Il settore del real estate commerciale continua ad essere al centro dei riflettori. Se prima ciò era dovuto alle preoccupazioni relative al rincaro del costo dei finanziamenti causato dall’incremento dei tassi, ora lo è per via dei timori legati alla disponibilità di credito, suscitati dalla crisi bancaria statunitense del primo trimestre, soprattutto per quanto riguarda il segmento degli uffici. Ma secondo Guy Barnard, Co-Head of Global Property Equities di Janus Henderson Investors, questi timori non sono supportati dai dati, i quali raccontano invece di un settore immobiliare in grado di offrire interessanti opportunità agli investitori.
“Nonostante le sfide cui il mercato immobiliare si trova dinnanzi, i prezzi dei fondi di investimento immobiliare (REIT, real estate investment trust) globali sono rimasti in larga parte invariati rispetto ai valori registrati a inizio anno. Questo ha confermato la nostra view, secondo la quale gran parte del processo di re-pricing che era necessario nel comparto real estate si è rapidamente verificato sui REIT quotati nel corso del 2022”. Secondo l’esperto della casa di gestione angloamericana, vi sono tre importanti fattori che rendono il segmento di particolare interesse per gli investitori immobiliari e azionari. Vediamoli insieme.
Andare oltre il rumore
In primo luogo occorre non lasciarsi suggestionare dal clamore mediatico che ha interessato il settore immobiliare.
“Vi sono indubbiamente alcune sfide che stanno incalzando alcuni segmenti del real estate. Ad esempio, il mercato statunitense degli uffici si trova ad affrontare una situazione complessa, con tassi di posti vacanti prossimi al 30% in molte delle città più importanti: tuttavia questa è una categoria del mercato che possiamo facilmente evitare nel mercato immobiliare quotato. Altre aree del real estate invece continuano a registrare guadagni e affitti molto performanti e resilienti”, spiega Barnard.
Accesso privilegiato al capitale
In secondo luogo, il segmento dei REIT quotati appare ben posizionato per beneficiare dell’attuale contesto che caratterizza il mercato del credito. “Innanzitutto i REIT possono godere di livelli di leva finanziaria molto bassi, anche rispetto alle serie storiche. Oltre a ciò i REIT quotati hanno continuato a godere di un accesso privilegiato al capitale grazie ai mercati obbligazionari non garantiti a spread e prezzi che sono ancora ragionevoli e coerenti con i loro modelli aziendali complessivi”.
Questo consente ai REIT quotati di rafforzare la propria posizione sul mercato immobiliare.
Resilienza operativa
Un ulteriore vantaggio che presentano i REIT è la loro resilienza operativa. Secondo l’esperto della casa di gestione angloamericana, questa assumerà sicuramente rilievo durante la prossima fase del ciclo: “in generale, continuiamo infatti a vedere livelli molto elevati di occupazione degli immobili e persistente crescita degli affitti, che continuerà ad alimentare gli utili e la crescita dei dividendi degli investitori in REIT.
Le previsioni di crescita degli utili per il settore dei REIT statunitensi di quest’anno indicano un ritorno del 5% e le stime di crescita continuano anche per il 2024. Riteniamo che questo aspetto sia interessante per coloro che investono nei mercati azionari, dove al contrario gli utili sono ora previsti in calo. Più in generale, quando guardiamo alle prestazioni dei prezzi delle azioni nel corso dell’ultimo anno, crediamo che l’equity sia stato sottovalutato.
Infine, anche il contesto macroeconomico ha chiaramente giocato a sfavore dei REIT negli ultimi 18 mesi. L’impatto dell’aumento dei tassi di interesse e dei rendimenti obbligazionari sta chiaramente conseguenze negative sui prezzi immobiliari. Occorre più tempo perché questo si traduca in variazioni sui mercati immobiliari privati, al contrario di quanto accaduto per il valore dei REIT quotati, che viene prezzato dai mercati azionari ogni giorno.
I REIT in pole position alla fine del ciclo dei tassi
I REIT quotati sembrano ben posizionati per un potenziale recupero al termine del ciclo di rialzi dei tassi.
“Pensiamo che la sua fase più aspra sia alle nostre spalle. Vedremo se si verificherà una pausa entro luglio o dopo l’estate: ad ogni modo, alla fine di un ciclo di rialzi della Federal Reserve, la storia suggerisce che è stato davvero un buon momento per chi ha guardato ai REIT, sia per le prestazioni che questi generano in termini assoluti, sia anche rispetto al più ampio mercato azionario, in particolare grazie all’affidabilità dei flussi di cassa”, conclude l’esperto di Janus Henderson Investors.
