Immobili di interesse storico-artistico: profili fiscali

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Nicola Dimitri
5.1.2022
Tempo di lettura: 3'
I proprietari di abitazioni dichiarate di particolare interesse storico devono valutare, anche, le implicazioni fiscali relative alla categoria di immobile

Essere proprietari di beni immobili riconosciuti di interesse rilevante per motivi storici, artistici, archeologici, culturali comporta oneri, costi di gestione e vincoli talvolta, non di poco conto

Prima di acquistare una casa ricadente nel novero degli immobili storici è opportuno ricorrere all’assistenza di un consulente esperto

Proteggere efficacemente il patrimonio significa porre in essere tutte le strategie e gli adempimenti idonei a preservare nel tempo la propria ricchezza e, conseguentemente, i beni che la costituiscono.
Poiché in Italia (paese che vanta un patrimonio artistico sterminato), come noto, è molto comune imbattersi in immobili antichi dall'inequivocabile valore storico-artistico, è opportuno comprendere quali sono gli oneri anche di natura fiscale che ricadono sui soggetti che, per eredità o acquisto diretto, si trovano nel possesso di immobili vincolati; vale a dire, immobili cui è riconosciuto un alto valore archeologico e culturale.
Essere proprietari di beni immobili riconosciuti di interesse rilevante per motivi storici, artistici, archeologici, culturali comporta oneri, costi di gestione e vincoli talvolta, non di poco conto, che possono nei fatti limitare il potere del proprietario di disporre e godere liberamente della cosa: l'obiettivo del legislatore è garantire la conservazione del bene e, quindi, vincolare l'azione del privato proprietario che potrebbe, direttamente o indirettamente, alterare lo stato del bene come meritevole di tutela.

Prima di acquistare un bene immobile rientrante in questa categoria, pertanto, è opportuno sapere che il proprietario potrebbe essere tenuto a sostenere di tasca propria le spese necessarie per mantenere il pregio artistico dell'immobile e, al contrario, potrebbe non essere libero di procedere a opere di modifica o demolizione di parti dello stesso, in quanto potenzialmente idonee a recare pregiudizio alla conservazione del bene.

Inoltre, i proprietari spesso non sono autorizzati a vendere o cedere liberamente l'immobile a terzi, in quanto lo Stato potrebbe riservare un diritto di prelazione sugli stessi. Infine, in certi casi, i proprietari hanno l'obbligo di tenere aperto l'immobile, in determinate fasce orarie, per consentire l'accesso al pubblico.

Il soggetto proprietario di un immobile di pregio culturale o storico, quindi vincolato, che intende affittarlo, deve inviare alla Soprintendenza la denuncia del contratto di locazione. Dal punto di vista fiscale, ai fini delle imposte dirette, per i soggetti che non agiscono in regime di impresa, il regime di tassazione della rendita degli immobili di interesse storico-artistico locati a terzi prevede che il reddito derivante dalla locazione sia pari al maggiore tra il canone di locazione ridotto del 35% e il reddito medio ordinario rivalutato del 5% ricavato dalle tariffe d'estimo, ridotto del 50%.

La riduzione forfettaria del 35% si giustifica nella misura in cui il proprietario è tenuto a sostenere, diversamente da quanto accade con gli immobili ordinari, maggiori costi di conservazione e manutenzione.
Venendo alla tassazione indiretta, nel caso di donazione di immobili vincolati, questa è soggetta all'imposta di registro in misura fissa di euro 200,00 e all'imposta ipotecaria del 2% nonché all'imposta catastale dell'1%.

Infine, nel caso di trasferimento mortis causa, gli immobili vincolati non concorrono alla formazione dell'asse ereditario e pertanto non scontano l'imposta di successione ma solo le imposte ipotecaria del 2% e catastale dell'1%.
Redattore e coordinatore dell'area Fiscal & Legal di We Wealth. In precedenza ha lavorato nell'ambito del diritto tributario e della fiscalità internazionale presso primari studi legali

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