L'immobiliare nei Pir, un successo tutt'altro che scontato

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Contento il legislatore, bisogna ora convincere i gestori a inserire strumenti di società immobiliari all'interno dei Pir. Dal real estate stimata una raccolta di 500 - 800 milioni

La legge di Bilancio 2018 ha esteso i Pir anche alle società che svolgono attività immobiliare, che fino a quel momento erano rimaste escluse

La decisione di apertura dei Pir al mondo immobiliare non è stata però così unanime: l'ampliamento è stato, infatti, abbastanza dibattuto

Sul mercato non c'è stata una corsa alla creazione di nuovi Pir che prevedono anche la componente immobiliare

Ora potrebbe essere il momento del riscatto del real estate: dall'immobiliare è stimata una raccolta di 500 - 800 milioni



A un anno di distanza dall'introduzione dei Pir in Italia, anche gli immobili sono entrati nei piani individuali di risparmio a lungo termine. La legge di Bilancio 2018 ha esteso, infatti, i Pir anche alle società che svolgono attività immobiliare, che fino a quel momento erano rimaste escluse dalla possibilità di finanziarsi mediante questi strumenti. Nonostante l'apertura del legislatore, però, sul mercato non c'è stata una corsa alla creazione di nuovi Pir che prevedono anche la componente immobiliare.




Nessuna corsa alla creazione di nuovi pir che prevedono anche la componente immobiliare

Lo spirito dell'aggiornamento normativo e le aspettative del mercato riprendono il fil rouge già evocato nella versione originaria della disciplina sui Pir, in relazione al tema pmi e attrazione di risorse aggiuntive e di liquidità sulle stesse. In maniera analoga, l'inclusione degli strumenti emessi da società di gestione immobiliari potrebbe avere un effetto di rilancio su alcune forme di investimento real estate e su veicoli immobiliari nuovi o già presenti sul mercato, ancora comunque in forma limitata rispetto ad analoghe esperienze internazionali”, dichiara Federico Viola, responsabile asset owners solutions Southern Europe di State Street.


A quanto mi risulta, non ci sono nuovi Pir, nati nel post normativa, che recepiscono già le novità introdotte”, commenta Luca Dondi, consigliere delegato di Nomisma, che poi aggiunge che non bisogna fare l'errore di pensare in maniera automatica che la potenziale inclusione del real estate nei Pir rappresenti necessariamente una sua concretizzazione, perché per ora rimane una facoltà teorica che deve essere poi verificata alla luce delle scelte dei gestori. “Convinto il legislatore, bisogna ora convincere i gestori e da quello che mi sembra, in questa fase, non c'è (da parte di questi ultimi soggetti, ndr), una propensione così marcata a considerare questa opzione”, precisa Dondi.

Paure e rischi del settore real estate



Nel mondo del risparmio gestito siamo, quindi, in una fase di valutazione e di attesa nei confronti dell'inserimento dell'immobiliare nei Pir, perché il settore rimare un comparto sottile, percepito come un ambito non totalmente trasparente, dove le valutazioni avvengono spesso non per “passaggio a mercato”, ma sulla base di stime di soggetti terzi, lasciando così sempre adito al dubbio che i prezzi possano non essere congrui.


Ma quali sono le opzioni inseribili? Le possibilità non sono molte, visto che i Pir tenderanno a indirizzare i flussi soprattutto sulle società di investimento immobiliari quotate (le cosiddette Siiq), dove il Nav (net asset value) è puntuale e verificabile, a differenza di quanto avviene invece per le imprese real estate non quotate. Il punto però è un altro. Se già le pmi quotate a Piazza Affari sono poche, le Siiq presenti in Borsa sono ancora meno e si possono contare sul palmo di una mano, visto che sul listino di Milano sono appena cinque. Un effetto scarsità, che deve essere considerato nelle scelte di investimento, perché potrebbe avere delle ripercussioni in Borsa, con i prezzi dei titoli real estate sopravvalutati e distanti quindi dai fondamentali di bilancio. “Tutti i comparti produttivi hanno rischi – ricorda Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari - Le norme sono precise sulla tipologia di offerta, ma va sempre ricordato che il prodotto che si compra è sempre a rischio e il risultato non è garantito, sia che si parli di immobili sia che si parli di altri prodotti o servizi”.




La soluzione di Mediolanum

Nell'asset management, qualcosa si sta comunque muovendo: anche se non c'è ancora la corsa alla creazione di nuovi Pir contenenti strumenti di società immobiliari, alcuni prodotti Pir compliant includono già il settore real estate. È questo il caso di Mediolanum Gestione Fondi Sgr che, nei primi mesi dello scorso anno, ha modificato il regolamento di due fondi preesistenti (Mediolanum Flessibile Sviluppo Italia e Mediolanum Flessibile Futuro Italia), al fine di renderli destinabili ai piani individuali di risparmio. “Questo tipo di intervento ha posto la società nelle condizioni di poter offrire tempestivamente due prodotti Pir compliant, con diverse caratteristiche di investimento e diverso profilo di rischio”, spiega Lucio De Gasperis, direttore generale di Mediolanum Gestione Fondi Sgr, che poi precisa che nei fondi di Mediolanum Gestione Fondi destinati ai Pir erano presenti investimenti in strumenti emessi da società immobiliari già prima della modifica di fine 2017. “La sopravvenuta modifica qualifica ora tali investimenti Pir compliant, favorendo una maggiore flessibilità gestionale attraverso ulteriori strumenti finanziari di natura sia azionaria sia obbligazionaria”, prosegue De Gasperis.
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Fonte Mappa trimestrale del risparmio gestito – 4° trimestre 2017 – Assogestioni

Apertura dei Pir al real estate: i contrari



La decisione di apertura dei Pir al mondo immobiliare non è stata però così unanime. L'ampliamento è stato, infatti, abbastanza dibattuto. “È stata una mossa sbagliata, perché gli italiani hanno già investito abbondantemente negli immobili e i fondi di investimento immobiliari non hanno lasciato un bel ricordo”, commenta Salvatore Bragantini, ex commissario Consob, che ricorda che il prodotto Pir è stato molto venduto. Rispetto ai 5 miliardi di raccolta iniziale stimata, solo nel 2017, ossia nel primo anno di vita dei Pir, la raccolta è stata, infatti, di circa 11 miliardi. “I Pir hanno raccolto più di quanto previsto e più di quanto riescano a investire. Ma siccome le aziende che si quotano non ci sono, o sono troppo poche, allora si è pensato bene di estendere i Pir anche all'immobiliare. In mancanza di società su cui investire, la cosa seria sarebbe stata quella di restituire i soldi agli investitori, invece è stato chiesto e ottenuto il permesso di investire anche negli immobili”, prosegue Bragantini.


In pratica, rimane la percezione che non ci sia un giudizio unanime tra gli operatori nei confronti della capacità del settore real estate di garantire, in termini di performance, quello che forse è possibile immaginare per altri comparti. A creare questa idea ha contribuito negativamente anche il deludente andamento dei fondi immobiliari retail, esperienza ancora troppo viva nella memoria dei risparmiatori italiani. “In linea generale, i fondi immobiliari retail hanno quasi tutti sottoperformato rispetto a quelli che erano gli obiettivi previsti, e questo è avvenuto un po' per una ragione di evoluzione del mercato, che è stato particolarmente negativo soprattutto dal 2008 in avanti, un po' perché i gestori non sono stati particolarmente attivi nella parte buona del ciclo, ossia fino al 2008, quando il mercato cresceva, per cui - al posto di effettuare dismissioni a premio rispetto ai valori di apporto e ai valori di acquisizione dei beni - hanno aspettato a dismettere gli asset”, illustra Dondi.




Pir e real estate: il momento del riscatto



Ora potrebbe essere il momento del riscatto del real estate. L'inclusione all'interno dei Pir di strumenti emessi da società che svolgono attività immobiliare rappresenta, infatti, il venir meno di una corrente di pensiero che considerava il real estate come qualcosa di diverso rispetto ad altri settori, quindi come qualcosa da trattare con cura. “Questa pregiudiziale è venuta meno ed è un aspetto importante che credo deponga a favore un po' del miglioramento del mercato in sé e un po' della crescita e della capacità del comparto stesso di risollevarsi”, dichiara Dondi.


Il settore immobiliare contribuisce, tra l'altro, in maniera determinante al prodotto interno del nostro Paese e, pertanto, una sua esclusione risultava difficilmente argomentabile”, aggiunge De Gasperis, che spiega che “la legge non fa riferimento ai fondi immobiliari, ma alle società aventi a oggetto attività immobiliare” e che “per il settore real estate, la sopravvenuta modifica legislativa può certamente contribuire positivamente a confermare i recenti segnali di ripresa”.


Secondo Breglia, a beneficiane sarà tutto il comparto. “In prima battuta, le società quotate, ma poi anche le altre, perché rappresenta una spinta all'innovazione societaria anche per tante altre imprese, come per esempio le start up di servizi o le società collegate al digitale”, dichiara il presidente di Scenari Immobiliari, che interpellato sulle possibili ricadute sul settore e sulle stime in termini di raccolta risponde: “Viste le esperienze estere si può arrivare al 5-8% della raccolta complessiva. Per cui considerando i circa 10 miliardi di Pir, l'immobiliare può oscillare tra 500 e 800 milioni. Ma questo presuppone che ci sia anche una domanda adeguata da parte delle imprese”.


Per il settore real estate i vantaggi sono immediatamente percepibili grazie all'afflusso di capitali freschi, mentre per i Pir si traducono nella possibilità di avere più asset class a disposizione e quindi una maggiore diversificazione del rischio. “I Pir sono per loro natura forme di investimento con un focus molto evidente su alcune tipologie di attivi. Sono uno strumento molto potente, di grande successo e vanno considerati, in linea generale, con la giusta ottica nell'asset allocation complessiva dei clienti”, dichiara Viola, che poi prosegue dicendo: “Con tale premessa, l'estensione al real estate contribuisce alla diversificazione dei portafogli su una asset class con orizzonti di medio-lungo periodo, compatibili con la natura dello strumento e con un profilo di rischio-rendimento che ci si aspetterebbe comunque associato alla forma Pir anche nella sua formulazione originaria. In sintesi – conclude l'esperto di State Street - l'introduzione dell'immobiliare è un elemento in più per raggiungere gli obiettivi di rischio-rendimento dei Pir, ma servirà, come sempre, la capacità tecnica delle case di gestione per sfruttare al meglio le potenzialità di strategie multi asset”.




Direttore di We-Wealth.com e caporedattore del magazine. Giornalista professionista, è laureata in Giurisprudenza presso l’Università degli studi di Torino. Ha lavorato a MF, Bloomberg Investimenti, Finanza&Mercati. Ha collaborato con Affari&Finanza (Repubblica) e Advisor

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