Usa: è boom di mutui, ma non subprime

Lorenzo Magnani
Lorenzo Magnani
16.3.2021
Tempo di lettura: 3'
Era dal 2008 che così tanti americani non compravano una casa e ottenevano un mutuo da una banca. La crisi subprime è però uno spettro che non fa paura

Negli Stati Uniti il prezzo medio di vendita delle nuove case è stato di $ 346.400 a gennaio, in aumento del 5,3% rispetto all'anno precedente

L'indice S&P Homebuilders Select Industry è cresciuto del 96% nell'ultimo anno, superando il guadagno del 59% dell'S&P 500

Secondo la Federal Reserve Bank di New York, circa sette su 10 dei mutui originati nel 2020 sono stati concessi a mutuatari con punteggi di credito elevati superiori a 760.

Prezzi delle case in aumento e banche che concedono mutui. No: non siamo nel 2008. La crisi dei mutui subprime è un lontano ricordo, gli Stati Uniti sono stati colpiti da una delle più severe contrazioni economiche della loro storia, le persone lavorano da remoto e i tassi bancari sono ai minimi storici. Molte famiglie americane hanno approfittato di questa situazione per comprare casa. Con l'inizio dei lockdown lo scorso anno, le vendite di case sono decollate: solo a giugno sono aumentate di quasi il 21% rispetto al mese precedente: il più grande aumento mensile mai registrato dal 1968. Un record che è durato solo un mese: le vendite di luglio sono aumentate di quasi il 25%. Questo e non solo emerge da un articolo del Wall Street Journal.
La domanda in ascesa non ha potuto che non aumentare i prezzi degli immobili. Secondo la Federal Housing Finance Agency, i prezzi delle case negli Stati Uniti sono aumentati del 10,8% nel quarto trimestre rispetto all'anno precedente su base destagionalizzata, il più grande aumento annuale dal 1992. Il prezzo medio di acquisto è salito per la prima volta sopra i $300.000, con quasi un acquirente su quattro tra aprile e giugno che ha acquistato una casa al prezzo di $500.000 o più. Al contempo le case meno costose sono diventate più difficili da trovare. Secondo NAR, le vendite di case al prezzo di $ 250.000 e inferiori sono notevolmente diminuite nel 2020.

Fuga dalle città e corsa alla casa di proprietà


Tuttavia, il dato aggregato nasconde due trend caratterizzanti l'anno appena conclusosi: lo smartworking e il divario sociale. Il primo fenomeno ha impattato sui prezzi delle grandi metropoli, come la gente, avendo la possibilità di lavorare da casa, ha cercato sistemazioni più economiche fuori città. I mercati immobiliari di New York e San Francisco, due delle zone più costose del paese, sono crollati, in contrazione in termini di prezzo rispettivamente del 3,1% e dell'1,9%. Al contempo, la crisi ha fatto perdere il posto di lavoro a molte persone, per cui l'acquisto di una casa di prorpietà è diventato un miraggio. "La casa è diventata un bene di lusso", ha detto Glenn Kelman, amministratore delegato della società di intermediazione immobiliare Redfin Corp. "L'economia sembra essersi ufficialmente divisa in due. Tante difficoltà da una parte, e una corsa folle per comprare casa dall'altra". Il tasso di proprietà della casa si è attestato al 65,8% nel quarto trimestre del 2020, rispetto al 63,7% nel quarto trimestre del 2016, secondo l'U.S. Census Bureau.

Le differenze con il 2008


La domanda febbrile per la casa di proprietà è l'unica analogia con il 2008. Allora gli standard di prestito ipotecario allentati consentirono ai mutuatari con una storia creditizia scadente di acquistare case oltre le loro possibilità, con piani di rimborsi molto convenienti soprattutto nei primi anni del finanziamento. Al contempo le nuove costruzioni avevano portato ad un eccesso di offerta e le società finanziarie confezionavano questi mutui rischiosi come titoli per poi venderli agli investitori. Secondo una stima del 2015 della National Association of Realtors, tra il 2006 e il 2014, circa 9,3 milioni di famiglie hanno subito un pignoramento o hanno ceduto la loro casa a un prestatore. L'attuale boom immobiliare è molto più stabile dell'ultimo e pone meno rischi sistemici, dicono gli economisti: ci sono più barriere all'ingresso ed è più difficile per gli acquirenti che non sono già proprietari di casa effettuare il primo acquisto. I mutuatari sono attirati dai tassi bassi non dalla facilità di ottenere il prestito. Secondo la Federal Reserve Bank di New York, circa 7 su 10 dei mutui originati nel 2020 sono stati concessi a mutuatari con punteggi di credito elevati superiori a 760. Inoltre le banche arrivano a chiedere metà del valore dell'immobile come anticipo. Infine, a differenza del boom edilizio della metà degli anni 2000, attualmente negli Stati Uniti c'è un importante deficit di case in vendita, il che riduce di molto i rischi di ribassi sostanziali. I costruttori hanno impiegato anni a riprendersi dalla crisi dei subprime. A dicembre la costruzione di nuove case era di oltre il 20% al di sotto del livello medio della fine degli anni '90.
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