Negli Stati Uniti il prezzo medio di vendita delle nuove case è stato di $ 346.400 a gennaio, in aumento del 5,3% rispetto all’anno precedente
L’indice S&P Homebuilders Select Industry è cresciuto del 96% nell’ultimo anno, superando il guadagno del 59% dell’S&P 500
Secondo la Federal Reserve Bank di New York, circa sette su 10 dei mutui originati nel 2020 sono stati concessi a mutuatari con punteggi di credito elevati superiori a 760.
Fuga dalle città e corsa alla casa di proprietà
Tuttavia, il dato aggregato nasconde due trend caratterizzanti l’anno appena conclusosi: lo smartworking e il divario sociale. Il primo fenomeno ha impattato sui prezzi delle grandi metropoli, come la gente, avendo la possibilità di lavorare da casa, ha cercato sistemazioni più economiche fuori città. I mercati immobiliari di New York e San Francisco, due delle zone più costose del paese, sono crollati, in contrazione in termini di prezzo rispettivamente del 3,1% e dell’1,9%. Al contempo, la crisi ha fatto perdere il posto di lavoro a molte persone, per cui l’acquisto di una casa di prorpietà è diventato un miraggio. “La casa è diventata un bene di lusso”, ha detto Glenn Kelman, amministratore delegato della società di intermediazione immobiliare Redfin Corp. “L’economia sembra essersi ufficialmente divisa in due. Tante difficoltà da una parte, e una corsa folle per comprare casa dall’altra”. Il tasso di proprietà della casa si è attestato al 65,8% nel quarto trimestre del 2020, rispetto al 63,7% nel quarto trimestre del 2016, secondo l’U.S. Census Bureau.
Le differenze con il 2008
La domanda febbrile per la casa di proprietà è l’unica analogia con il 2008. Allora gli standard di prestito ipotecario allentati consentirono ai mutuatari con una storia creditizia scadente di acquistare case oltre le loro possibilità, con piani di rimborsi molto convenienti soprattutto nei primi anni del finanziamento. Al contempo le nuove costruzioni avevano portato ad un eccesso di offerta e le società finanziarie confezionavano questi mutui rischiosi come titoli per poi venderli agli investitori. Secondo una stima del 2015 della National Association of Realtors, tra il 2006 e il 2014, circa 9,3 milioni di famiglie hanno subito un pignoramento o hanno ceduto la loro casa a un prestatore. L’attuale boom immobiliare è molto più stabile dell’ultimo e pone meno rischi sistemici, dicono gli economisti: ci sono più barriere all’ingresso ed è più difficile per gli acquirenti che non sono già proprietari di casa effettuare il primo acquisto. I mutuatari sono attirati dai tassi bassi non dalla facilità di ottenere il prestito. Secondo la Federal Reserve Bank di New York, circa 7 su 10 dei mutui originati nel 2020 sono stati concessi a mutuatari con punteggi di credito elevati superiori a 760. Inoltre le banche arrivano a chiedere metà del valore dell’immobile come anticipo. Infine, a differenza del boom edilizio della metà degli anni 2000, attualmente negli Stati Uniti c’è un importante deficit di case in vendita, il che riduce di molto i rischi di ribassi sostanziali. I costruttori hanno impiegato anni a riprendersi dalla crisi dei subprime. A dicembre la costruzione di nuove case era di oltre il 20% al di sotto del livello medio della fine degli anni ’90.
