Mutuo sull'abitazione principale: focus sulle detrazioni fiscali

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Nicola Dimitri
10.1.2022
Tempo di lettura: 3'
La detrazione Irpef degli interessi è condizionata alla destinazione dell'immobile, per il quale è stato contratto il mutuo, ad abitazione principale del proprietario, di un suo famigliare o di altro titolare di diritti reali

Il mutuo ipotecario è lo strumento più diffuso per acquistare una casa o ristrutturarla

Stipulare un mutuo può, a certe condizioni, dare diritto ad effettuare una detrazione fiscale degli interessi e oneri

Il credito sotto forma di mutuo, concesso dalla banca, è senz'altro una delle principali leve di accesso al mercato immobiliare per le famiglie italiane.
Da un punto di vista civilistico, il mutuo consiste in contratto a effetti reali, di durata e a titolo oneroso, concluso tra due soggetti; rispettivamente il mutuante, solitamente una banca o un ente finanziatore, e il mutuatario.
Attraverso il mutuo, il mutuatario riceve una determinata somma di denaro che si impegna a restituire al mutuante entro un certo tempo, unitamente agli interessi. In questi termini, il mutuo si estinguerà fisiologicamente o con la restituzione (anche anticipata) delle cose mutuate, oppure per risoluzione, rescissione o annullamento del contratto.

La forma più diffusa di credito immobiliare offerto ai consumatori è il mutuo ipotecario, così chiamato in quanto il pagamento delle rate è garantito da un'ipoteca su un immobile.

Più nel dettaglio, si tratta di un finanziamento a medio-lungo termine, in cui, di norma, un soggetto (per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, o per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti) riceve da una banca l'intera somma richiesta, in un'unica soluzione, rimborsandola nel tempo con rate di importo costante o variabile.

E invero, stipulare un mutuo per acquistare, ad esempio, la prima casa o ristrutturare un immobile può, a certe condizioni, dare diritto a beneficiare di alcuni vantaggi fiscali.

I benefici riguardano soprattutto la prima casa, vale a dire la casa in cui il cliente o i suoi familiari “dimorano abitualmente”, cioè vivono. Per beneficiare delle agevolazioni fiscali concesse sull'abitazione principale, che rilevano anche sul mutuo, occorre – in linea generale – che il mutuatario sia una persona fisica, che l'immobile non rientri nelle categorie catastali delle abitazioni di lusso (categoria A/1, A/8 E A/9) e che il titolare del contratto di mutuo non sia proprietario di altra abitazione.

Contrarre un mutuo per acquistare un'abitazione da adibire a dimora principale consente di far valere nella dichiarazione annuale dei redditi Irpef gli interessi passivi, al 19%, e i relativi oneri accessori per un importo non superiore a € 4.000,00.

La decurtazione dovrà riferirsi all'anno in cui le spese risultano essere state realmente sostenute; il primo anno, gli oneri accessori corrisponderanno alle spese sostenute per la stipula del contratto di mutuo, come l'onorario del notaio per la stipula del mutuo ipotecario, le spese ipotecarie e di perizia.

Risultano, invece, sempre esclusi gli oneri relativi ai costi di assicurazione dell'immobile, all'onorario del notaio per il contratto di compravendita, alle imposte di registro, Iva, ipotecarie e catastali.
È bene però notare che, per poter beneficiare della detrazione, l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale o, se non lo è, lo deve diventare entro un anno dall'acquisto (salve specifiche deroghe).

Diverso è il termine per i mutui, invece, relativi alla costruzione o ristrutturazione dell'abitazione principale. In questo caso la detrazione è consentita nel momento in cui la stipula del mutuo si verifica 6 mesi prima dell'inizio dei lavori o entro 18 mesi successivi dall'avvio delle opere di costruzione o di ristrutturazione.

Possono beneficiare della detrazione tanto il soggetto acquirente dell'immobile, titolare del mutuo ipotecario, quanto il coniuge superstite, a condizione che provveda a regolarizzare l'accollo del mutuo, posto che in caso di morte del mutuatario, il diritto alla detrazione si trasmetterà all'erede, al legatario o all'acquirente a patto che si sia accollato il mutuo.

Nel caso in cui il mutuo risulti intestato a più soggetti, ognuno potrà beneficiare della detrazione in proporzione della spettante quota di interessi. Occorre notare, infine, che le detrazioni spetteranno anche in caso di stipula di un contratto di mutuo per l'acquisto di un'abitazione in nuda proprietà.

La detrazione spetta solo per il periodo in cui l'immobile è utilizzato come abitazione principale; conseguentemente, detto diritto viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale, a meno che il contribuente sia stato costretto a trasferirsi per motivi di lavoro. Il trasferimento per motivi lavorativi, infatti, non fa perdere il diritto alla detrazione.

Anche per la costruzione o ristrutturazione della prima casa si può beneficiare della detrazione degli interessi passivi e degli oneri accessori. La percentuale viene calcolata al 19% e spetta per un importo massimo di 2.585,28 euro.

La Corte di Cassazione, con al recente sentenza n. 16984 del 2021, ha inoltre chiarito che la detrazione Irpef spetta anche per gli interessi del mutuo concesso per la ristrutturazione dell'abitazione principale di un familiare, a condizione che il familiare prenda sull'immobile la residenza entro sei mesi dalla fine dei lavori.

Ma vi è di più. Con la sentenza n. 5984 del 2021, i giudici di legittimità hanno affermato che le somme corrisposte dal coniuge separato per pagare le rate del mutuo ipotecario gravanti sull'altro coniuge, possono essere dedotte a condizione però che siano determinanti per il mantenimento del coniugedebole”.
Redattore e coordinatore dell'area Fiscal & Legal di We Wealth. In precedenza ha lavorato nell'ambito del diritto tributario e della fiscalità internazionale presso primari studi legali

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