Il mutuo ipotecario è lo strumento più diffuso per acquistare una casa o ristrutturarla
Stipulare un mutuo può, a certe condizioni, dare diritto ad effettuare una detrazione fiscale degli interessi e oneri
La forma più diffusa di credito immobiliare offerto ai consumatori è il mutuo ipotecario, così chiamato in quanto il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile.
Più nel dettaglio, si tratta di un finanziamento a medio-lungo termine, in cui, di norma, un soggetto (per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, o per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti) riceve da una banca l’intera somma richiesta, in un’unica soluzione, rimborsandola nel tempo con rate di importo costante o variabile.
E invero, stipulare un mutuo per acquistare, ad esempio, la prima casa o ristrutturare un immobile può, a certe condizioni, dare diritto a beneficiare di alcuni vantaggi fiscali.
I benefici riguardano soprattutto la prima casa, vale a dire la casa in cui il cliente o i suoi familiari “dimorano abitualmente”, cioè vivono. Per beneficiare delle agevolazioni fiscali concesse sull’abitazione principale, che rilevano anche sul mutuo, occorre – in linea generale – che il mutuatario sia una persona fisica, che l’immobile non rientri nelle categorie catastali delle abitazioni di lusso (categoria A/1, A/8 E A/9) e che il titolare del contratto di mutuo non sia proprietario di altra abitazione.
Contrarre un mutuo per acquistare un’abitazione da adibire a dimora principale consente di far valere nella dichiarazione annuale dei redditi Irpef gli interessi passivi, al 19%, e i relativi oneri accessori per un importo non superiore a € 4.000,00.
La decurtazione dovrà riferirsi all’anno in cui le spese risultano essere state realmente sostenute; il primo anno, gli oneri accessori corrisponderanno alle spese sostenute per la stipula del contratto di mutuo, come l’onorario del notaio per la stipula del mutuo ipotecario, le spese ipotecarie e di perizia.
Risultano, invece, sempre esclusi gli oneri relativi ai costi di assicurazione dell’immobile, all’onorario del notaio per il contratto di compravendita, alle imposte di registro, Iva, ipotecarie e catastali.
Diverso è il termine per i mutui, invece, relativi alla costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale. In questo caso la detrazione è consentita nel momento in cui la stipula del mutuo si verifica 6 mesi prima dell’inizio dei lavori o entro 18 mesi successivi dall’avvio delle opere di costruzione o di ristrutturazione.
Possono beneficiare della detrazione tanto il soggetto acquirente dell’immobile, titolare del mutuo ipotecario, quanto il coniuge superstite, a condizione che provveda a regolarizzare l’accollo del mutuo, posto che in caso di morte del mutuatario, il diritto alla detrazione si trasmetterà all’erede, al legatario o all’acquirente a patto che si sia accollato il mutuo.
Nel caso in cui il mutuo risulti intestato a più soggetti, ognuno potrà beneficiare della detrazione in proporzione della spettante quota di interessi. Occorre notare, infine, che le detrazioni spetteranno anche in caso di stipula di un contratto di mutuo per l’acquisto di un’abitazione in nuda proprietà.
La detrazione spetta solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato come abitazione principale; conseguentemente, detto diritto viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale, a meno che il contribuente sia stato costretto a trasferirsi per motivi di lavoro. Il trasferimento per motivi lavorativi, infatti, non fa perdere il diritto alla detrazione.
Anche per la costruzione o ristrutturazione della prima casa si può beneficiare della detrazione degli interessi passivi e degli oneri accessori. La percentuale viene calcolata al 19% e spetta per un importo massimo di 2.585,28 euro.
La Corte di Cassazione, con al recente sentenza n. 16984 del 2021, ha inoltre chiarito che la detrazione Irpef spetta anche per gli interessi del mutuo concesso per la ristrutturazione dell’abitazione principale di un familiare, a condizione che il familiare prenda sull’immobile la residenza entro sei mesi dalla fine dei lavori.
Ma vi è di più. Con la sentenza n. 5984 del 2021, i giudici di legittimità hanno affermato che le somme corrisposte dal coniuge separato per pagare le rate del mutuo ipotecario gravanti sull’altro coniuge, possono essere dedotte a condizione però che siano determinanti per il mantenimento del coniuge “debole”.