Green building: scelta vincente che deve essere facilitata e favorita

Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini
28.9.2021
Tempo di lettura: 3'
Costruire, o ristrutturare, green può determinare costi assai più elevati rispetto alle tecniche tradizionali. E questo può creare una concorrenza tra sviluppatori che va a scapito dell'intero pianeta. Cosa fare?
L'obiettivo ambizioso - ma sempre più manifestamente e drammaticamente necessario – di rendere l'Europa climaticamente neutra entro il 2050, presuppone un cambio radicale nelle intere filiere dell'edilizia e dell'immobiliare. Pensiamo che gli edifici nell'Ue consumano circa il 40% dell'energia, il 21% dell'acqua, il 50% delle materie prime e producono il 40% di rifiuti e il 36% delle emissioni di gas serra. Ogni anno solo l'1% di questi edifici - che per l'85% hanno più di 20 anni - è sottoposto a lavori di ristrutturazione e spesso con criteri di stretta economia.

Costruire - o ristrutturare - green può determinare costi assai più elevati rispetto alle tecniche tradizionali. E questo può creare una concorrenza tra sviluppatori che va a scapito dell'intero pianeta.

Se per gli investitori istituzionali e per i grandi player immobiliari la differenza - anche in termini di valore e di potenzialità reddituale - tra un edificio inefficiente e uno leed gold (o addirittura un leed platinum) pare ormai assodata, per i privati il discordo è ben diverso.
Un costruttore, in un recente intervento a un forum immobiliare, ha illustrato perfettamente il problema. Quando un compratore va in cerca di un immobile residenziale nuovo da acquistare, ha ovviamente l'obiettivo di acquistare con il budget a disposizione la superficie più ampia possibile. Il risparmio che deriverà al proprietario per avere acquistato un edificio energeticamente efficiente, infatti, è un elemento misurabile solo in un lasso temporale lungo e difficilmente costituirà il driver dell'acquisto. Vista la differenza di costi di costruzione, il costruttore green che potrà offrire a parità di budget una metratura inferiore, sarà dunque sfavorito nella scelta.

Come è possibile rimediare a questa “stortura”, rendere disposizione le ingenti risorse finanziarie necessarie e cercare di raggiungere gli obiettivi ambientali?
Parte di queste risorse potranno arrivare dagli incentivi pubblici - previsti anche dal dispositivo per la ripresa e la resilienza nel quadro di Next Generation Eu - ma queste dovranno necessariamente essere combinate e fungere da volano gli investimenti privati.

Gli “utensili” indispensabili consisteranno dunque in:

i) una adeguata revisione normativa e lo snellimento burocratico per i progetti green.
Se verranno adottate velocemente norme (semplici e chiare, si auspica) che impongano determinati standard costruttivi, favorendo anche gli iter burocratici per chi costruisce green, il gap di mercato si inizierà a colmare e si avrà un beneficio comune in termini non solo di ambiente, ma anche di sicurezza (in modo da evitare di vedere edifici ardere come torce per mancanza di norme rigide sulle tecniche obbligatorie di costruzione o ristrutturazione).

ii) una finanza immobiliare davvero orientata alle scelte green.
La finanza dovrà essere sempre più sensibile agli aspetti dell'edilizia sostenibile e del corretto investimento, che peraltro garantisce un minor rischio di credito, poiché l'asset finanziato avrà una miglior qualità energetico-ambientale e dunque maggior valore. Anche per i privati, dovranno essere favoriti i finanziamenti di acquisti immobili eco-sostenibili, sia in termini di ottenimento che in termini di costi.

iii) una fiscalità incentivante.
La scelta di un immobile green dovrà poi essere favorita a livello fiscale, sia nell'acquisto, in modo da colmare quel gap di costi inevitabile, sia per la riqualificazione, con strumenti come l'Ecobonus, che è stato certamente un segnale positivo e utile all'intera filiera.

Se come diceva Le Corbusier, una casa è una macchina per abitare, cerchiamo di arrivare presto ad avere in modo diffuso macchine sicure ed efficienti, con il minor impatto possibile per il pianeta.
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Avvocato del Foro di Milano e Parigi, è partner dello studio Plusiders. Si occupa di M&A, real estate e private equity. Ha una consolidata esperienza nella strutturazione e realizzazione di operazioni
societarie straordinarie e, in particolare, nella gestione dei differenti aspetti degli investimenti e della contrattualistica nel settore real estate.

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