Andamento dei mutui ipotecari: il punto dell’Agenzia delle entrate

L’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate (Omi) ha recentemente pubblicato il rapporto Mutui ipotecari 2021, attraverso il quale, oltre a fare il punto sul complesso dei finanziamenti concessi nel 2020 a fronte di garanzie ipotecarie su immobili, fornisce indicazioni sulla destinazione dei finanziamenti erogati e su come, questi, siano distribuiti sul territorio nazionale.

A partire dall’analisi svolta dall’Omi – in cui sono contenute le statistiche sui mutui ipotecari, sul numero di immobili ipotecati, sul capitale erogato e sul tasso di interesse applicato alla prima rata -, si apprende che in tutto il paese si è registrata, a causa della pandemia, una generalizzata contrazione di immobili ipotecati.

Ebbene, il Rapporto si sofferma su questa specifica forma di indebitamento (mutuo ipotecario) che viene analizzata sotto due aspetti: da un lato, mettendo l’accento sulle fonti dalle quali è “estratto” il capitale, cioè la tipologia di garanzie che ha reso possibile il prestito; dall’altro, evidenziando gli utilizzi verso cui tale capitale è stato impiegato, in particolare per comprendere se si tratta di utilizzi interni o esterni all’ambito immobiliare.

I dati complessivi del rapporto dicono che il capitale di debito “estratto” dal patrimonio immobiliare nel 2020 si attesta poco oltre 78 miliardi di euro, pari al 4,7% del Pil italiano. L’ammontare di questo capitale che finanzia il mercato immobiliare (nel senso che viene reinvestito) è pari a circa 34 miliardi di euro. Questo vale a dire che il capitale “estratto” dal valore patrimoniale immobiliare ritorna in quel mercato (dunque viene reimpiegato per l’acquisto dell’abitazione finanziato con mutuo ipotecario acceso ponendo a garanzia la stessa abitazione acquistata), per circa il 44% del totale del capitale erogato.

Quasi 30 miliardi di euro sono invece destinati a finanziare altre attività, per lo più attività economiche, dei proprietari degli immobili che vengono ipotecati.

Le misure adottate dal Governo, finalizzate a mitigare l’inevitabile impatto della pandemia sull’economia nazionale, che hanno riguardato anche il patrimonio immobiliare, benché hanno avuto un ruolo importante nell’attenuare l’inevitabile flessione , non hanno del tutto impedito il riversarsi di effetti negativi sul credito garantito dagli immobili per finanziare il mercato immobiliare.

Una simile circostanza non è di poco conto, stante il fatto che il credito (in particolare la forma del credito ipotecario, ossia quello concesso con mutuo dalla banca dietro la garanzia del patrimonio immobiliare) rappresenta una delle leve più importanti affinché le famiglie e le imprese accedano al mercato immobiliare o al finanziamento della propria attività economica.

Nel corso del 2020 sono stati sottoscritti e registrati complessivamente circa 366 mila atti di iscrizione ipotecaria, per un totale di 78,3 miliardi di capitale di debito finanziato a fronte di 808.568 immobili concessi in garanzia. Le unità immobiliari ipotecate a garanzia di mutui nel 2020, pertanto, hanno registrato una flessione del 12,5% rispetto all’anno precedente.

Analizzando la distribuzione degli immobili ipotecati, si scopre che il 63% degli immobili è in atti residenziali, quota che sale oltre l’87% se si tiene conto anche degli atti residenziali di tipo plurimo e misto.

Il 23,2% del capitale finanziato nel 2020, pari a oltre 18 miliardi, ha origine da atti in cui le unità immobiliari concesse a garanzia del credito sono ubicate nelle otto maggiori città per popolazione: in particolare, circa il 18% del capitale nazionale è ricondotto ad immobili ubicati a Milano (9,5%) e Roma (8,2%).

A registrare il calo più consistente è invece il Sud, con poco meno di 150.000 immobili ipotecati e un calo del 15,2% rispetto all’anno precedente.