La disciplina che regolamenta il trattamento fiscale degli immobili, tanto per le imprese quanto per le persone fisiche, è particolarmente complessa, anche a fronte della costante evoluzione normativa e giurisprudenziale in materia. I volumi di compravendita nel 2020 si attestano a circa 558 mila abitazioni compravendute, con un calo di quasi l’8% sul 2019
La complessità della materia suggerisce l’opportunità di chiedere un supporto a un consulente preparato che possa sostenere il processo di ottimizzazione fiscale del patrimonio
Prima di introdurre le principali novità del settore, è opportuno procedere ad una breve rassegna dei principali oneri fiscali che gravano sui proprietari dei beni immobili. Benché le imposte da versare quando si acquista una casa, inevitabilmente, dipendano da tanti fattori, in linea generale, sono principalmente tre le circostanze che il legislatore considera rilevanti ai fini fiscali quando si tratta di immobili, in quanto idonee ad incidere sulla capacità contributiva delle parti. Si tratta del reddito da locazione, del possesso di beni immobili e del trasferimento di immobili per compravendita, donazione o successione. Con riferimento alla compravendita, per le cessioni dei fabbricati a uso abitativo, se la parte che vende è un privato o un’impresa, il trasferimento dell’immobile è assoggettato all’imposta di registro del 9% nonché alle imposte ipotecarie e catastali nella misura di 50 euro ciascuna.
La cessione, tranne nel caso in cui il venditore sia un’impresa, è esente da Iva. Nei trasferimenti immobiliari mortis causa o per donazione, le imposte di successione sono dovute tenendo conto del rapporto di parentela che lega il disponente e gli eredi-beneficiari.
Le aliquote e le franchigie stabilite variano dal 4%, per i trasferimenti effettuati in favore del coniuge o di parenti in linea retta (da applicare sul valore complessivo netto eccedente la quota di 1 milione di euro), all’8% per i trasferimenti in favore di tutti gli altri soggetti da applicare sul valore complessivo netto, senza applicazione di franchigia. Per quello che concerne il possesso di un immobile nel territorio dello Stato, il contribuente è tenuto al versamento dell’imposta patrimoniale Imu. Questa non è dovuta sull’abitazione principale (comprese le pertinenze).
A tal proposito occorre soffermarsi sul più rilevante tra gli incentivi introdotti: il Superbonus 110%. Come indicato dal nome stesso dell’agevolazione, il Superbonus eleva al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 e spetta, in particolare, in caso di interventi di isolamento termico sugli involucri, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni e interventi antisismici.
Anche su questo fronte vale la pena sottolineare alcune novità: come rilevato dall’Agenzia delle entrate, con la risposta ad interpello n. 242 del 13 aprile 2021, è possibile fruire del Superbonus, dunque detrarre le spese, anche per interventi che comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato originario in abitativo. Ciò considerato, è appena il caso di fare riferimento ad un’altra iniziativa assunta a sostegno del mercato immobiliare. Si tratta degli incentivi a favore degli under 36, introdotti con il Decreto Sostegni bis.
Nel dettaglio, la disciplina dell’agevolazione in commento prevede che i soggetti di età inferiore a 36 anni, con Isee non superiore a 40 mila euro, che intendono acquistare un immobile hanno diritto: all’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale; di beneficiare di un credito di imposta pari all’Iva sostenuta per l’acquisto dell’immobile; all’esenzione dall’imposta sostitutiva sui mutui erogati per l’acquisto, la costruzione, la ristrutturazione degli immobili oggetto di agevolazione. Prima di concludere questa breve rassegna, occorre soffermare l’attenzione su altre due novità: la prima riguarda gli affitti brevi, la seconda l’uscita di Londra dall’Ue. Con riferimento al primo punto, è bene notare che a partire dal 2021 il legislatore è intervenuto sul regime di tassazione agevolato (cedolare secca al 21%) sugli affitti brevi. In particolare, la legge di Bilancio fissa a quattro il numero massimo di immobili locati a fini abitativi per ciascun periodo d’imposta per cui si può beneficiare della tassazione agevolata del 21%.
Al contrario, nei confronti dei soggetti che danno in locazione cinque o più appartamenti, per breve periodo, vige la presunzione di svolgimento di attività imprenditoriale; con il conseguente obbligo di dotarsi di partita Iva.
La Brexit, a sua volta, ha influito anche sugli interessi dei cittadini italiani che possiedono un immobile in Uk. In particolare ha inciso sull’Ivie, vale a dire sull’imposta annuale sul valore degli immobili all’estero, generalmente dovuta da tutti i soggetti italiani che possiedono beni immobili in o extra Ue. Poiché adesso il Regno Unito è fuori dall’Ue, la base imponibile dell’imposta deve essere calcolata non già a partire dal valore catastale (cosa che accade nel caso di beni immobili situati in Stati Ue), ma in funzione del costo di acquisto o del valore di mercato. Una simile circostanza rischia di determinare sugli immobili di persone fisiche italiane o soggetti passivi diversi dalle persone fisiche, situati nel Regno Unito un incremento del costo fiscale annuo dovuto a titolo Ivie.
Articolo tratto dal magazine We Wealth di settembre 2021
