Acquisto prima casa: quello che c’è da sapere

Come noto, al fine di facilitare l’autonomia abitativa dei giovani, considerati tali (da questo punto di vista) i soggetti che non hanno superato i 36 anni di età, il decreto legge n. 73/2021, ha introdotto delle agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della “prima casa”.

Ebbene, la circostanza che la legge di bilancio 2023 ha prorogato di 1 anno il termine originario previsto per beneficiare del regime agevolativo (le agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023), solleva il pretesto per mettere in evidenza gli aspetti principali del bonus, con tutto quello che c’è da sapere.

Acquisto prima casa under 36: i benefici e i requisiti

Come ricapitolato in un documento pubblicato dall’Agenzia delle entrate, l’agevolazione in commento prevede i seguenti benefici, distinguendo tra compravendite soggette o meno all’Iva.

• nel primo caso, per le compravendite non soggette a Iva, è prevista l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale
• nel secondo caso, per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, è riconosciuto anche un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore.

Chiarito ciò, è bene mettere in evidenza che per fruire dell’agevolazione prima casa è necessario che l’acquirente:

• abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile
• dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare
• dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

Come funziona il credito di imposta?

Il credito d’imposta può essere

A) portato in diminuzione dalle imposte:

• di registro
• ipotecaria
• catastale
• sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito

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B) utilizzato in diminuzione:

• delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato

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C) utilizzato in compensazione:

• tramite modello F24, indicando il codice tributo 6928

È prevista poi l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Isee e destinatari del beneficio

Le agevolazioni fiscali sono legate oltre che all’età dei soggetti che vogliono comprare l’immobile (massimo 36 anni) anche alla capacità economica di questi.

In tal senso, come riportato dalla guida predisposta dall’Agenzia delle entrate, possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che:

• non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato
• hanno un Isee non superiore a 40.000 euro annui.

È bene ricordare che l’Isee è calcolato sui redditi percepiti e il patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la presentazione all’Inps della Dichiarazione Sostitutiva Unica. Più nello specifico, per gli atti stipulati nel 2022, l’Isee è riferito ai redditi e al patrimonio del 2020; per gli atti stipulati nel 2023, l’Isee è quello del 2021.

Infine, non va dimenticato che ai fini Isee il nucleo familiare è costituito dai soggetti componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della Dichiarazione Sostitutiva.

Quali sono gli immobili agevolabili?

Come riportato dalla guida predisposta dall’Agenzia delle entrate, tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazione di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Ma non è tutto. I benefici, infatti, non riferiscono solo all’immobile ma si estendono anche alle sue pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Come chiarito sempre dall’Agenzia, l’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale, o anche con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti.

Abitazioni escluse dall’agevolazione 

Le agevolazioni non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali 

• A/1 (abitazioni di tipo signorile)
• A/8 (abitazioni in ville)
• A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Cosa accade se non si rispettano i requisiti?

Con la circolare n. 12/2021 l’Agenzia delle entrate ha precisato che:

• se viene riscontrata l’insussistenza dei requisiti previsti specificamente per le agevolazioni prima casa under 36 ma sussistono i requisiti e le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”

a) per gli atti soggetti a imposta di registro viene recuperata questa imposta (nella misura del 2%) e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna

b) per gli acquisti soggetti a Iva, invece, viene meno il credito d’imposta con il conseguente recupero dello stesso (oltre all’applicazione di sanzioni e interessi), nel caso sia già stato utilizzato.

Resta ferma l’applicazione dell’Iva con l’aliquota del 4%.

Tuttavia, si determina una condizione di decadenza dall’agevolazione prima casa under 36 se si è in presenza di:

• dichiarazione mendace, resa nell’atto di acquisto, circa la sussistenza dei requisiti
• mancato trasferimento della residenza nei termini previsti
• alienazione infraquinquennale non seguita dal riacquisto entro l’anno
• mancata alienazione della precedente “prima casa” entro l’anno dall’acquisto della nuova “prima casa”

Al mancare dei presupposti:

• l’imposta di registro è determinata nella misura del 9%
• le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni. 
• il credito d’imposta viene meno (con il recupero dello stesso e l’applicazione di sanzioni e interessi), oltre alle conseguenze in materia di Iva per la decadenza dalle agevolazioni “prima casa”.