Verso la riforma del catasto: qualche cenno storico

Con una gestazione molto complessa, è in corso la discussione della riforma del catasto, con una delega al governo, approvata con una risicatissima maggioranza, che prevede i “princìpi e criteri direttivi per la modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e la revisione del catasto dei fabbricati”.

Certamente non si può non essere d'accordo con l'intento di - finalmente - censire e adeguatamente tassare i numerosissimi immobili “fantasma” presenti sul territorio. Tema molto più delicato e controverso è quello dell'intervento fiscale sui valori o sulle rendite - che peraltro il Governo assicura potrà esserci solo dal 2026 (data che comunque non pare così lontana) – soprattutto alla luce dell'inaspettato contesto di guerra e del rialzo dell'inflazione, che avrà inevitabilmente riflessi sul mercato immobiliare, sulla possibilità di accedere al credito e sulla stessa dinamica dei prezzi.

Il testo della legge delega fiscale, comprensivo delle previsioni relative al catasto, è atteso nelle prossime settimane alla Camera e valuteremo i contenuti della riforma una volta che sarà possibile esaminarne il testo.

Peraltro, anche in passato, ogni tentativo di intervento sul catasto è sempre stato oggetto di grandissime tensioni. Per comprendere meglio il contesto, possiamo partire da una domanda preliminare.
Cos'è il catasto e qual è la sua origine?
Il termine catasto risale al greco κατάστιχον (katástikhon) “registro”, o κατά στίχον (katà stíkhon) “riga per riga” e identifica, in linea generale, il registro dei proprietari e/o di beni sui quali applicare l'imposizione fiscale. Nel mondo pre-romano non si può parlare peraltro di un vero e proprio catasto, anche se esistevano forme di pubblicità dei trasferimenti immobiliari.

I Romani furono molto abili nel creare un sistema fiscale capillare che potesse estendersi in tutto l'impero e intuirono, a tal fine, la necessità di avere una mappatura dei territori e dei loro proprietari. Vennero predisposte mappe in bronzo, rame o lino basate sull'unità di calcolo delle centurie, con l'obiettivo primario - più che di tracciare la proprietà delle terre e le relative modificazioni - di identificare i territori per poter procedere all'assegnazione delle terre, in particolare di quelle conquistate, e quindi tassarle.

La fine dell'Impero Romano segna sino al XVIII secolo un ritorno a un accatastamento di tipo più descrittivo; i signori del medioevo redigevano i libri dei censi che sono elenchi di quanto i contribuenti dovevano loro corrispondere. Con la seconda metà del XVIII, in molti Stati venne introdotto un concetto di estimo (ovvero di valutazione degli immobili) e di catasto “moderno”, volto a definire la consistenza e la rendita dei beni immobili, nonché l'annotazione e il tracciamento degli atti traslativi della proprietà, sia ai fini probatori che per l'esazione dell'imposta fondiaria.

È appunto all'inizio del XVIII secolo che si introduce in alcuni Stati italiani preunitari il catasto particellare, rappresentato graficamente sulla base di unità elementari di possesso sulle quali si valuta la redditività degli appezzamenti. Lo Stato di Milano, ad esempio, inizia nel 1718 i lavori di accatastamento che vennero poi completati da Maria Teresa d'Austria, nella seconda metà del '700.
Napoleone - di fronte alla frammentazione e all'eterogeneità dei catasti dei territori italiani conquistati - promulgò con un editto del 1807 l'istituzione per l'intero territorio del Regno italico di un nuovo catasto, i cui criteri e attività sopravvissero al Congresso di Vienna.

Nonostante ciò, al momento dell'unificazione d'Italia i catasti ufficiali in vigore erano 24, raggruppati in 9 compartimenti territoriali fra cui quello dei Ducati di Parma e Piacenza; solo 15 erano geometrico-particellari e uno di questi, il Sardo, con rilievo a vista; 5 erano descrittivi, fra cui il Napoletano e il Siciliano; 4 erano geometrici per masse di proprietà.