Uffici resilienti (a sorpresa), rendono fino al 7%

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L'impatto del covid-19 ha rivoluzionato i modelli organizzativi e il layout degli spazi di lavoro, anche a fronte di un esponenziale ricorso allo smart working. In ogni caso, il settore degli uffici si è dimostrato più resiliente di altri comparti. Ecco quale sarà il futuro del comparto

Il settore degli uffici ha realizzato nel 2020 circa 3,7 miliardi di investimenti (in flessione del 26% rispetto all'anno precedente), mantenendo però la sua posizione predominante all'interno del commercial real estate

Si ritiene che aumenterà la differenza e l'appeal dei nuovi edifici a uffici, a scapito degli edifici vetusti e poco duttili che non permetteranno di fruire degli spazi in una declinazione lavorativa smart e inclusiva

I rendimenti prime possono variare da un 4,5-5% lordo nel Cbd (Central business district, ndr) di Milano e Roma a un 6-7,5% lordo nelle zone semicentrali e periferiche

Nonostante l'impatto del covid-19 e il crescente utilizzo dello smart working, tutti i principali operatori sembrano concordare su un fatto: gli uffici, nonostante il sensibile calo dell'assorbimento, restano l'asset class preferita dagli investitori. Secondo i dati forniti dall'Agenzia delle Entrate, a livello nazionale, ci sono quasi 640mila unità della tipologia uffici, corrispondenti alla categoria catastale A/10 (uffici e studi privati) distribuiti abbastanza equamente tra le regioni settentrionali, centrali e meridionali.
“La pandemia ha impattato in modo importante sul comparto degli uffici, non solo in Italia, ma in tutto il mondo. Il ricorso allo smartworking ha vuotato i grattacieli moderni, perché non avevano, e non hanno, abbastanza spazio per addetto e inoltre ci sono problemi legati ad ascensori e parti comuni”, ha spiegato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, che ricorda che è andata meglio per le piccole società e gli studi professionali, dove il personale è andato in ufficio a rotazione. Nonostante questo, Breglia è fiducioso per il futuro: “Credo che l'asset terziario resterà centrale per gli investitori, quando sarà terminata la fase acuta della pandemia”.
Dello stesso avviso anche gli altri esperti interpellati da We Wealth. “Considerando le nuove restrizioni imposte dall'emergenza sanitaria, nel 2021 confidiamo che la situazione torni a normalizzarsi in 6/8 mesi, anche perché è improbabile pensare di fare a meno degli uffici”, ha dichiarato Luca Blasi, direttore generale di Gabetti Property Solutions Agency, spiegando che le società che avevano in programma di cambiare sede hanno semplicemente rimandato il progetto, procrastinando di fatto i tempi. “Poche aziende, anche durante il lockdown, hanno dato la disdetta. Molto diffusa è stata invece la richiesta di riduzione del canone, sia in via transitoria che assoluta”, ha aggiunto Breglia.

“Non a caso, a tutt'oggi – ha proseguito Blasi - non si evidenzia una sostanziale tendenza al ribasso dei canoni di locazione e dei prezzi nelle compravendite. In tema di affitti, i locatari trattano piuttosto con i landlord (proprietari, ndr) per ottenere un pacchetto di riduzioni/facilitazioni, con un maggior ricorso allo step rent, mantenendo possibilmente intatto il canone a regime”.

Per tale motivo, secondo il dg di Gabetti Property Solutions Agency, quello nel settore degli uffici, rimane un investimento valido. Lo confermano i dati relativi agli investimenti capital market, che mostrano come il settore sia ancora in testa alle preferenze, pesando nei primi 9 mesi del 2020 per il 45% del totale degli investimenti, pari a 2,4 miliardi di euro.

A tracciare la fotografia dell'intero 2020 è stata Cbre, che ha dichiarato che l'asset class uffici, nonostante un ultimo trimestre un po' rallentato, con 3,7 miliardi di investimenti (in flessione del 26% rispetto all'anno precedente) ha mantenuto  la sua posizione predominante all'interno del commercial real estate, macro-area che ha registrato nel 2020 investimenti complessivi per 8,8 miliardi (-29% rispetto al 2019, anno record in assoluto con oltre 12 miliardi di investimenti, ma in linea rispetto al 2018). Ancora una volta protagonista assoluta è risultata Milano, con 2,3 miliardi, mentre Roma ha fatto registrare 820 milioni.

Parlando di Milano, Andrea Faini, ceo di World Capital, ha detto che il capoluogo lombardo “si riconferma la location più di appeal. Questo non solo per i prodotti già esistenti, ma anche per i nuovi sviluppi immobiliari. Infatti, il comparto office meneghino sta vivendo una fase di trasformazione, dettata soprattutto dalle nuove esigenze di spazi emerse in questo periodo particolare. Per quanto riguarda gli sviluppi di Milano, considerando quelli già in corso, entro il 2022 sono previsti un totale di circa 775mila mq di nuovi spazi disponibili per la locazione”.

Se si volge lo sguardo un po' indietro nel tempo, si possono ricordare alcune vendite rilevanti che si sono perfezionate nel corso del 2020: a Milano, per esempio, il Bodio Center, per un valore di 220 milioni, l'immobile di Crédit Agricole, per 140 milioni e il portafoglio uffici di Kryalos, che comprende Palazzo Mellerio e Piazza Velasca 7/9 per 87 milioni. A Roma, invece, si segnala la transazione di via dell'Arte 25 per un valore intorno ai 200 milioni. Infine, il portafoglio del Fondo Core Multiutilities, distribuito tra Torino, Genova, Parma e Reggio Emilia, intorno ai 100 milioni di euro.

“I rendimenti prime possono variare da un 4,5-5% lordo nel Cbd (Central business district, ndr) di Milano e Roma a un 6-7,5% lordo nelle zone semicentrali e periferiche”, ha detto  Blasi, che poi ha spiegato che ciò che cambierà sicuramente per gli uffici è la modalità di progettazione, distribuzione e fruizione degli spazi interni, come conseguenza della forte accelerazione data, anche nel nostro Paese, dallo smartworking, e di conseguenza aumenterà la differenza e l'appeal dei nuovi edifici a uffici, a scapito degli edifici vetusti e poco duttili che non permetteranno di fruire degli spazi in una declinazione lavorativa smart e inclusiva. “Si creeranno più ambienti comuni per favorire team building, brain storming e socializzazione in compensazione all'isolamento sociale determinato dal telelavoro che, seppur in misura minore, è presumibile che prosegua anche dopo l'emergenza. E non solo – ha aggiunto l'esperto - in quest'ottica di maggiore flessibilità, verrà infatti sempre meno il concetto di scrivania propria, mentre crescerà quello di desk condiviso”.

Non tutti però la pensano allo stesso modo. Faini, per esempio, ha spiegato che se da una parte è indiscutibile che “l'impatto del covid-19 abbia sicuramente rivoluzionato i modelli organizzativi e il layout degli spazi di lavoro, anche a fronte di un esponenziale ricorso allo smart working” e che è presumibile che “il lavoro agile continui a essere molto utilizzato anche nei prossimi mesi, con l'aspetto degli uffici che potrebbe cambiare ulteriormente”, dall'altra parte una recente survey realizzata dal loro dipartimento di ricerca, su un campione di oltre 200 player del settore, ha messo in luce come “il 6,8% degli intervistati rinunci all'openspace per tornare agli uffici singoli”. Una cosa è certa: “Pur cambiando il layout, gli uffici rimarranno comunque fondamentali per le città e per gli investimenti immobiliari”, ha detto il ceo di World Capital, puntualizzando che al momento risultano molto richieste soluzioni come i flex office e gli spazi co-working, che offrono flessibilità e agilità nel lavoro. Per quanto riguarda la location, le aziende non saranno soltanto orientate a zone situate nel centro delle grandi città, ma anche ad aree periferiche, ben collegate dal trasporto pubblico e metropolitano e vicino ad aree verdi. “Location dove inoltre i canoni di locazione sono molto più contenuti rispetto alle zone centrali. Per fare un esempio - ha riferito Faini - dai dati rilevati dal nostro ultimo report uffici notiamo che nella periferia di Milano i valori oscillano da un minimo di 140 €/mq/anno a un massimo di 240 €/mq/anno, mentre nelle zone centrali il canone di locazione arriva anche a 585 €/mq/anno”.

Infine, per quanto riguarda gli investitori, il loro interesse per il comparto è dettato da un eccesso di liquidità disponibile, unito a una grande selezione dell'asset. “La richiesta, nel mercato uffici, si rivolge in particolar modo su prodotti di qualità e immobili nuovi ‘covid-free', già progettati secondo le norme anti-contagio e in grado di far fronte e eventuali future crisi. Anche la sostenibilità ambientale, il risparmio energetico e l'impronta green dell'immobile contribuiscono a rendere il prodotto più attrattivo agli occhi di chi investe”, ha illustrato Faini, che poi ha concluso dicendo: “Oggi è l'immobile che segue l'uomo e non viceversa”.

 

(Articolo tratto dal magazine di febbraio 2021)
Direttore di We-Wealth.com e caporedattore del magazine. Ha lavorato a MF, Bloomberg Investimenti, Finanza&Mercati. Ha collaborato con Affari&Finanza (Repubblica) e Advisor

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