Settori emergenti: residenziale e periferico saranno il nuovo trend?

Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini
28.1.2022
Tempo di lettura: 3'
Il real estate, per i fondi e gli investitori istituzionali, resta un'alternative asset class ad alto indice di gradimento. In particolare, si sta affermando una nuova asset class: il residenziale da riqualificare
I primi dati che giungono sull'andamento complessivo del mercato immobiliare dell'anno appena concluso confermano che il real estate, per i fondi e gli investitori istituzionali, resta un'alternative asset class ad alto indice di gradimento. Molti elementi, peraltro, sono intervenuti a sparigliare le carte degli asset sui quali investire.

La pandemia ha evidenziato innanzitutto la necessità di logistica veloce e capillare, soprattutto quella dell'ultimo miglio. Ma la logistica è un mercato ormai maturo e con valori molto elevati.
Vi è stata l'affermazione rapida ed estesa dello smart working - del quale il covid è stato un acceleratore - e delle temporary work company che offrono quella flessibilità necessaria alle aziende per espandersi - o contrarsi - a seconda delle necessità del momento.

C'era in epoca pre-covid, e c'è ancora, una grande quantità di equity che deve essere riallocata sul mercato e tassi di interesse bassi combinati all'inflazione crescente rendono sempre più appetibile l'investimento immobiliare, ma gli operatori restano cauti, soprattutto negli immobili alberghieri e quelli ad uso ufficio, anche perché molto verosimilmente andremo incontro a una 'quality biforcation': gli immobili di pregio nei centri liquidi e ben connessi manterranno e accresceranno il loro valore mentre gli asset in location secondarie e con bassa qualità (anche energetica) perderanno ulteriormente interesse e valore.

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Ecco allora l'affermarsi e l'incremento di valore di una nuova asset class: il residenziale da riqualificare beneficiando degli incentivi fiscali, meglio se in aree periferiche, magari destinate alla riqualificazione anche con i mezzi in arrivo del Pnrr.
I prezzi – e i rendimenti – di questi immobili iniziano già a impennarsi, ma la corsa alla casa dicono gli analisti premierà le periferie anche nel 2022. Per viverci, con spazi più ampi, ma vicino ai servizi ed ai collegamenti, o per investimento, per poi darla in locazione, in attesa che il mercato degli short rent torni ai livelli pre-Covid (e la prova dell'estate scorsa in molte località italiane fa ben sperare).

I dati confermano che, nonostante i locali commerciali presentino ancora il rendimento migliore (attorno a una media dell'11 %) seguiti dagli uffici, queste tipologie di immobili e il loro rendimento stanno vivendo una profonda trasformazione per via della pandemia, mentre il rendimento lordo dato dall'acquisto di una casa per metterla sul mercato degli affitti è salito in media al 7,8% nell'ultimo anno. Considerato che il rendimento di un titolo di stato non supera l'1%, l'appetibilità è evidente.
Il mercato degli affitti residenziali è cambiato radicalmente in questi ultimi anni. Il cambiamento dell'approccio al lavoro ha determinato una forte spinta agli affitti brevi. La domanda di locazioni è cresciuta sensibilmente, anche a causa del rinnovo massiccio di personale sanitario e scolastico che si è trasferito in altre città. Questo ha favorito soprattutto sedi secondarie e le provincie in passato più lontane dalla spinta del mercato del lavoro.
Il residenziale, oltre a essere il bene rifugio per eccellenza degli italiani (per il 70% proprietari della loro casa), è destinato a diventare un'asset class importante nel portafoglio degli investitori. Per ottenere questo risultato servono però investimenti veri e rapidi nelle infrastrutture e nei collegamenti, mettendo a frutto vero le risorse del Pnrr, in modo da non sprecare un'occasione unica di progresso diffuso sul territorio.
Al contempo, servono riforme vere sul fronte normativo e processuale. Gli affitti devono essere dei contratti a tutela di entrambe le parti, non un rischio imponderabile per il locatore sulla possibilità di ottenere il pagamento dei canoni e la restituzione dell'immobile. Solo così potremo avere un mercato delle locazioni residenziali moderno e in linea con altri paesi europei dove il residenziale è un vero asset di investimento, sia privato che pubblico.

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Avvocato del Foro di Milano e Parigi, è partner dello studio Plusiders. Si occupa di M&A, real estate e private equity. Ha una consolidata esperienza nella strutturazione e realizzazione di operazioni
societarie straordinarie e, in particolare, nella gestione dei differenti aspetti degli investimenti e della contrattualistica nel settore real estate.

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