Residenziale e logistica accendono la ripresa del mattone

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In un contesto macroeconomico sempre incerto, il real estate recupera terreno. Le stime vedono compravendite in aumento e una risalita dei prezzi. Investitori e finanziatori sono prudenti e selettivi. Quali le attese?

Nel primo semestre del 2021, le compravendite nei principali Paesi europei sono state circa 1,8 milioni, in crescita del 33,7% rispetto allo stesso periodo del 2020

I comparti più appetibili in ottica di diversificazione del rischio sono il logistico, il residenziale/living e il comparto degli “alternative” (data center, telco, healthcare)

È corsa alla casa: se il 2020 è stato un annus horribilis per il mondo immobiliare, il 2021 ha tutte le caratteristiche per diventare l'anno d'oro. O quanto meno l'anno del rally del settore, anche se prosegue un clima di fondo di incertezza. Secondo l'European outlook di Scenari Immobiliari, infatti, nel primo semestre del 2021, le compravendite nei principali Paesi europei sono state circa 1,8 milioni, in crescita del 33,7% rispetto allo stesso periodo del 2020. In questo contesto, l'Italia ha fatto meglio, mettendo a segno un balzo del 34,8%. Il valore è ovviamente condizionato dalla situazione di chiusura del 2020, ma in tutti i mercati continentali il trend che si sta assistendo è di una corsa alla casa.
Di avviso simile anche Nomisma che, all'interno del suo Osservatorio, stima che il numero delle compravendite residenziali torni a salire a fine anno a quota 650mila, sui livelli pre-covid. Per la società, il numero di transazioni dovrebbe allinearsi alle previsioni formulate prima che insorgesse la pandemia, con una flessione cumulata nel biennio 2020-21, rispetto allo scenario pre-crisi, che non eccederà il 4%.  Questo significa che le difficoltà sono state prontamente riassorbite e che il settore sta beneficiando di quell'ondata di ottimismo volta ad alimentare una corsa all'investimento immobiliare. Luca Dondi, ad di Nomisma, invita però alla prudenza, precisando che nel real estate italiano sta soffiando “un vento di sorprendente ottimismo”, ma che il contesto resta fragile per gli effetti profondi che la recessione dello scorso anno ha prodotto sui bilanci delle famiglie e che si manifesta in una dipendenza molto consistente dal credito (mutuo), che rimane fondamentale per circa l'80% delle famiglie intenzionate a realizzare un acquisto immobiliare.
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Numero compravendite in Italia
Passando ai prezzi, in tutti i Paesi i valori medi sono saliti, con l'esclusione dell'Italia (per il momento). Se si tralasciano, infatti, alcune grandi città (come Milano e Roma in primis) i prezzi delle abitazioni nel nostro paese rimangono ancora in territorio negativo con una variazione media globale di -1,6% annuo a fine giugno.
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Compravendite e prezzi medi immobili in Europa
Secondo Nomisma, infatti, la prevista risalita dei prezzi consentirà di contenere le perdite totali, rispetto all'evoluzione attesa, nell'ordine di 1 punto percentuale. Un aspetto su cui concordano tutti gli operatori del settore è la ripresa degli investimenti. “Dopo oltre un anno di pandemia stiamo cominciando a percepire di nuovo ottimismo nel mercato, anche se l'incertezza permane. Riteniamo che il Pnrr sarà un'occasione importante di rilancio dell'economia, gli investitori istituzionali iniziano ad avere nuovamente fiducia nel mercato anche grazie a questo piano che non è rilevante solo per i capitali che verranno immessi nel sistema economico ma soprattutto per le riforme strutturali previste”,  ha commentato Barbara Cominelli, ad di Jll Italia, che aggiunge che “tra i macro trend attesi per il prossimo periodo, quelli che avranno l'impatto più forte sul mercato saranno il tema dell'urbanizzazione e dello sviluppo delle città, l'innovazione tecnologica, la sostenibilità, un nuovo modo flessibile e innovativo di concepire il lavoro e la workplace, un focus crescente sui valori sociali e sulla trasparenza”.

Giuseppe Amitrano, ceo di Gva Redilco & Sigest, ha poi proseguito dicendo, che “dal punto di vista degli investimenti, il nostro mercato immobiliare continua ad attrarre capitali domestici e internazionali, con una costante ricerca e tensione verso prodotti di elevata qualità e in generale, per tutte le asset class, si evidenzia una crescente domanda di immobili smart caratterizzati da una forte componente tecnologica e green, che non rappresenta più un driver, ma è diventato un must”.

Se si guarda agli investimenti degli istituzionali, infatti, secondo i dati diffusi da Gva Redilco & Sigest, il volume relativo a tutte le asset class nel secondo trimestre in Italia si è attestato a circa 2 miliardi di euro, in leggero aumento rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, portando il totale del semestre a circa 3,3 miliardi. Tuttavia da un'analisi approfondita delle operazioni in corso, risultano sottoscritti accordi preliminari per un valore pari a circa 1 miliardo che fanno presagire una fortissima ripresa del trend di crescita degli investimenti.

Per quanto riguarda i singoli segmenti di mercato, Gva Redilco & Sigest ha spiegato che il settore uffici è quello che nel trimestre ha attratto i maggiori investimenti catalizzando un quarto del totale investito, pari a circa 800 milioni. Importante la quota di mercato guadagnata dal comparto degli “alternative” (data center, telco, healthcare e mixed) che nel semestre ha raggiunto 860 milioni, pari al 26% del totale investito, con un incremento a tripla cifra rispetto al 2020, evidenziando il crescente interesse per questo segmento.

In aumento anche il settore living residenziale, che ha attratto circa 385 milioni di investimenti (il 12% del totale e +25% circa rispetto al primo semestre dello scorso anno), mentre sono calati il mercato retail, che ha registrato transazioni per 176 milioni, e l'alberghiero che ha subito una pesante perdita. Infine, si è assistito a un nuovo record per il settore logistico in Italia, che ha catalizzato circa il 20% del totale investito nel nostro Paese, dimostrando si essere un mercato solido, maturo e particolarmente attivo, con un volume di investimenti a fine del primo semestre 2021 che hanno superato, infatti, i 635 milioni, con una crescita del 92% sullo stesso periodo del 2020 e del 167% rispetto al primo semestre del 2019.

“Oltre al consolidamento delle performance di logistica e residenziale e a una aspettativa di ripresa per hotel e studentati nella fase post pandemia, si segnala anche un crescente interesse per particolari tipologie di asset, di cui alcune riconducibili a categorie di nicchia, come le infrastrutture tecnologiche legate al processo di digitalizzazione (datacenter, edifici per telecomunicazioni, ecc.) e gli immobili collegati alla sfera sanitaria (cliniche specializzate, centri diagnostici, ecc.)”, ha poi aggiunto Simone Spreafico, managing director advisory & valuation di Duff & Phelps Reag, divisione di Kroll, che per quanto riguarda le valutazioni ha spiegato che occorre monitorare l'evoluzione del contesto economico e normativo nel quale ricadono i singoli asset e considerare l'attrattività e la vocazione della location. “Lato capitali si rileva un crescente interesse degli investitori istituzionali verso il residenziale, vista l'enorme possibilità di catturare una domanda non soddisfatta e le opportunità di remunerazione tornate ad essere interessanti in un contesto di bassi rendimenti”, ha proseguito Spreafico, che poi ha concluso dicendo: “Al momento sembra che i mercati dei capitali (sia di equity sia di debito) apprezzino il real estate in un contesto macroeconomico sempre incerto a causa della pandemia e del conseguente impatto sull'economia reale. Investitori e finanziatori sono tuttavia molto prudenti e selettivi, scegliendo poche location e specifiche asset class”.

(Articolo tratto dal magazine di settembre 2021)
Direttore di We-Wealth.com e caporedattore del magazine. Ha lavorato a MF, Bloomberg Investimenti, Finanza&Mercati. Ha collaborato con Affari&Finanza (Repubblica) e Advisor

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