Real estate, le opportunità del boom degli investimenti pubblici

“Il mercato immobiliare dipende molto dallo stato di salute della città. Se la città, o un territorio, è attrattivo per famiglie e imprese, allora anche il mercato immobiliare garantisce delle buone performance. Quando l’investimento pubblico genera un vantaggio competitivo, la città inizia a essere attrattiva, a generare una domanda, a sviluppare un’industria immobiliare. Questo vuol dire che tutti i settori del real estate ne sono coinvolti”. Con questa premessa Micaela Musso, direttore generale Abaco Team (gruppo Gabetti), inizia a illustrare a We Wealth gli impatti dell’investimento pubblico sul real estate e le opportunità di investimento per gli operatori del settore. 

Il mercato di riferimento degli investimenti pubblici 

Quali sono i settori del real estate più interessati dagli investimenti pubblici? 

L’impatto degli investimenti pubblici è legato al tema della rigenerazione urbana e alla collaborazione tra il pubblico e il privato. Come gruppo Gabetti constatiamo che l’aumento dell’attrattività di un territorio può essere sostenuto dagli investimenti pubblici, ma gli operatori del settore immobiliare valutano il loro possibile impatto nel lungo periodo, consapevoli che il successo di un intervento dipenderà dal soddisfacimento della domanda e dalla sua qualità in termini di efficienza e sostenibilità. Un immobile è in grado di mantenere il suo valore se le qualità che porta con sé superano i confini fisici della proprietà stessa. 

Gli investimenti pubblici e il passato 

Nel passato, qual è stato il ruolo e il contributo degli investimenti pubblici nella crescita delle dimensioni e dei valori del settore immobiliare italiano?

L’investimento pubblico, soprattutto quando si traduce in una infrastruttura, è da sempre considerato una leva di sviluppo importantissima per il real estate. Forse la più importante. Il grande sviluppo che le città italiane hanno vissuto tra gli anni ‘50 e ‘60 era sì legato al traino della manifattura e a un periodo di stabilità, ma anche all’alta concentrazione infrastrutturale che ha posto le basi per la ricostruzione del Paese e del boom economico. Nel ventennio tra il 1950 e il 1970, infatti, aumentano esponenzialmente sia le compravendite che i prezzi reali. Ma bisogna guardare da vicino le nostre città per capire meglio l’impatto dell’investimento pubblico sul real estate. A Torino, ad esempio, le Olimpiadi del 2006 hanno permesso il riutilizzo delle aree industriali dismesse del lascito fordista attraverso il disegno di un nuovo telaio infrastrutturale viabilistico. Questo ha dato vita ha una forte espansione del mercato residenziale tra gli anni 2000 e 2010. 

Gli investimenti pubblici e il presente 

E invece, se ci focalizziamo sul presente, quanto è importante oggi la spinta degli investimenti pubblici nella crescita attuale del real estate italiano? A che punto siamo rispetto agli altri principali Paesi europei? 

È importantissimo, basta vedere a Milano come stanno cambiando i valori immobiliari intorno ai quartieri della nuova linea dell’M4 o la morfologia del quartiere di Santa Giulia con i nuovi sviluppi residenziali grazie alla spinta dell’arena sportiva che ospiterà l’hockey su ghiaccio.
Anche a Genova, le progettualità infrastrutturali del terzo valico e del Waterfront di Levante, che grazie al Pnrr e altri fondi pubblici stanno trovando una copertura finanziaria, hanno immesso un’inaspettata vivacità al mercato immobiliare dopo anni di contrazione.

Rispetto agli altri paesi, soprattutto i Paesi nord-europei più avanzati, le nostre città scontano un ritardo nei livelli infrastrutturali più innovativi (penso al digitale e alla smart city, alla mobilità sostenibile, a un serio investimento sugli asili nido e sui servizi all’infanzia, fra gli altri) che può diventare un punto di forza e di crescita grazie ai fondi del Pnrr. Nelle città italiane, l’investimento pubblico per l’ammodernamento del sistema infrastrutturale andrebbe a generare due diversi tipi di impatti, sociale ed economico, che significa nuovi residenti, imprese e talenti, ringiovanimento della popolazione e ampliamento del tessuto imprenditoriale, quindi nuova domanda di immobili. 

Gli investimenti pubblici e il futuro 

Guardando più in là, al futuro, in ottica di medio-lungo termine, quali sono i settori del mercato immobiliare italiano che avranno le maggiori opportunità di creare valore per un investitore, tenendo in considerazione le tendenze degli investimenti pubblici? 

Stiamo attraversando un’era che è caratterizzata da forti stravolgimenti ambientali (cambiamento climatico), sociali (pandemia, invecchiamento della popolazione, immigrazione) ed economici (e-commerce e information technology in crescita) che stanno ridefinendo il modo di vivere le nostre città. Ma allo stesso tempo si ha l’impressione che le città italiane, nella loro dotazione infrastrutturale, corrano a una velocità inferiore rispetto alle emergenze e alle nuove esigenze a cui dobbiamo rispondere. Ed è una condizione che accomuna gran parte delle città italiane.
Quindi è importante focalizzarsi sui quei luoghi che stanno scommettendo su infrastrutture digitali e sociali che, di conseguenza, creano valore per l’industria immobiliare. La possibilità di investire su un settore piuttosto che un altro dipende dalle vocazioni di un territorio. Come gruppo Gabetti, siamo promotori di eventi in cui studiamo i fondamentali di un territorio e i suoi progetti futuri per capirne le potenzialità di investimento.

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