Investimenti immobiliari: i migliori secondo Schroders

Teresa Scarale
Teresa Scarale
4.2.2019
Tempo di lettura: 3'
We Wealth ha intervistato in esclusiva Hugo Machin, co-head Global Real Estate Securities, Schroders. E lui ha svelato quali sono al momento gli investimenti immobiliari da monitorare, senza tralasciare l'Europa

Per il fondo Schroder Isf Global Cities Real Estate è l'aumento degli affitti ciò che consente agli investitori in immobili commerciali di ottenere rendimenti migliori

Un trend che il team sta monitorando attentamente è quello delle "meta city", ossia lo stadio successivo alle mega city nel processo di crescita dell'urbanizzazione

Fra le città che attualmente offrono valutazioni più interessanti ci sono Shenzen in Cina, San Jose negli Usa e Tel Aviv in Israele

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Hugo Machin, courtesy Schroders

Le città d'oro per il real estate


L'intervista a Hugo Machin, co-head Global Real Estate Securities, Schroders


Quello dell'urbanesimo è uno dei megatrend che stanno plasmando la dorsale degli investimenti a livello mondiale e pluriennale. Oltre ai grandi conglomerati urbani che si accaparrano le vette delle classifiche per i mercati ultra prime, esistono però anche realtà non gigantesche molto interessanti da monitorare per gli investitori. Perché il mondo degli investimenti immobiliari va declinato sulle prospettive di crescita economica, come afferma Hugo Machin, co-head Global Real Estate Securities, Schroders.

I mercati high end mondiali


Qual è la mappa dei mercati high end nel mondo? Secondo Knight Frank, per i mercati ultra prime nel Vecchio Continente esiste solo Londra, mentre allargando lo sguardo al resto del mondo sul podio troviamo anche Hong Kong e New York. E' d'accordo?

L'indice Global Cities di Schroders usa diversi fattori per individuare le città globali che offrono le migliori opportunità immobiliari. I fattori considerati sono la popolazione con più di 15 anni, il reddito mediano delle famiglie, il ranking delle università, il volume di vendite al dettaglio e il Pil della città. Per ciascun fattore, i valori attuali pesano per l'80%, mentre è attribuito il 20% del peso alla crescita futura, che è molto importante per misurare il potenziale di una città.

Knight Frank si basa un diverso insieme di fattori per compilare il proprio report sulle città globali. Noi ci concentriamo sulla domanda economica di una metropoli, che rappresenta il fattore più strettamente correlato con l'aumento degli affitti degli immobili commerciali. Per il fondo Schroder Isf Global Cities Real Estate, infatti, l'aumento degli affitti è ciò che consente agli investitori in immobili commerciali di ottenere rendimenti migliori.
La classifica

La vetta della nostra classifica delle 30 città globali che offrono le migliori opportunità immobiliari è occupata da Los Angeles. Mentre Londra e Hong Kong sono rispettivamente al secondo e al terzo posto, seguite da New York e Boston. L'unica città europea oltre a Londra ad entrare in classifica è Parigi, al 18° posto. Tra le città statunitensi troviamo anche Chicago al 6° posto e San Francisco al 9°. Tra quelle asiatiche Shanghai, Pechino al 7° e 8° posto rispettivamente.
Le meta city

Un trend che il nostro team sta monitorando attentamente è quello delle "meta city", che rappresenta lo stadio successivo alle mega city nel processo di crescita dell'urbanizzazione. Usiamo il temine "meta city" per indicare il collegamento di più mega city attraverso mezzi di trasporto ad alta velocità e infrastrutture critiche. La somma di queste città interconnesse acquista una forza economica maggiore delle singole parti.
La Cina

In Cina si stanno attualmente formando tre meta city, all'interno delle quali si concentrerà l'output economico del Paese. La Greater Bay Area, cioè l'area alla foce del Fiume delle Perle, l'area metropolitana attorno a Pechino, chiamata "Jing Jin Ji", e la regione della foce del Fiume Azzurro.

Crediamo che questi tre esempi siano solo l'inizio. Le mega city diventeranno "meta" via via che i governi si affretteranno a collegare le metropoli principali e ad espandere quelle di minori dimensioni. Il centro di questo sviluppo sarà l'Asia, dove la popolazione è in continua crescita.
Quali sono attualmente le città con le "valutazioni più attraenti", quelle per cui si prospetta un solido aumento di valore degli asset? Nel vostro fondo da questo punto di vista è considerato il fattore tech? Sempre secondo Knight Frank, la città numero uno in questo senso è San Francisco.

Le città che stiamo monitorando più attentamente al momento sono Shenzen in Cina, San Jose negli USA e Tel Aviv in Israele. Shenzen ha un doppio vantaggio. Fa parte della Greater Bay Area, che sta emergendo come una delle più potenti aree economiche al mondo, e si è specializzata nel settore tecnologico. San Jose è all'avanguardia nella rivoluzione tech, trovandosi al centro della Silicon Valley, ed è uno degli esempi più significativi di una knowledge economy a livello globale. L'economia di Tel Aviv si sta sviluppando rapidamente, con un polo finanziario e tecnologico in rapida crescita. La forza lavoro altamente qualificata sta facendo alzare gli stipendi: ciò porterà Tel Aviv a diventare un centro globale sempre più importante.

Anche San Francisco, al 9° posto della nostra classifica, è una metropoli di grande rilevanza, ed è chiaramente la città principale per quanto riguarda le knowledge industries al momento.

Il processo di urbanizzazione si basa su un numero limitato di città che attraggono le menti migliori per generare e far fruttare economicamente le idee. Si tratta di una "profezia che si autoavvera". L'offerta di posizioni di lavoro ben pagate genera a sua volta nuove opportunità e ricchezza. Per questo è cruciale investire in certe aree geografiche specifiche, come fa il nostro fondo Schroder Isf Global Cities Real Estate.
Quali opportunità di investimento ultra prime vede in Italia?

Non vediamo opportunità di questo tipo in Italia, perché le città italiane non hanno dimensioni paragonabili a quelle delle principali città globali.
caporedattore

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