Nuda proprietà, trattamento fiscale ai raggi X

La nuda proprietà rappresenta una possibile alternativa al classico investimento immobiliare ed è scelta dal 3-5% degli acquirenti. Ma vediamo un caso pratico: un investitore (persona fisica o società) acquista da un privato la nuda proprietà di un appartamento, che continuerà a essere occupato dal precedente proprietario, il quale si è riservato l'usufrutto per tutta la durata della sua vita. Quale tassazione si applica e come si spartiscono le tasse da pagare tra acquirente e venditore? We Wealth lo ha chiesto al notaio Piercarlo Mattea del Consiglio Notarile di Milano.

 

Qual è il trattamento fiscale di un investimento in nuda proprietà?

L'acquisto della nuda proprietà si perfeziona con un normale atto notarile ed è tassato con le stesse aliquote previste per l'acquisto della piena proprietà: attualmente si applica l'imposta di registro al 9% (o al 2% se si può invocare l'agevolazione prima casa) e le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 50 euro. La base imponibile, cioè la somma sulla quale viene calcolata l'imposta, si ottiene partendo dal valore della piena proprietà, che viene ridotto di una percentuale determinata da una tabella fissata per legge, in base all'età dell'usufruttuario. Quanto più l'usufruttuario è anziano, tanto minore sarà l'abbattimento di valore rispetto a quello della piena proprietà. Ad esempio, con un usufruttuario di 74 anni il valore della nuda proprietà, ai fini della tassazione, è pari al 67,75% di quello della piena proprietà. Questo per quanto riguarda le imposte sull'acquisto. Ma l'immobile, com'è noto, è sottoposto anche ad altre imposte, da versare annualmente, in particolare l'Irpef e l'Imu. Queste imposte, in caso di separazione della nuda proprietà dall'usufrutto, sono a carico dell'usufruttuario. Se, come spesso avviene, l'usufruttuario è il soggetto che continua ad abitare nell'immobile e si tratta di prima casa, fruirà delle esenzioni e riduzioni di cui godeva quando era pieno proprietario.

 

Cosa ne pensa della donazione della nuda proprietà come strumento di pianificazione successoria?

Nell'ambito della pianificazione successoria, la cessione della nuda proprietà a coloro che presumibilmente saranno gli eredi, in alcune circostanze, può consentire un risparmio d'imposta. In pratica, il soggetto anziano può decidere di donare ai futuri eredi - specialmente se si tratta di discendenti in linea retta, figli o nipoti - la nuda proprietà dei propri beni. Le imposte di donazione e quelle di successione sono uguali, ma con la donazione della sola nuda proprietà la base imponibile, cioè il valore sul quale si calcola l'imposta, si riduce in funzione dell'età (e quindi dell'aspettativa di vita) dell'usufruttuario. Inoltre la donazione verrà tassata con le aliquote in vigore oggi, mentre per la successione si applicheranno le aliquote che saranno previste al momento del decesso. Oggi le imposte di successione, in Italia, sono fra le meno elevate d'Europa e prevedono inoltre una generosa fascia di franchigia per i parenti in linea retta quali figli e nipoti. La prospettiva, tutt'altro che improbabile, che vengano riviste al rialzo può essere una buona ragione per prendere in considerazione una donazione di nuda proprietà.