Nuda proprietà, investimento che conviene davvero?

Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona
19.11.2018
Tempo di lettura: 5'
La nuda proprietà rappresenta una possibile alternativa al classico investimento immobiliare ed è scelta dal 3-5% degli acquirenti. Dubbi e opportunità spiegati dagli operatori del settore

La nuda proprietà non consente l'immediato godimento del bene: tende a essere un investimento a medio-lungo termine

Nel 2017, le compravendite di nuda proprietà sono state poco oltre 24mila, l'1,3% in più rispetto al 2016: un tasso che indica una crescita, ma che è decisamente più basso di quello registrato sulle compravendite di piena proprietà (+4,9%)

Il mercato della nuda proprietà tende a essere un mercato di investimento, che normalmente esula dalle esigenze abitative primarie, in quanto non consente l'immediato godimento del bene. “È un investimento marginale e non consigliabile”, dichiara Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, che spiega che il settore della nuda proprietà - oscillando tra il 3 e il 5% delle compravendite complessive - è sempre stato marginale nel mercato immobiliare italiano. “L'offerta è sempre poca, le regole non sono chiare alla maggior parte degli acquirenti. Inoltre va considerata che l'età media delle persone (soprattutto donne) in Italia è tra le più alte del mondo – dichiara Breglia - Chi arriva in questo mercato cerca l'affare ma raramente lo trova, perché i venditori sono ben preparati e i tempi di ingresso, in una casa ceduta in nuda proprietà, spesso sono di decenni”.

Per Fabio Guglielmi, amministratore delegato di Santandrea Luxury Houses, “la nuda proprietà viene vista come l'investimento a medio/lungo termine o in determinate condizioni”. È, tuttavia, un mercato piuttosto ristretto e concentrato nelle aree cittadine. “Il grande vantaggio di questa opzione di acquisto è rappresentata dalla componente prezzo, anche se non esula dall'interrogativo sul fattore tempo”, prosegue l'ad di Santandrea Luxury Houses, che ritiene, però, che “come investimento, in ottica quasi pensionistica, potrebbe essere una scelta”. La situazione tipo è quella rappresentata dalla nascita di un figlio e dalla scelta del genitore di investire in una nuda proprietà, che tra vent'anni potrà essere utilizzata dal figlio. “Un elemento di criticità può essere dato dal fatto che il percorso, per sua natura piuttosto lungo, sconta da subito l'imposizione fiscale”, mette in guardia Guglielmi (Per la tassazione vedere box in pagina).

Costi e anche qualche rischio. “Nelle transazioni riguardanti la nuda proprietà i rischi sono sensibilmente bassi per entrambe le parti in quanto la variabile più importante, ossia l'età del venditore e di conseguenza la durata dell'usufrutto, è ben calcolata dalla statistica - spiega Luca Licciardello, regional manager di ProfessioneCasa Lombardia - Quindi il rischio può derivare da un calcolo/previsione errata del valore dell'usufrutto o della piena proprietà da cui deriva il prezzo di vendita/acquisto della nuda proprietà in sé o da un andamento dei mercati con una tendenza negativa rispetto alle previsioni di partenza”.

Ma come va il mercato della nuda proprietà in Italia?
Nel 2017 secondo i dati dell'Agenzia delle Entrate, le compravendite di nuda proprietà (ovvero i trasferimenti da parte del venditore della proprietà dell'immobile ma non del diritto reale di godimento del bene, ossia dell'usufrutto) sono state poco oltre 24mila, l'1,3% in più rispetto al 2016: un tasso che indica una crescita, ma che è decisamente più basso di quello registrato sulle compravendite di piena proprietà (+4,9%). “Dal 2006 in poi, la proporzione tra le compravendite di nuda e piena proprietà è rimasta piuttosto stabile (intorno al 5%). Sempre in termini di volumi, l'andamento delle compravendite di nuda proprietà ha seguito quello delle compravendite della piena proprietà, con una crescita fino al 2006, un calo fino al 2009, una maggiore stabilità fino al 2011 e una sensibile contrazione nel 2012. A partire dal 2014 si è registrata poi un'inversione di tendenza, ma con crescite più contenute rispetto a quelle della piena proprietà”, illustra l'Ufficio studi di Gabetti.

“L'acquisto della nuda proprietà ha avuto un buon riscontro negli anni del boom del mercato immobiliare, quando i prezzi della piena proprietà erano molto elevati e questa formula consentiva l'acquisto di un'abitazione a prezzi più bassi di quelli di mercato”, dichiara Fabiana Megliola, responsabile Ufficio studi gruppo Tecnocasa. Infatti, chi acquista la nuda proprietà ha uno sconto importante, inversamente proporzionale all'età del venditore. Questo significa che se il venditore è giovane lo sconto sarà maggiore e viceversa (per la determinazione del valore dell'usufrutto e della nuda proprietà si fa riferimento a un prospetto di coefficienti sui quali calcolare il tasso legale, edito dal ministero dell'Economia e delle Finanze).

“Con la crisi del mercato immobiliare e un calo dei prezzi, intorno al 40% dal 2007 ad oggi, è più conveniente acquistare l'intera proprietà dell'immobile, potendone così disporre liberamente (ad esempio mettendolo a reddito)”, spiega Megliola, che poi aggiunge che “a vendere la nuda proprietà sono prevalentemente persone anziane che necessitano di denaro, ma che desiderano allo stesso tempo mantenere il godimento della propria abitazione”, mentre “l'acquirente di nuda proprietà quasi sempre agisce con un'ottica di investimento a lungo termine, approfittando del prezzo più basso e della possibilità di avere un risparmio fiscale sapendo che entrerà in possesso dell'immobile solo alla morte dell'usufruttuario”. Secondo Gabetti, infatti, in ottica di investimento a lungo termine, optare per un usufruttuario più giovane potrebbe essere più vantaggioso in termini di prezzo del bene, in quanto si andrebbe ad ampliare la forbice tra prezzo di mercato e prezzo della nuda proprietà. “Il 79,5% degli acquisti di questo tipo è finalizzato proprio all'investimento a lungo termine e il 20,5% riguarda l'abitazione principale”, prosegue Megliola, che ricorda che nel 2017 la percentuale di acquisti per investimento si attestava al 72,7%.

Inoltre, gli acquirenti hanno un'età compresa tra 45 e 54 anni nel 27,3% dei casi, tra 55 e 64 anni nel 23,6% dei casi e tra 35 e 44 anni nel 21,8% dei casi, mentre i proprietari hanno un'età superiore a 64 anni nel 73,8% dei casi. Quanto alle tipologie, quelle maggiormente scambiate con la formula della nuda proprietà sono i trilocali con il 38,5% delle preferenze. “La diminuzione della domanda e di conseguenza dei prezzi negli ultimi anni ha comportato uno spostamento delle compravendite verso immobili con metrature più ampie. Nell'attuale mercato immobiliare in ripresa, dove la domanda è in crescita rispetto all'offerta, l'aumento dei prezzi ha spinto ad ambire a tipologie e metrature inferiori. In tale contesto le opportunità di effettuare degli investimenti con buona redditività sul mercato delle compravendite in piena proprietà si riduce, dando spazio alle operazioni immobiliari in ambito nuda proprietà”, conclude Francesca Fantuzzi, responsabile Ufficio studi Gabetti.
Direttore di We-Wealth.com e caporedattore del magazine. Giornalista professionista, è laureata in Giurisprudenza presso l’Università degli studi di Torino. Ha lavorato a MF, Bloomberg Investimenti, Finanza&Mercati. Ha collaborato con Affari&Finanza (Repubblica) e Advisor

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