Non solo residenziale: opportunità in altri tipi di mattone

Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona
30.11.2020
Tempo di lettura: 5'
Retail, in particolare gdo, e logistica: ecco alcuni settori che secondo World Capital sono da seguire con attenzione nel 2021. Anche alla luce del fatto che gli immobili commerciali di Milano hanno reso tra il 2,75 e il 6,75%, al contrario dei titoli di stato che talvolta hanno generato anche rendimenti inferiori allo zero

Anche per 2021 la previsione è che gli investitori continuino a scegliere il mattone rispetto ad altri tipi di investimento

È importante che gli istituti di credito continuino a finanziare il settore immobiliare, mantenendo gli attuali tassi

In un recente studio sui rendimenti degli immobili commerciali di Milano, realizzato da World Capital in collaborazione con Nomisma, è emerso che i Titoli di Stato hanno talvolta generato rendimenti rasenti o addirittura sotto lo zero, come i Btp 3 anni (0,86%) o i Bot 12 mesi (0,534%), contrariamente ai rendimenti immobiliari più stabili e sicuri. L'analisi ha infatti messo a confronto l'andamento dei rendimenti degli immobili commerciali di Milano, con il trend dei rendimenti dei titoli monetari dal 2009 ad oggi. In questo lasso temporale è stato rilevato che gli immobili di tipo commerciale nella città meneghina hanno reso tra il 2,75 e il 6,75%, al contrario dei titoli di stato che talvolta hanno generato anche rendimenti inferiori allo zero (Bot 6 mesi -0,35% nel 2017).
Quali sono le attese per il 2021? We Wealth ha chiesto ad Andrea Faini, ceo di World Capital, di fornire una fotografia dell'andamento e delle previsioni del real estate italiano.

Guardando al prossimo anno, su quali settori conviene concentrare l'attenzione?


Per quanto riguarda gli investimenti nel retail, negli ultimi mesi è la gdo ad affermarsi come asset più sicuro agli occhi degli investitori. Tale trend è dettato dalla grande domanda di supermercati evidenziata nel primo semestre 2020, dove si è compreso che anche in situazioni emergenziali, la grande distribuzione organizzata continua a generare ricavi interessanti. Nonostante la domanda sostenuta riduca l'offerta facendo incrementare i prezzi, gli investitori preferiscono puntare sulla sicurezza dell'asset, accontentandosi anche di rendimenti inferiori. Soffermandoci proprio sulle percentuali dei rendimenti di questa particolare categoria di immobili situati a Milano, il dipartimento di ricerca di World Capital ha registrato dei valori medi lordi che vanno dal 4,38% nel quartiere Garibaldi fino al 4,95% stimato in zona Navigli e Loreto. Più contenuti invece i rendimenti nel quartiere Isola e zona Sempione con 4,73% e Porta Romana con un valore medio lordo di 4,77%. Rendimenti inferiori se paragonati ad altre tipologie di immobili, quali sportelli bancari, ristoranti e bar, che già colpiti dal lockdown e dallo smart working, oggi sono ulteriormente indeboliti dalle nuove restrizioni.

Dando uno sguardo anche agli altri settori immobiliari, gli investitori si dimostrano interessati anche per l'asset class logistico, oggi molto più competitivo rispetto al passato, e al comparto hospitality.
La logistica, proprio in piena pandemia, ha messo in luce il suo grande valore, che si traduce in uno spirito resiliente e una forte capacità di adattamento. La macchina logistica, seppur non perfetta, ha saputo rispondere repentinamente ai ritmi serrati, garantendo l'approvvigionamento delle merci. Tutto questo ha rimarcato l'importanza della componente tecnologica nei magazzini, oggi infatti assistiamo ad un'evoluzione degli immobili logistici. Non parliamo più di semplici big box, ma di spazi sofisticati e spesso automatizzati. Spazio a factory warehouse (magazzini annessi a fabbriche), logistics center (impianti di grandi dimensioni produzione/distribuzione), distribution center (impianti aziende retail per rifornimento punti vendita), fulfillment center (impianti operatori e-commerce) e altre tipologie a supporto dell'attività di trasporto, come i transit point (centri smistamento/consolidamento merci) e last mile (piattaforme di trasporto/ribalte corrieri di prossimità), quest'ultimi tra i tagli principali che costellano le grandi città metropolitane italiane.

Per quanto riguarda invece l'hospitality, sicuramente il settore luxury non perde mai di valore perché localizzato in zone dove l'offerta risulta sempre più contenuta. Gli investitori in fase post covid-19 sono ancora più selettivi. La liquidità è tanta, ma sono disponibili a investirla esclusivamente in strutture capaci di creare valore, soprattutto nel momento in cui si andrà verso la augurata fine della pandemia, con conseguente ripresa del turismo sia leisure che business.
Immobili vetusti da riqualificare e importi Imu elevati riducono la redditività delle operazioni. Stessa sorte per gli alberghi che hanno bisogno di un riposizionamento o un rebranding.

 

Come abbiamo visto il mattone resiste anche ai periodi più critici e continua a offrire stabilità e maggiore resa rispetto ad altre forme di investimento. In questo scenario, all'interno di un'asset allocation è meglio aumentare o diminuire il peso dell'immobiliare?


Chi possiede della liquidità preferisce orientarsi sul mattone, optando, dove possibile, per un ampliamento del proprio portafoglio con immobili di qualità. Infatti, in questo periodo, si è compreso che gli asset più di appeal sono proprio i prodotti di qualità e gli immobili nuovi “covid-free”, già progettati secondo le norme anti-contagio e in grado di far fronte ed eventuali future crisi. Anche la sostenibilità ambientale, il risparmio energetico e l'impronta green dell'immobile contribuiscono a rendere il prodotto più attrattivo agli occhi di chi investe. Oggi è l'immobile che segue l'uomo e non viceversa.
Molti investitori dunque stanno aumentando il peso immobiliare, perché riconoscono la stabilità e le prospettive interessanti dell'investimento in campo real estate. In particolare, riscontriamo grande interesse per gli investimenti di tipo “core”, grazie a un profilo di rischio molto contenuto, nonostante i rendimenti siano minori. Tuttavia, in alcuni casi, incontriamo anche investitori che si spingono al maggior rischio, focalizzandosi su sviluppi o zone meno di pregio, alla ricerca di un rendimento più elevato.
Volendo dare una percentuale di investimento, per i motivi sopracitati, possiamo sbilanciarci tra 60/70%. Numerosi privati, che in passato hanno deciso di destinare la propria liquidità al mercato finanziario, riscontrando poi rendimenti differenti da quelli attesi, oggi puntano anche 80/90% sul mercato immobiliare.

 

In ottica di rendimento, cosa avete riscontrato nel 2020 e cosa vi attendete per il prossimo anno?


Per quanto riguarda la locazione degli immobili di tipo corporate, abbiamo registrato un andamento generalmente stabile. Certamente la pandemia ha indebolito alcuni settori più sensibili all'effetto lockdown, ad esempio l'hospitality e il retail. In seguito all'emergenza sanitaria i rendimenti degli immobili commerciali a Milano hanno subito una contrazione di circa il 20%.
Guardando al medio-lungo periodo ci si aspetta un allineamento dei valori, riteniamo che dal 2021 ci sarà una ripresa generale di tutti i comparti immobiliari, anche di quelli ad oggi più sofferenti.
Tuttavia, alcuni settori come la logistica e gli uffici, in questi mesi hanno perfino registrato un incremento dei canoni di locazione in alcune zone specifiche. Parliamo ovviamente di città prime come Milano e Roma.
In generale, per gli investimenti “core”, il rendimento atteso va dal 3/4% fino ad arrivare anche al 7/8% netto. Ovviamente la percentuale di rendimento dipende molto sia dalla tipologia dell'immobile, ma anche dalla location dove il prodotto è ubicato.

 

In questo contesto di mercato, che ruolo gioca la leva finanziaria?   


La leva finanziaria gioca un ruolo molto importante, soprattutto in questo particolare contesto di mercato dove i tassi sono convenienti. È importante che gli istituti di credito continuino a finanziare il settore immobiliare, sia residenziale, che terziario, mantenendo gli attuali tassi. Inoltre, confidiamo in moratorie e agevolazioni destinate a settori che hanno sofferto maggiormente la pandemia. Il mancato supporto a tali comparti potrebbe portare a un aumento di contenzioso per le banche.

 

Le agevolazioni fiscali potrebbero incentivare una maggiore dinamicità del mercato?


Le agevolazioni fiscali sono sicuramente degli importanti aiuti, che danno respiro al settore dell'edilizia e delle costruzioni, oltre ai privati, che intendono ristrutturare i propri immobili, specialmente quelli vetusti. Un esempio è il superbonus, le cui attese sono alte soprattutto per le imprese di costruzioni e tutta la filiera di imprese e artigiani che operano nel settore.
Agevolazioni per le aziende sui lavori di ristrutturazione per i beni strumentali risultano di grande aiuto, così come delle agevolazioni fiscali e pubbliche per le aziende del settore produttivo, che a loro volta potrebbero essere incentivate a riportare le proprie produzioni in Italia, aiutando in questo modo il nostro Paese ad essere più indipendente rispetto ad altre nazioni, oltre a incoraggiare il mondo dell'occupazione. Non da meno sono gli interventi di rigenerazione del territorio nelle zone urbane o in quelle dismesse. La riqualificazione di queste zone porterebbe infatti allo sviluppo di interessanti e nuovi prodotti immobiliari. Riteniamo inoltre che sarebbe opportuno dare impulso anche a incentivi verso gli investimenti immobiliari, alleggerendo la tassazione sul settore per coloro che investono. Questo supporterebbe molto il comparto immobiliare, dando maggiore vivacità al settore e all'economia in generale.
Direttore di We-Wealth.com e caporedattore del magazine. Ha lavorato a MF, Bloomberg Investimenti, Finanza&Mercati. Ha collaborato con Affari&Finanza (Repubblica) e Advisor

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