Mutuo giovani: chi offre le condizioni migliori per gli under 36

Acquistare casa a condizioni agevolate? Per gli under 36 è ancora possibile. L’ultima legge di bilancio ha incrementato la dotazione del Fondo di garanzia mutui prima casa per il 2023 con l’assegnazione di ulteriori 430 milioni di euro, prorogando la misura fino al 30 giugno. Nicoletta Papucci, direttore marketing di MutuiOnline, ha individuato per We Wealth quali sono le banche che propongono le offerte più competitive (a tasso fisso e a tasso variabile) oggi.

“Con il decreto sostegni bis, pubblicato in Gazzetta ufficiale nel maggio 2021, il governo Draghi ha dato il via libera all’accesso prioritario al Fondo di garanzia mutui prima casa, introducendo una disciplina specifica per tutti i giovani con un’età inferiore ai 36 anni e con un Isee non superiore ai 40mila euro”, spiega Papucci. Chi richiede un finanziamento con un loan-to-value (l’indicatore che misura l’importo finanziato in rapporto al valore dell’immobile da acquistare, ndr) superiore all’80%, può beneficiare infatti di una garanzia statale fino all’80% della quota capitale. “L’esistenza della garanzia statale, in pratica, ha fatto sì che le banche potessero offrire ai giovani prezzi più convenienti e che i giovani potessero ottenere mutui per importi significativi sul valore totale dell’immobile”, osserva Papucci.

Mutui under 36: la defiscalizzazione totale

“Inoltre, sempre per gli under 36, è stata introdotta la defiscalizzazione totale per l’acquisto di immobili (confermata per tutto il 2023 dalla Legge 197/2022, ndr)”, aggiunge l’esperta. I soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni nell’anno del rogito e con un Isee inferiore ai 40mila euro, all’atto di compravendita possono infatti godere di un’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale, e di un credito d’imposta pari all’ammontare dell’Iva corrisposta (qualora dovuta); inoltre, in relazione all’atto di finanziamento, possono beneficiare di un’esenzione dall’imposta sostitutiva, pari allo 0,25% dell’ammontare complessivo.

L’effetto dell’aumento dei tassi d’interesse

“Questa norma ha avuto un’efficacia incredibile nei primi nove mesi di vita”, ricorda Papucci. “La quota di richieste da parte di under 36 è schizzata dal 31-32% precedente all’entrata in vigore della misura al 45% sul totale dei mutui erogati successivamente, abbassando anche l’età media dei richiedenti da 41 anni fino a 38 anni. Successivamente, l’aumento dei tassi ha finito per interrompere questo trend. Anche perché secondo la norma la garanzia statale poteva essere ottenuta nel caso in cui il tasso offerto dalla banca fosse più alto del Tegm (o Tasso effettivo globale medio, il tasso di riferimento di Banca d’Italia sui dati di sei mesi prima) ma il forte aumentare dei tassi che abbiamo registrato nei primi sei mesi dello scorso anno ha reso impossibile per le banche offrire condizioni di questo tipo”.

Nello scenario attuale, in quali condizioni conviene un mutuo a tasso fisso e in quali un mutuo a tasso variabile? Il variabile con cap potrebbe essere più adatto in questa fase?
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Negli ultimi due mesi la percentuale di mutui erogati ai giovani sta iniziando a risalire, ma “siamo ancora lontani dal 45% di cui parlavamo prima, perché la situazione contestuale dell’aumento dei tassi, dell’aumento del valore degli immobili, dell’inflazione e della crisi, riduce l’interesse”, dichiara Papucci. “Dall’altra parte, la notizia positiva è che molte banche stanno tornando sul mercato con dei mutui giovani e anche con dei mutui a 40 anni dedicati ai giovani, prodotto che da anni si vedeva poco e che consente a un giovane di acquistare casa con rate limitate anche in questo momento di tassi alti”.

I migliori mutui per giovani under 36

In una simulazione fornita da MutuiOnline su dati reali di mercato, ipotizziamo che un impiegato di 33 anni intenda sottoscrivere un mutuo per l’acquisto di una prima casa. Supponiamo che l’importo del mutuo, della durata di 30 anni, sia di 160mila euro e che il valore dell’immobile sia di 200mila euro. Optando per il tasso fisso, a offrire le migliori condizioni secondo MutuiOnline sono Bper Banca (con cui la rata mensile si attesterebbe sui 714 euro per tutta la durata del finanziamento), Bnl - Gruppo Bnp Paribas (727 euro), Crédit Agricole Italia (727 euro), Banca Widiba (737 euro) e Intesa Sanpaolo (750 euro). Nel caso di un mutuo a tasso variabile, la migliore rata iniziale per un mutuo sottoscritto oggi viene offerta da Ing (694 euro), seguita da Bcc Milano (701 euro), Bper (723 euro), Crédit Agricole Italia (730 euro) e Banca Widiba (741 euro).