Modifiche al regime delle società di investimento immobiliari quotate

Elena Cardani
Elena Cardani
28.2.2022
Tempo di lettura: 3'
La legge di bilancio 2022 ha esteso, da inizio anno, il regime agevolato delle società di investimento immobiliare quotate (Siiq) alle società di investimento immobiliari non quotate (Siinq)
A partire dal 1° gennaio 2022 sono state ampliate le condizioni che consentono alle società di investimento immobiliari non quotate (Siinq) di applicare il regime speciale civilistico e fiscale previsto per le società di investimento immobiliare quotate (Siiq)

Il regime fiscale previsto per le società di investimento immobiliare quotate (Siiq) è un regime opzionale destinato alle società per azioni quotate che svolgono come attività prevalente la locazione immobiliare e che sono in possesso di determinati requisiti, di tipo economico e patrimoniale. Tale regime prevede un'agevolazione ai fini delle imposte dirette che consiste nell'esenzione dall'Ires e dall'Irap del reddito d'impresa derivante dall'attività di locazione. La tassazione del reddito avviene in capo all'investitore, con obblighi di distribuzioni periodiche da parte della Siiq. In capo alla Siiq restano invece soggetti a tassazione ordinaria ai fini Ires e Irap i redditi derivanti da attività diverse da quella immobiliare.
L'opzione per il regime in esame può essere esercitata anche da società per azioni non quotate che svolgono prevalentemente attività di locazione immobiliare e di cui una Siiq possiede una determinata percentuale di partecipazione agli utili e ai diritti di voto (pari ad almeno il 95% prima delle modifiche introdotte a partire dall'1 gennaio 2022).
In tale contesto, la legge di bilancio 2022 (articolo 1, comma 718 Legge 234/2021) ha introdotto una modifica alla normativa che disciplina le caratteristiche delle società di investimento immobiliari non quotate (Siinq), prevedendo:

  • la possibilità per le Siinq (che originariamente potevano essere solo società per azioni) di avere la forma societaria di società in accomandita per azioni e società a responsabilità limitata, a condizioni che il relativo capitale sociale non sia inferiore a 50mila euro;

  • la riduzione dal “almeno il 95%” a “più del 50%” della percentuale dei diritti di voto e di partecipazione agli utili che una Siiq deve possedere nella Siinq; la stessa soglia di partecipazione è estesa in caso di partecipazione da parte di una Siinq;

  • l'estensione del regime esame a società partecipate da fondi di investimento alternativi immobiliari - il cui patrimonio è investito per almeno l'80% in immobili destinati alla locazione o in partecipazioni in Siiq, Siinq o altri Fia immobiliari che investono negli stessi beni e diritti con le stesse proporzioni – a condizione che almeno il 50% dei diritti di voto e di partecipazione agli utili nella Siinq sia detenuto da Siiq o Siinq e che congiuntamente le Siiq, Siinq e Fia posseggano il 100% della partecipazione al capitale sociale, dei diritti di voto e dei diritti di partecipazione agli utili della Siinq.

Opinione personale dell’autore
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Tax partner dello studio tributario e societario Deloitte, è esperta di fiscalità immobiliare. Assiste investitori nazionali e internazionali nelle operazioni di M&A, con specifico focus ai deal immobiliari. Ha significativa esperienza nella fiscalità dei fondi immobiliari e delle Sicaf. Si occupa inoltre della fiscalità connessa alle operazioni di finanziamento.

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