Milano, Roma, Napoli: cosa comprare per avere fino al 5%

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Immobili da investimento: con 100, 300 e 500mila euro, cosa si potrebbe comprare nel settore immobiliare a Milano, Roma, Bologna e Napoli?

Il rendimento è solo una componente dell’investimento immobiliare: occorre considerare, infatti, anche la rivalutazione del capitale

Per assicurarsi un buon canone di locazione meglio puntare su zone ad alta domanda di affitti (zone universitarie, ad esempio)

Per la rivalutazione, invece, sarebbe auspicabile investire in aree dove si prevedono miglioramenti urbanistici

Se un investitore avesse 100, 300 e 500 mila euro, dove e su quali asset class gli converrebbe investire considerando le 4 grandi città di Milano, Roma, Bologna e Napoli?

Una risposta a questa domanda è arrivata dall’ufficio studi Tecnocasa, che ha fornito una tabella in cui sono stati riportati alcuni esempi di rendimenti annui lordi che si possono ottenere investendo budget diversi (attenzione, ai rendimenti lordi è stata sottratta l’inflazione ma non la tassazione).



Acquistare un immobile a Milano, Roma, Napoli e Bologna


A Milano, un investimento di circa 230 mila euro, in zona Bovisa, potrebbe rendere oltre il 4% lordo, mentre se ci si sposta in zona Fiera-Monterosa con un investimento maggiore (circa 370 mila euro) si avrebbe un ritorno di circa il 3%. Per chi volesse investire meno, diverse opportunità si potrebbero avere su altre città, come Napoli e Bologna, dove un appartamento del valore di circa 105-150 mila euro potrebbe offrire un canone di locazione annua rispettivamente di circa 7.000 e 12.000 euro, pari a un rendimento compreso tra il 4,5 e il 4,9%, al netto dell’inflazione. Per un trilocale, a Roma, invece, in zona XX Settembre, servono almeno 500mila euro, ma il rendimento si abbassa (3,4%).

 

Le componenti di un investimento immobiliare: rendimento e rivalutazione del capitale


“Parlando di investimento immobiliare il rendimento è solo una componente”, spiega Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi gruppo Tecnocasa, che ricorda che occorre considerare, infatti, anche la rivalutazione del capitale. “Per assicurarsi un buon canone di locazione meglio puntare su zone ad alta domanda di affitti (zone universitarie, ad esempio), mentre per la rivalutazione sarebbe auspicabile investire in aree dove si prevedono miglioramenti urbanistici”, dichiara Megliola.  



Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi gruppo Tecnocasa

Asset class su cui puntare nell’immobiliare


Di opinione simile anche Diego Vitello, analyst ufficio studi Gabetti. “Nelle città di Milano, Roma e Bologna, vista la loro alta attrattività in termini di concentrazione di società internazionali e offerta universitaria, prodotti abitativi come short-term rentals, Prs (Private rental sector, ndr), multi-family, co-living e student housing possono generare maggiori opportunità per gli investitori istituzionali – dichiara Vitello -  Di interesse anche l’office, che a Milano nei primi sei mesi del 2022 ha registrato un volume di investimenti di circa 1 miliardo di euro. A Napoli, invece, le asset maggiormente ricercate sembrano essere la logistica (automatizzata e last mile), l’hospitality (più per operatori internazionali) e il living (in particolar modo Rsa e residenziale luxury)”.

In termini di ritorni, “per l’asset class office, i rendimenti lordi medi nell’area del Central business district di Milano sono intorno al 4,25% (3,25% netto), mentre per il centro di Roma il rendimento lordo medio è del 4,75% (3,7% netto).  La logistica si attesta intorno al 5% a Milano e al 4% Roma, mentre il living innovativo (in tutte le sue sfaccettature) registra un range rendimento lordo di che va dal 3 al 9%”, conclude Vitello.



Diego Vitello, analyst ufficio studi Gabetti

Direttore di We-Wealth.com e caporedattore del magazine. Giornalista professionista, è laureata in Giurisprudenza presso l’Università degli studi di Torino. Ha lavorato a MF, Bloomberg Investimenti, Finanza&Mercati. Ha collaborato con Affari&Finanza (Repubblica) e Advisor

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