Locazione, l'alternativa ai mercati finanziari

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In Italia il mercato della locazione è ancora poco sviluppato, ma grazie a cedole costanti e remunerative questa modalità di investimento è in crescita. La fiscalità gioca un ruolo importante, mentre il fenomeno della morosità è uno dei maggiori deterrenti allo sviluppo

L'indice Ftse Mib lo scorso anno ha registrato una perdita del 16% e per il mercato dei bond non sembra essere il momento giusto per trovare opportunità con rendimenti interessanti

L'ufficio studi di Solo Affitti ha calcolato come rendimento lordo di un appartamento standard di 70 mq, ubicato nelle zone centrali delle principali città, un valore del 5,4% annuo, che diventa il 7,2% se l'immobile si trova in zone periferiche

L'Italia è agli ultimi posti in Europa per locazioni: mentre nella media europea gli inquilini sono circa il 35% delle famiglie, da noi sono meno del 18%

La fiscalità gioca un ruolo importante, la tassazione con cedolare secca è un'opzione sempre più diffusa per i proprietari che devono locare un immobile a uso abitativo. Oggi, secondo Solo Affitti, l'87% dei locatori di immobili a uso abitativo nelle principali città si avvale della cedolare secca

“L'immobiliare a reddito può rappresentare una forma molto interessante di investimento, soprattutto per gli immobili localizzati in grandi città e in città universitarie”. Questa l'opinione di Marco Speretta, direttore generale del gruppo Gabetti, che parla di rendimenti lordi compresi tra il 3-4% per il residenziale e il 4-5% per gli uffici. Dello stesso avviso anche Andrea Saporetti, dell'ufficio studi Solo Affitti, che dichiara: “Oggi, la locazione di immobili è una forma di investimento che può essere considerata ben più conveniente di quella cui sono soggetti gli investimenti sui mercati finanziari”.

L'indice Ftse Mib, lo scorso anno ha infatti registrato una perdita del 16% e, più in generale, i mercati finanziari a livello globale hanno risentito di una grande incertezza, che ha portato a un ridimensionamento dei valori medi di Borsa. Il mercato dei bond può offrire maggiori garanzie ma, con i tassi ai minimi storici, il settore non sembra essere il segmento giusto per trovare nuove opportunità con rendimenti interessanti.

Perché non tornare allora al caro vecchio mattone? “Non tanto per buttarsi sul mercato delle compravendite immobiliari – pur legittime, ma ancora soggette a una prolungata fase di deprezzamento – bensì per sfruttare le ‘cedole', costanti e remunerative, che la locazione garantisce”, puntualizza Saporetti. L'ufficio studi di Solo Affitti ha calcolato come rendimento lordo di un appartamento standard di 70 mq, ubicato nelle zone centrali delle principali città, un valore del 5,4% annuo, che diventa il 7,2% se l'immobile si trova in zone periferiche. In questo momento, si guadagna di più in periferia che in centro, “perché se da una parte i valori delle locazioni, pur in calo, hanno tenuto bene tanto nei mercati più pregiati quanto in quelli più decentrati”, dall'altra “sono state proprio le periferie delle città che hanno risentito maggiormente dei cali dei prezzi di vendita. Insomma: è nelle zone meno centrali che si possono trovare ottimi immobili da acquistare a prezzi interessanti e affittare a canoni tutto sommato elevati”, illustra Saporetti, che ritiene che il mercato delle locazioni sia un “mercato solido, meno soggetto alle oscillazioni classiche delle compravendite e destinato a una crescita della domanda ancora pronunciata”.

Nel corso degli ultimi anni, le locazioni hanno, infatti, evidenziato un trend crescente, anche se il mercato italiano è ancora piccolo. “In Italia, il mercato delle locazioni residenziali è sempre stato marginale, dato che i proprietari hanno sempre preferito vendere una casa vuota anziché locarla – dichiara Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari - Nei primi anni di questo secolo a fronte di circa 800mila compravendite, le nuove locazioni non erano più di 200mila ogni anno. Nell'ultimo periodo, però, la situazione è cambiata, grazie allo sviluppo della locazione breve (da un giorno a un anno, ndr) stimolata dall'affermarsi di portali mondiali tipo Airbnb. Nel 2018 si sono avute circa 600mila compravendite di case, 700 mila locazioni e quasi un milione di alloggi sul mercato della locazione breve. In questo modo patrimoni inutilizzati sono stati messi sul mercato e le case sono tornate ad avere un rendimento interessante”.

Rispetto agli altri paesi, l'Italia è però ancora molto indietro, ma gli spazi di crescita sono ampi. “Per quanto riguarda la locazione tradizionale, l'Italia è agli ultimi posti in Europa. Mentre nella media europea gli inquilini sono circa il 35% delle famiglie, da noi sono meno del 18%”, dichiara Breglia, che però aggiunge che nel campo della locazione breve siamo ormai ai primi posti, grazie all'enorme offerta delle tante zone turistiche di cui gode l'Italia. Dal canto suo, Speretta prosegue dicendo che “anche se in ritardo rispetto alle altre realtà europee, le grandi città italiane e i centri universitari stanno dimostrando interessanti trend di crescita nel campo della locazione” e che “il prodotto richiesto è un prodotto nuovo, con una dotazione infrastrutturale e tecnologica importante, corredato di servizi”. Secondo il direttore generale del gruppo Gabetti, uno dei driver che contribuirà in modo consistente a una crescita del mercato della locazione è rappresentato dalla “riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano, che sconta il fatto di essere particolarmente frazionato e in mano a singoli proprietari e, soprattutto, in maggioranza realizzato prima degli anni 80”.

Uno dei maggiori deterrenti all'affitto è rappresentato, però, dal fenomeno della morosità: le statistiche del Ministero degli Interni hanno certificato un raddoppio (+95%) del fenomeno sfratti per morosità dal 2001 (27mila sfratti emessi per morosità) ad oggi (52.590), anche se la tendenza è in calo rispetto al picco di quasi 70mila del 2014. “Per questo sono ormai diffuse sul mercato forme di garanzia contro i rischi connessi all'affitto, che permettono al locatore di investire in tutta sicurezza”, dichiara Saporetti che cita, come esempio Affittosicuro, un pacchetto completo a tutela del proprietario, in grado di coprire fino a 12 mensilità di canone (in linea con le tempistiche di sfratto), più le spese legali e i danni arrecati all'appartamento.

Sicuramente, in questo scenario, la fiscalità gioca un ruolo importante. “Focalizzandoci sugli immobili oggetto di investimento da parte delle persone fisiche, le imposte da considerare ai fini della locazione sono principalmente la cedolare secca (imposte dirette) e le imposte locali rappresentate essenzialmente dall'Imu e dalla Tasi (imposte locali non reddituali)”, spiega Paolo Mandelli, partner di Spada Partners. In particolare, la tassazione con cedolare secca è un'opzione sempre più diffusa per i proprietari che devono locare un immobile a uso abitativo. Oggi, secondo Solo Affitti, ben l'87% dei locatori di immobili a uso abitativo nelle principali città si avvale della cedolare secca, scegliendo in 7 casi su 10 dei contratti a canone concordato (nello specifico, contrato 3+2 nel 36% dei casi, contratto a studenti nel 14% e contratto transitorio nel 18,5%). “Rispetto all'aliquota marginale Irpef e relative addizionali (che oltre i 75mila euro pesa per il 45% del reddito imponibile), la cedolare secca prevede infatti una tassazione sostitutiva con aliquota fissa al 21%, che si riduce al 10% per le locazioni, a canone concordato, nei comuni ad alta densità abitativa. In sostanza – dichiara Mandelli - si tratta di una vera e propria flat tax applicata sul reddito lordo derivante dallo sfruttamento dell'immobile”.
Trattandosi di un'imposta sostitutiva, non sono ammesse in deduzione le spese e/o i costi connessi agli immobili. Tuttavia, i costi sostenuti in relazione a ristrutturazione ed efficientamento degli edifici possono dare origine a detrazioni d'imposta applicabili sulle imposte riferite ad altre categorie reddituali (ad esempio redditi da lavoro). “In conclusione, si può ipotizzare che, in presenza di opzione del regime di favore della cedolare secca e tenuto conto delle variabile delle imposte locali, l'onere fiscale complessivo medio possa attestarsi in un range del 22-24% del canone locativo”, conclude il partner di Spada Partners.
Direttore di We-Wealth.com e caporedattore del magazine. Ha lavorato a MF, Bloomberg Investimenti, Finanza&Mercati. Ha collaborato con Affari&Finanza (Repubblica) e Advisor

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