“Rispetto alle turbolenze economiche che inevitabilmente stanno incidendo sugli umori del mercato, il mattone rappresenta ancora un investimento redditizio, se pensato in un’ottica di lungo periodo”. A parlare è Diego Vitello, analista ufficio studi Gabetti, che fornisce una lettura diversa rispetto allo spauracchio dei tassi di interesse. “Crediamo che il settore real estate abbia imboccato un nuovo ciclo immobiliare caratterizzato, non soltanto dall’aumento dei tassi di interessi – in calo nel secondo semestre dell’anno secondo tutte le previsioni –, ma soprattutto da nuovi stimoli che renderanno il mercato estremamente dinamico nei prossimi 10 anni”, ha spiegato Vitello.
Il nostro Paese, com’è noto, mostra delle debolezze in termini di carenza di infrastrutture urbane innovative, di vetustà del patrimonio edilizio e di scarsità di prodotto immobiliare rispetto alle nuove domande abitative che provengono dalle famiglie e dal mondo dell’impresa. Debolezze che, però, aprono a enormi spazi di mercato. Cosa fare?
Città (e quartieri) su cui investire in Italia
“Che si voglia investire su una città o un determinato quartiere, l’approccio da adottare rimane sempre il medesimo: individuare quelle città che, a partire dai fondamentali sociodemografici ed economici solidi, si siano dotate di una visione e di un progetto di futuro. Poi andrebbe valutata con oculatezza anche la tipologia di investimento: se è un investimento da cui ricevere un profitto nel breve-medio periodo o se invece è proiettato nel lungo periodo, ma con la prospettiva di raggiungere ampi margini sul rendimento.
Nel primo caso, si tratta di puntare su quelle città in cui, a prescindere dai progetti di sviluppo in corso, la domanda di immobili è elevata”, ha spiegato Vitello, che poi è entrato più nel dettaglio. “A Milano, ad esempio, per il comparto uffici e living, che va dal residenziale a reddito agli student housing, fino agli hotel, la reddittività rimane sempre elevata. Cosi come a Roma, dove i settori degli uffici e dell’hospitality sono in forte crescita.
Altre città secondarie, invece, stanno vivendo un momento di fermento: Bologna ha la necessità di consolidare la propria dimensione nazionale con un nuovo boost di offerta immobiliare, Torino vede il mercato edilizio in forte ripresa, Genova e Napoli hanno invece avviato rilevanti progetti infrastrutturali e urbanistici”, ha puntualizzato l’analista dell’ufficio studi di Gabetti.
Diversificare sui settore più redditizi
Il mercato real estate però è molto ampio: living, retail, lusso etc, ciascuno nel proprio ambito, presentano infatti caratteristiche proprie che si differenziano da quelle di un alltro settore, pur restando all’interno del mondo immobiliare. È importante quindi capire come fare per diversificare al meglio il proprio portafoglio, analizzando rischi e opportunità di ciascun ambito.
“Guardando alle potenzialità del mercato di oggi, punterei su quei comparti che non riescono a soddisfare la domanda in termini sia di quantità, sia di qualità. Nell’ambito del settore living, vi è una crescente domanda per il residenziale a reddito che, nelle nostre città, non trova un’offerta adeguata. Lo student housing, ad esempio, che è un segmento del living – ha commentato Vitello – ha un enorme potenziale visto il crescente numero di studenti fuori sede e stranieri che hanno sempre più difficoltà a trovare un alloggio tramite il mercato privato. Anche il settore alberghiero, altro segmento del living, mostra un’offerta inadeguata non tanto in termini di quantità, ma di qualità del prodotto, soprattutto rispetto alle nuove esigenze della domanda emerse post-pandemia (esperienzialità, spazi di co-working, digitalizzazione). Attività di rebranding e ristrutturazione consentono il riposizionamento in una fascia più alta e una rivalutazione immobiliare nel lungo periodo. Inoltre, un’ottima opportunità di investimento è quella inerente l’adeguamento degli immobili agli standard Esg. Un’opportunità che si intravede, a larga scala, su tutti i settori proprio perché richiesti dai tenant prevalentemente internazionali”.
Tema case green: comprare, vendere o aspettare
Il tema delle case green è di enorme attualità dopo l’approvazione della direttiva che prevede il raggiungimento della classe energetica E entro il 2030 e della classe D entro il 2033 per gli edifici residenziali. Considerando che la maggior parte degli immobili italiani possiede classi energetiche E-F-G, a grande rischio deprezzamento, cosa conviene fare?
“Dipende molto dalla capacità di spesa per l’acquisto di immobili. Non vi è dubbio che, alla luce della strada già tracciata dalla direttiva europea sugli immobili green, l’acquisto della nuova costruzione rimanga l’investimento preferibile. Peraltro, non è molto conveniente aspettare il deprezzamento degli immobili in classe G e F, ammesso che ci sia, perché i tempi di gestazione della direttiva sono ancora lunghi e impervi – ha risposto Vitello – Piuttosto, un investimento di acquisto e ristrutturazione oggi, potrebbe fare leva sugli incentivi per la riqualificazione che, malgrado lo stop della cessione del credito e dello sconto in fattura, rimangono comunque nella forma della detrazione fiscale (al 90% sul Superbonus 2023) e vanno a determinare una premialità in termini di rivalutazione immobiliare post-riqualificazione”.
Costi di ristrutturazione per il passaggio dalle classi energetiche F o G alla classe C
Una domanda, che si fanno soprattutto nell’ultimo periodo gli investitori, è quanto potrebbe costare una ristrutturazione. Se si decidesse di investire ora su un immobile (a Milano o Roma da 100 m2, di classe energetica F o G), quale potrebbe essere il costo medio per portarlo almeno alla classe energetica C, rispondendo ai bisogni degli individui di oggi?
“Secondo le nostre analisi, a Milano, considerato un tipico appartamento di 100mq del valore di 450mila euro, per ottenere una classe A l’importo monetario della ristrutturazione è di circa 38mila euro, quindi l’8,4%, con cui è possibile ipotizzare di effettuare alcuni lavori di retrofit energetico, come per esempio la sostituzione di finestre e porte e il cambio della caldaia; oppure partecipare all’installazione di un cappotto termico in facciata o isolare il tetto di un condominio, ottenendo così una classe energetica superiore”, ha concluso Vitello.
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