Immobiliare, l'effetto-tassi partirà da Milano e Bologna

Nonostante il rialzo dei tassi, il mercato delle abitazioni in Italia non ha ancora dato i segnali di raffreddamento visibili in altri Paesi nei quali è in corso una stretta monetaria. Negli anni segnati dalle politiche espansive anti-pandemia il mercato immobiliare italiano era cresciuto a un passo molto più compassato rispetto ad altre economie avanzate.  

Nel 2020, ha calcolato l'Istat, l'indice dei prezzi delle abitazioni nuove ed esistenti era aumentato dell'1,9%, con un incremento del 2,5% nell'anno successivo. Nel 2022 i tassi d'interesse della Bce hanno ripreso a salire, anche se con un certo ritardo rispetto alla Federal Reserve. L'aumento del costo dei mutui rispetto a qualche mese fa, però, non si è ancora tradotto in un calo consistente della domanda di abitazioni. 

“Al momento non stiamo osservando segnali significativi di riduzione nella domanda, che anzi, salvo un fisiologico calo durante il mese di agosto, sembra essere piuttosto vivace e in aumento rispetto al 2021; in tutti i nostri mercati italiani, i principali indicatori che monitoriamo ci indicano una domanda forte”, ha dichiarato a We Wealth, Victor Ranieri, Country Manager Italia di Casavo, una delle più affermate proptech italiane. “Il numero medio di visite per annuncio è in aumento del 14% nella prima metà del 2022 rispetto alla seconda metà del 2021”, ha aggiunto Ranieri, “il numero di giorni che gli annunci rimangono sul mercato è in calo del 9% nella prima metà del 2022 rispetto alla seconda metà del 2021”. Del primo rialzo della Bce è avvenuto lo scorso luglio e i suoi effetti attesi, compresa una riduzione della domanda di credito, probabilmente impiegheranno un po' di tempo a manifestarsi. 

“Il costo del debito in Italia registra continui segnali di crescita, mentre la diminuzione dei consumi, trend già in atto a causa della crescita inflattiva, aumenterà la propensione al risparmio” e anche “nel comparto residenziale si prevede nel breve termine un rallentamento della domanda di prestiti per l’acquisto sia di prime sia di seconde case, in entrambe le modalità di applicazione del tasso di interesse, fisso o variabile”, ha dichiarato a We Wealth la Country Managing Director di Kroll Real Estate Advisory Group, Paola Ricciardi. Il rallentamento delle domande di prestiti avrà un impatto “sui tempi di vendita e l'aumento dello stock di abitazioni offerte rende plausibile una stabilizzazione dei prezzi delle case”, ha aggiunto Ricciardi, “fatta eccezione dei nuovi prodotti immessi nel mercato dalle iniziative immobiliari di rilievo in atto a Milano e Roma, mercati storicamente più dinamici e attrattivi rispetto alle altre location italiane”. 

Se ci si sofferma sulla fotografia del presente, “l’unico dato che potrebbe suggerire un rallentamento”, ha affermato il Country Manager italiano di Casavo, “è lo sconto medio che divide il prezzo di commercializzazione da quello di vendita, in aumento di quasi un punto percentuale (da 6,8% a 7,6%) nel primo trimestre del 2022 rispetto al quarto trimestre del 2021”. Un segnale precoce, antecedente alle conseguenze del caro-prezzi dovuto alla guerra in Ucraina e al rialzo dei tassi, ma comunque indicativo di una maggiore disponibilità a ridurre le proprie pretese da parte di chi vende. 

“In generale, quindi, non abbiamo segnali che suggeriscano che l’aumento dei tassi di interesse al momento stia alterando l’outlook di mercato, anche se gli ulteriori rialzi previsti per i prossimi mesi potrebbero avere un impatto maggiore”, ha aggiunto Ranieri. 

Milano e Bologna correvano di più: potrebbero osservare la maggior frenata

Se il raffreddamento ci sarà, in quali città sarà più visibile l'inversione di tendenza? Nelle città finora più esuberanti: Milano e Bologna, ha affermato Casavo, dove si sono registrati “valori molto alti da inizio 2022 per le visite medie ad annuncio rispetto agli altri capoluoghi”. Rispetto alla media di Roma, Firenze e Torino, a Milano il numero delle visite per annuncio era salita del 25% e a Bologna del 70%.

“Anche i prezzi dei listing mostrano lo stesso trend: in entrambe le città sono in crescita rapida da più di un anno (Milano +10%, Bologna +8,2% rispetto inizio 2021) senza segnali di un'inversione di rotta.

Tuttavia, Milano e Bologna sono anche le due città dove gli sconti medi di negoziazione, sebbene non in assoluto i più alti (Firenze è stabilmente sopra), hanno avuto significativi aumenti tra la fine del 2021 e i primi mesi del 2022 (rispettivamente, +44% a Bologna e +20% a Milano)”. Rispetto al prezzo di annuncio, lo sconto medio riconosciuto all'atto della vendita è del 7,5% a Milano e del 6,9% a Bologna.