Iva e residenziale: che legame c'è tra immobile e cucina?

Elena Cardani
Elena Cardani
17.5.2021
Tempo di lettura: 2'
Cos'ha sostenuto l'Agenzia delle Entrate in merito al regime Iva da applicare per la cessione di unità abitative comprensive di cucina?
Tra i costruttori di immobili residenziali sta destando qualche perplessità e, in taluni casi, qualche problema operativo, la risoluzione n. 25 dello scorso 14 aprile nella quale l'Agenzia delle Entrate ha risposto negativamente a un operatore che chiedeva:

- l'applicazione dell'aliquota Iva ridotta del 4% (se prima casa) o del 10% (negli altri casi, diversi da abitazioni di lusso), alla cessione di unità abitative a corpo nella quale era installata una cucina e il cui prezzo comprendeva tale elemento, considerando la cucina un “tutt'uno con l'immobile”;

- l'applicazione dell'aliquota Iva ridotta del 4% o del 10% (rispettivamente applicabile per le cessioni di beni finiti per la costruzione di fabbricati con certe caratteristiche o per la realizzazione di certi interventi) alla cessione della cucina dal produttore della stessa al costruttore delle unità abitative, considerando l'operazione una cessione di beni finiti.
L'Agenzia ha risposto negativamente a entrambi i quesiti, sostenendo l'applicazione dell'aliquota ordinaria del 22%.
Nell'argomentare la posizione in relazione al primo quesito, l'Agenzia ha sostenuto che la cessione di una cucina inclusa in un'unità abitativa ceduta “a corpo” costituisce ai fini Iva un'operazione distinta dalla cessione dell'immobile. Questo perché, a parere dell'Agenzia:

- una cucina funzionante collocata in un immobile residenziale non possiede le caratteristiche dei beni immobili come individuate nell'articolo 13-ter del Regolamento (Ce) n. 282/2011 del Consiglio del 15 marzo 2011, secondo il quale “ai fini dell'applicazione della direttiva 2006/112/Ce, sono considerati «beni immobili»:
- (..) b) qualsiasi fabbricato (..) che non sia agevolmente smontabile né agevolmente rimuovibile;
- c) qualsiasi elemento che sia stato installato e formi parte integrante di un fabbricato o di un edificio e in mancanza del quale il fabbricato o l'edificio risulti incompleto, quali porte, finestre, tetti, scale e ascensori;
d) qualsiasi elemento, apparecchio o congegno installato in modo permanente in un fabbricato o in un edificio che non possa essere rimosso senza distruggere o alterare il fabbricato o l'edificio”.
Una cucina infatti non dovrebbe considerarsi né incorporata, né parte integrante, né installata in modo permanente in un edificio.

- La cessione della cucina non rappresenta un'operazione accessoria dalla cessione dell'immobile abitativo poiché ai fini Iva secondo la Corte di Giustizia Ue “una prestazione deve essere considerata accessoria a una prestazione principale quando essa non costituisce per la clientela un fine a sé stante, bensì il mezzo per fruire nelle migliori condizioni del servizio principale offerto dal prestatore” (Corte di Giustizia Ue, sentenza 18 gennaio 2018, causa C-463/16). Tali principi sono stati recepiti dalla Corte di Cassazione e dall'amministrazione finanziaria secondo la quale le operazioni accessorie devono avere la funzione di integrare, completare e rendere possibile la prestazione principale. Alla luce di ciò, secondo l'Agenzia delle Entrate, la cessione di una cucina funzionante non costituirebbe un elemento senza il quale l'operazione principale di vendita dell'unità immobiliare non sarebbe possibile.
Sulla base di queste argomentazioni l'Agenzia delle Entrate ha concluso che la cessione delle unità abitative costituisce un'operazione separata dalla cessione avente a oggetto la cucina che pertanto sconta l'aliquota Iva ordinaria del 22%.

Per quanto riguarda il secondo quesito, l'Agenzia richiamando una serie di precedenti posizioni ministeriali ha sostenuto che una cucina non potrebbe qualificarsi come bene finito poiché per beni finiti dovrebbero intendersi beni destinati a incorporarsi e divenire parte della costruzione. Di conseguenza, la cessione della cucina dal produttore sarebbe soggetta ad aliquota ordinaria.
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Tax partner dello studio tributario e societario Deloitte, è esperta di fiscalità immobiliare. Assiste investitori nazionali e internazionali nelle operazioni di M&A, con specifico focus ai deal immobiliari. Ha significativa esperienza nella fiscalità dei fondi immobiliari e delle Sicaf. Si occupa inoltre della fiscalità connessa alle operazioni di finanziamento.

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