Investire nel mattone, quanto rende e quali sono i rischi?
21.4.2022
Tempo di lettura: 5'
In un contesto di guerra, l'investimento nel mattone sembrerebbe essere ancora la migliore scelta per gli italiani, che devono però adottare un atteggiamento improntato sulla prudenza e puntare sulla qualità
Nelle grandi città un bilocale di 65 mq rende mediamente intorno al 5% lordo annuo. In Italia, la città in cui il rendimento è più elevato si conferma Verona (6,1%) seguita da Genova (6%)
L’incognita dell’aumento dei costi delle materie prime e dell’energia si sta facendo sentire soprattutto sulle nuove costruzioni e questo sta incidendo sui piani di sviluppo edilizio
Guerra, inflazione e rialzo dei tassi. A due anni dallo scoppio della pandemia, altre minacce si affacciano sui mercati. Quali gli impatti sul settore immobiliare?
“Gli effetti della guerra sul comparto immobiliare non sono ancora evidenti”, dichiara Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi del gruppo Tecnocasa, che spiega che in questo momento le loro agenzie non hanno fornito indicazioni differenti rispetto al passato. “L'inflazione in aumento è uno stimolo, però, all'acquisto immobiliare visto che il mattone ha sempre protetto dalla perdita del potere di acquisto del denaro”, prosegue Megliola, secondo la quale la tendenza che ha visto i risparmi riversarsi sulla casa in questi mesi potrebbe rafforzarsi anche nei prossimi.
“Gli effetti della guerra sul comparto immobiliare non sono ancora evidenti”, dichiara Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi del gruppo Tecnocasa, che spiega che in questo momento le loro agenzie non hanno fornito indicazioni differenti rispetto al passato. “L'inflazione in aumento è uno stimolo, però, all'acquisto immobiliare visto che il mattone ha sempre protetto dalla perdita del potere di acquisto del denaro”, prosegue Megliola, secondo la quale la tendenza che ha visto i risparmi riversarsi sulla casa in questi mesi potrebbe rafforzarsi anche nei prossimi.
Difficile prevedere, però, quando il contesto geopolitico potrà tornare alla normalità e quando sarà comunque verosimilmente un “new normal”. “Quello che appare ragionevole attendersi, almeno nel breve periodo, è una crescente tensione sulle materie prime, e conseguentemente una crescita della spinta inflazionistica, rispetto alla quale il mattone resta un bene rifugio storicamente in grado di proteggere i valori patrimoniali (fatta salva la perdita fisica in uno scenario bellico mondiale, che tutti scongiuriamo)”, commenta Albo Bisioli, partner dello studio legale e tributario Biscozzi, Nobili, Piazza, che aggiunge che “oro e diamanti sono alternative percorribili, ma più rischiose in caso di successiva normalizzazione dell'economia: si rischia di comprare male e di vendere peggio, salvo essere disposti a conservare e tramandare alle successive generazioni”.
“Sicuramente, in uno scenario, più o meno verosimile, in cui l'immobile non venga danneggiato (il riferimento va alla guerra, ndr), il mattone resta uno tra i beni rifugio in assoluto, subito dopo il lingotto d'oro e altre materie prime per eccellenza”, spiega Maurizio Fraschini, partner dello studio legale e tributario Plusiders, che poi però invita alla prudenza. “In questo contesto, diventa ancora più importante la qualità dell'immobile. Se prima c'era anche un interesse post pandemia per gli immobili da riqualificare in aree più periferiche, ora per essere difensivi bisogna acquistare immobili di qualità. In una visione un po' più di lungo termine, le grandi città (e in assoluto Milano) garantiscono una maggiore stabilità di crescita del valore del bene, ma se è vero – prosegue Fraschini – che l'immobile è un asset difensivo in una fase di forte inflazione (come potrebbe esserci nei prossimi mesi) perché consente di evitare una svalutazione del potere di acquisto, per assurdo, si potrebbe arrivare al paradosso (che ci si augura resti un'ipotesi di scuola) che il valore del denaro sia talmente svilito dall'inflazione che risulti addirittura difficile ottenere un prezzo congruo dalla vendita dell'immobile o trovare un acquirente in grado di pagare quel prezzo "virtuale", considerando le limitate possibilità di ricorrere a finanziamenti bancari (questo per lo meno per immobili residenziali in una fascia medio bassa di prezzo). Un po' com'è stato nella Germania di Weimar in cui le case virtualmente avevano un valore elevato, ma poi non avevano un mercato e nessuno aveva i mezzi per comprarsi quegli immobili”.
“Sicuramente, in uno scenario, più o meno verosimile, in cui l'immobile non venga danneggiato (il riferimento va alla guerra, ndr), il mattone resta uno tra i beni rifugio in assoluto, subito dopo il lingotto d'oro e altre materie prime per eccellenza”, spiega Maurizio Fraschini, partner dello studio legale e tributario Plusiders, che poi però invita alla prudenza. “In questo contesto, diventa ancora più importante la qualità dell'immobile. Se prima c'era anche un interesse post pandemia per gli immobili da riqualificare in aree più periferiche, ora per essere difensivi bisogna acquistare immobili di qualità. In una visione un po' più di lungo termine, le grandi città (e in assoluto Milano) garantiscono una maggiore stabilità di crescita del valore del bene, ma se è vero – prosegue Fraschini – che l'immobile è un asset difensivo in una fase di forte inflazione (come potrebbe esserci nei prossimi mesi) perché consente di evitare una svalutazione del potere di acquisto, per assurdo, si potrebbe arrivare al paradosso (che ci si augura resti un'ipotesi di scuola) che il valore del denaro sia talmente svilito dall'inflazione che risulti addirittura difficile ottenere un prezzo congruo dalla vendita dell'immobile o trovare un acquirente in grado di pagare quel prezzo "virtuale", considerando le limitate possibilità di ricorrere a finanziamenti bancari (questo per lo meno per immobili residenziali in una fascia medio bassa di prezzo). Un po' com'è stato nella Germania di Weimar in cui le case virtualmente avevano un valore elevato, ma poi non avevano un mercato e nessuno aveva i mezzi per comprarsi quegli immobili”.
È fuor di dubbio che la guerra possa rappresentare una doccia gelata, del tutto inattesa, sulla vitalità economica del nostro Paese e sulle proiezioni di ulteriore marcata espansione. “La reazione al nuovo scenario non potrà che essere di temporaneo attendismo, sia da parte delle famiglie che degli istituti bancari, il cui orientamento potrebbe farsi progressivamente più selettivo”, dichiara Nomisma che stima che il mantenimento degli straordinari livelli transattivi raggiunti al termine del 2021 (+34% delle compravendite in ambito residenziale nel 2021 rispetto all'anno prima), che fino a qualche settimana fa sembrava lo scenario più verosimile, appaia oggi una prospettiva ottimistica. “Nonostante il settore residenziale abbia recentemente dimostrato una straordinaria capacità reattiva, il secondo shock in meno di un biennio, non accompagnato da un adeguato dispiegamento di risorse finanziarie aggiuntive e da una politica monetaria marcatamente accomodante, potrebbe determinare un nuovo ridimensionamento”, aggiungono gli esperti della società bolognese.
Più ottimisti altri operatori.
“Le incognite sono tante. Il mattone ha retto bene l'urto della pandemia e il desiderio di acquistare casa, al momento, resta vivace come testimoniano anche i dati dell'Agenzia delle Entrate relativi alle compravendite del 2021”, commenta Megliola, che poi aggiunge: “All'orizzonte si profila un aumento dei tassi di interesse ma, in linea generale, non dovrebbe essere tale da scoraggiare gli acquisti, soprattutto quelli relativi all'abitazione principale”.
Anche per Nicoletta Papucci, marketing manager MutuiOnline.it, “al momento l'investimento nel mattone continua a essere la migliore scelta per gli italiani, anche considerando le imprevedibili fluttuazioni del mercato azionario in questi periodi così incerti: si pensi che da inizio anno, l'indice Ftse Mib ha perso (al 19 marzo, ndr) il 12,65%. D'altronde è innegabile che ci sia stato un aumento dei tassi di riferimento, in particolare dell'Euribor che è tornato ai livelli del 2019; il tasso fisso effettivo però è significativamente sotto il 2% (1,56% la media dei mutui a 20 e 30 anni erogati su MutuiOnline a febbraio 2022), rendendolo ancora molto conveniente.
Nei prossimi mesi ci aspettiamo che, con l'aumento dello spread tra il tasso fisso e variabile, quest'ultima opzione torni a essere più appetibile e interessante per i consumatori. Si pensi che nel 2014, il 56% delle richieste erano per mutui a tasso variabile, mentre in questo inizio 2022 sono di poco sopra l'11%: questo numero sicuramente andrà ad aumentare nei prossimi mesi. Inoltre è possibile che gli istituti bancari inizieranno a proporre dei prodotti più “complessi” (per esempio, con tassi misti o variabili con cap) che amplieranno le scelte per i consumatori mantenendo l'immobiliare un mercato molto appetibile”.
L'incognita dell'aumento dei costi delle materie prime e dell'energia si sta facendo sentire, però, soprattutto sulle nuove costruzioni e questo sta incidendo sui piani di sviluppo edilizio. “Bisognerà capire come questi costi incideranno sul mercato e come risponderà la domanda di chi cerca case nuove, domanda che dopo il covid è decisamente aumentata”, illustra Megliola, che poi aggiunge che “potrebbero rallentare gli investitori che acquistano per poi ristrutturare l'immobile e rivenderlo”, ma che “al momento, invece, non vi sono impatti su chi compra per mettere a reddito”.
Quanto potrebbe dunque rendere il mattone?
“Nelle grandi città un bilocale di 65 mq rende mediamente intorno al 5% lordo annuo. In Italia, la città in cui il rendimento è più elevato si conferma Verona (6,1%) seguita da Genova (6%)”, commenta Megliola, che vede un interesse elevato da parte degli investitori per il mattone nonostante nella prima parte del 2021si sia registrato un lieve calo degli acquisti per investimento, rispetto allo stesso periodo del 2020 (si è passati infatti dal 16,8% al 16,3%).
Più ottimisti altri operatori.
“Le incognite sono tante. Il mattone ha retto bene l'urto della pandemia e il desiderio di acquistare casa, al momento, resta vivace come testimoniano anche i dati dell'Agenzia delle Entrate relativi alle compravendite del 2021”, commenta Megliola, che poi aggiunge: “All'orizzonte si profila un aumento dei tassi di interesse ma, in linea generale, non dovrebbe essere tale da scoraggiare gli acquisti, soprattutto quelli relativi all'abitazione principale”.
Anche per Nicoletta Papucci, marketing manager MutuiOnline.it, “al momento l'investimento nel mattone continua a essere la migliore scelta per gli italiani, anche considerando le imprevedibili fluttuazioni del mercato azionario in questi periodi così incerti: si pensi che da inizio anno, l'indice Ftse Mib ha perso (al 19 marzo, ndr) il 12,65%. D'altronde è innegabile che ci sia stato un aumento dei tassi di riferimento, in particolare dell'Euribor che è tornato ai livelli del 2019; il tasso fisso effettivo però è significativamente sotto il 2% (1,56% la media dei mutui a 20 e 30 anni erogati su MutuiOnline a febbraio 2022), rendendolo ancora molto conveniente.
Nei prossimi mesi ci aspettiamo che, con l'aumento dello spread tra il tasso fisso e variabile, quest'ultima opzione torni a essere più appetibile e interessante per i consumatori. Si pensi che nel 2014, il 56% delle richieste erano per mutui a tasso variabile, mentre in questo inizio 2022 sono di poco sopra l'11%: questo numero sicuramente andrà ad aumentare nei prossimi mesi. Inoltre è possibile che gli istituti bancari inizieranno a proporre dei prodotti più “complessi” (per esempio, con tassi misti o variabili con cap) che amplieranno le scelte per i consumatori mantenendo l'immobiliare un mercato molto appetibile”.
L'incognita dell'aumento dei costi delle materie prime e dell'energia si sta facendo sentire, però, soprattutto sulle nuove costruzioni e questo sta incidendo sui piani di sviluppo edilizio. “Bisognerà capire come questi costi incideranno sul mercato e come risponderà la domanda di chi cerca case nuove, domanda che dopo il covid è decisamente aumentata”, illustra Megliola, che poi aggiunge che “potrebbero rallentare gli investitori che acquistano per poi ristrutturare l'immobile e rivenderlo”, ma che “al momento, invece, non vi sono impatti su chi compra per mettere a reddito”.
Quanto potrebbe dunque rendere il mattone?
“Nelle grandi città un bilocale di 65 mq rende mediamente intorno al 5% lordo annuo. In Italia, la città in cui il rendimento è più elevato si conferma Verona (6,1%) seguita da Genova (6%)”, commenta Megliola, che vede un interesse elevato da parte degli investitori per il mattone nonostante nella prima parte del 2021si sia registrato un lieve calo degli acquisti per investimento, rispetto allo stesso periodo del 2020 (si è passati infatti dal 16,8% al 16,3%).
Fonte: Tecnocasa
Il rendimento percentuale netto di un immobile dipende dal canone di locazione in rapporto al valore di acquisto dell'immobile stesso; per cui i rendimenti più elevati, si registrano, quasi sempre, nelle zone periferiche dove i prezzi sono più contenuti. “Al di là della tanto paventata riforma del catasto (dal 2026), la tassazione immobiliare italiana (rispetto, ad esempio, a quella francese) è comunque moderata, grazie alla cedolare secca al 21%, che sostituisce, oltre all'Irpef, l'imposta di registro e di bollo. Decisivo diventa quindi il (corretto) prezzo di acquisto, al quale rapportare il canone netto”, precisa Bisioli, che aggiunge che “in uno scenario bellico, è peraltro prevedibile un incremento della domanda di immobili, con conseguente crescita dei prezzi e compressione, a parità di canoni di locazione, del rendimento percentuale netto. Gli immobili – dice - diventano infatti beni rifugio, più che beni speculativi”.
In un'economia più complessa, però, anche il rischio del proprietario di avere dei problemi con il tenant è maggiore. Com'è noto, in caso di mancato pagamento delle mensilità d'affitto il locatario non può rientrare immediatamente nel pieno possesso del bene. “In caso di morosità il proprietario deve intraprendere una procedura di sfratto, i cui tempi variano a seconda del comune coinvolto. A Milano, ad esempio, i tempi (per rientrare nella piena disponibilità dei locali) si aggirano intorno ai 6-8 mesi (salvo recrudescenze pandemiche)”, spiega Bisioli, che poi conclude precisando che i canoni scaduti e non percepiti non sono soggetti a tassazione, “purché ne venga provata la mancata percezione tramite intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento”.
In un'economia più complessa, però, anche il rischio del proprietario di avere dei problemi con il tenant è maggiore. Com'è noto, in caso di mancato pagamento delle mensilità d'affitto il locatario non può rientrare immediatamente nel pieno possesso del bene. “In caso di morosità il proprietario deve intraprendere una procedura di sfratto, i cui tempi variano a seconda del comune coinvolto. A Milano, ad esempio, i tempi (per rientrare nella piena disponibilità dei locali) si aggirano intorno ai 6-8 mesi (salvo recrudescenze pandemiche)”, spiega Bisioli, che poi conclude precisando che i canoni scaduti e non percepiti non sono soggetti a tassazione, “purché ne venga provata la mancata percezione tramite intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento”.
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